서울성동마장 삼성 25평형 주택거래 참고자료

단지 정보

세대수	430세대(총5개동)	저/최고층	14층/24층
사용승인일	1996년 12월 14일	총주차대수	454대(세대당 1.05대)
용적률	241%	건폐율	18%
건설사	삼성물산(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2296-2051
주소	서울시 성동구 마장동 817
면적	대분류 3타입

모든 것을 내려놓고 서울이니 어쩔 수 없는 여건으로 봐야 할 것 같다. 초등학생이 있다면 마장 초등학교로 가야 할 것 같은데, 한전 KDN 주위는 그리 좋은 환경으로 보이지 않는다. 한전KDN의 개발소식이 있을 것 같다는 생각이 드는 지역.

아이 키우는 입장에서는 거주하기 좀 싫지만, 아이가 없다면 역세권 지역이므로, 가격대만 맞는다면 저렴하게 매매 혹은 전세로 살아보는 것도 나쁘지 않을 것이다. 저렴하다면 말이다.

 

성동구 마장동 동네의 실거래량과 평당가격 변화추이를 먼저 보여드립니다.

본 데이터는 2023년 7월 30일 14시 기준입니다. - 월말이고 주말.

2023년 7월들어서 거래량 급락 ( 세계일보 전국 아파트값 2주 연속 상승... 주택가격... ) 언론의 보도와 다른 나라인가 봄.

꾸준하게 거래량이 없던 지역으로 현재 호가로 매물을 받아줄 이유가 없음. (거래량 급락, 평당가 급락)

아주 급하게 구축의 아파트를 구매해야 하는 것이 아니라면, 현재 호가는 너무 비쌉니다.

거래량이 적은 주식은 급히 오르기도 하고, 급히 떨어지기도 합니다. 투기세력들은 투기판을 만들고 이미 빠져나갔다고 봐야겠습니다. 전세가격이 다시 돌아온 건 환영할 일이지만, 후속으로 그 물건을 받아준 분들이 앞으로 고생하실 듯합니다.

 

적정가격은 6억 ~ 6억 3천 사이로 봅니다. (작성일 금리 기준)

 

 

1) 매매가격과 전세가격

  2021년 들어서며 전세가격의 퀀텀점프가 일어남. 요즘 마치 전세세입자들이 너무한다는 듯한 분위기로 역전세 때 돈 마련하려는 집주인을 기다려 줘야 하는 거 아니냐는 식의 소리들이 방송에서 들리는데, 이런 전세가 상승을 본다면 어떻게들 말할지 궁금하다. 한 번에 전세가를 2억을 올려버렸다. 너무한 거 아닌가? 아무튼 어느 지역에서나 최고가 상투를 잡는 사람은 있기 마련이다.

역전세는 2024년 중반까지 확정.

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

과거를 볼 때마다 느끼는 것이지만, 적절한 가격대의 아파트와 주거지는 무엇일까 하는 생각이 든다. 서울에서 4억 원대의 작은 아파트들이 있긴 했구나... 하는 생각이 들면서도 "선취"했다는 사람들의 당연하단 가격상승분 독식이 그들 외에 누구에게도 이익이 되지 않는다는 사실을 말이다. 잘 거래되던 아파트의 가격이 급등하며 집을 거래한느게 아니라, 주식처럼 최종거래가가 시가가 되어 다음 거래의 발판이 돼버린다. 2022년 계약 후 정신을 차리니, 상투를 잡고 있는 사람들은 어떻게 할지... 1년도 안되어 2억 5천 가까이의 자산가치 하락을 봐야 했는데... 아직도 언론은 전국의 부동산 가격이 2주째 상승 중이라고 한다.

마장동 삼성의 가격이 오르는 사이에도, 주택의 사용가치는 크게 변하지 않았다. 높은 전세가격이 있었지만, 중위가격대는 4억 아래에 형성되어 있고, 2020년 가격 급등기 수준의 전세가격에서 움직이고 있다. 이 주변의 매매가격과 전세가격을 훑어보고 판단하시길 바란다. 이쪽은 정주여건이 나쁘지 않으므로 이 정도의 전세가격이라면, 저렴한 전세에 속한다고 볼 수 있겠습니다.

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

주변의 매매가격은 비슷하지만, 삼성보다, 현대의 매매가 흐름이 돋보인다. 중위가격대는 7억 선에 붙을 것으로 보이고, 나머지 단지들은 호가선에서 버티기 하고 있는 것으로 보인다. 하지만, 이 지역의 거래량과 평당 가격은 추락 중이다.

성동구 마장동에서 저렴한 전세는 현대아파트다. 대체적인 전세가격은 3억 7천~4억 5천 사이에 들어온다. 

전반적으로 도시의 상태와 정주여건이 크게 좋아 보이지 않는데, 가격이 쌀 때 투자자들이 들어와서 들 쑤셔놓은 보양 세다. 실사용가치의 변동은 크지 않아 보이기 때문이다. 

4) 적정가격 추정

전세가 대비(1.5배) 기준 적정가격 : 6억

  - 2018년 까지는 실 사용가치와 매매가격이 동행하는 모습이지만, 2018 상반기 이후부터 전세와 매매가격이 벌어지기 시작하더니, 터무니없는 갭을 나타낸다. 실 사용가치가 꾸준하게 올라간 것은 맞지만, 현재의 갭은 아직 너무 멀다.

수익률 대비 적정가격 : 6억 3천

  최종 실거래가 7억 9천5백 기준 월 수익률 60만원 이 내려와야지 수익율 곡선 근처에 다다름.

  현재는 수익률에 비하여 오버슈팅 되어 있음. (본 가격보다 높은 호가는 물 건의 선취 프리미엄으로 인식, 자릿세처럼)