강동구 둔촌동 둔촌신성미소지움 부동산 거래분석

<meta description> 서울시 강동구 둔촌동 546의 둔촌신성미소지움 전용 59㎡의 주택거래 현황을 점검합니다. </meta>

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

이 단지는 둔촌주공아파트를 바라보고 있습니다.

 

1. 단지 개요

세대수	460세대(총2개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	1998년 05월 02일	총주차대수	481대(세대당 1.04대)
용적률	387%	건폐율	25%
건설사	(주)신성
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-482-3002
주소	서울시 강동구 둔촌동 546
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격

(최고가) 2021년 9월 : 10억 7천만 원 ( 2건 )

(최근가) 2023년 8월 :   8억 4천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 둔촌신성미소지움 1차, 2차 합계 전용면적별 거래건의 최고가

둔촌신성미소지움 1차, 2차 합계 거래 최고가

 

(2) 둔촌신성미소지움 1차, 2차 전세 갱신건으로 보는 역전세 진행상황

년도	월	59㎡	84㎡	109㎡	114㎡
2022년	10월	-2,000	0
2022년	11월	-5,000	-12,000
2022년	12월	-10,000	0	0
2023년	1월	0	0		-15,000
2023년	2월	0	0	0	0
2023년	3월	0	0		0
2023년	4월	0
2023년	5월	-13,000	1,900		0
2023년	6월	-15,000		2,000
2023년	7월	-5,000	-4,000
2023년	8월	0			-10,000
2023년	9월	-7,000	0	0

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격의 중윗값이 상당히 아래로 향하고 있다. 가격 상승시기의 매매와 전세가격의 급등을 불러왔고, 전세의 경우엔 빠르게 정상화되고 있으나, 매매가격의 경우는 아직 하락이라 할 수 없다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

이쪽 지역에서는 둔촌푸르지오가 대장 단지다.

전세가격에선 둔촌미소지움이 중간선에 위치하고 있다. 실사용가치는 중간 측에 있는데, 매매가격은 중간에 있다는 점을 잘 생각해봐야 한다. 주위에 전용 59㎡의 경우에는 전세 수요가 있었다. 매매의 경우엔 이 지역 전체에서 물량이 적다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억 8천5백만 원

 

전세가 중윗값 : 4억 1천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.71
전세가율(중위배수) : 1.65

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 6천만 원 (+부동산 선점 권리금)

 

최근 거래가 8억 4천만 원 기준 x 회사채 AA- 3년물 4.61% 수익률 기준

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

중앙보훈병원역이라는 역과의 거리도 나쁘지는 않다. 그리고 단지 근처에 초등학교, 중학교가 있어서 아이를 양육시키며 키우기엔 나쁘지 않은 지역으로 보인다. 단지 앞에 휀스는 대규모 단지가 공사 중이다. 이 지역에 관심 있으시다면 꼭 가서 확인해 보셔야 할 것 같습니다. 아... 둔촌주공아파트...

 

대형 휀스는 겉에 표시된 문구나 이런 게 없었는데, 뉴스에서 보이던 모습이다. 바로 "둔촌주공"아파트. 정부에서 이곳을 위해서 수없이 많이 혜택을 퍼부은 곳.

 

지금 2023년 2월부터 개시된 특례보금자리로 인한 유동성 공급과 구분되는 2023년 10월의 거래량을 확인하고 진입해야 한다.  지금 특례로 인한 시장의 조정이 정부의 부동산 부양책으로 왜곡되고 있다고 본다. 이렇게 유동성이 공급됨에도 거래량이 극히 드물고, 2023년 연초의 가격대는 회사채 수익률과 매우 근접한 가격대로 2023년 4월에 5억 4천5백만 원에 실거래가 있었다.  이 실거래는 직거래로 징여일 가능성이 높으나, 꽤 합리적인 선에서 증여된 거래된 것으로 세금도 많이 절감되었을 것으로 보인다.

 

단지명	전용면적(㎡)	계약년월	거래금액(만원)	층	건축년도
신성둔촌미소지움1	59	202304	54,500	17	1998
신성둔촌미소지움2	84	202304	94,000	20	2000
신성둔촌미소지움2	59	202304	77,000	6	2000

당시에 유사 평형의 신성둔촌미소지움 2차의 동일 평형은 7억 7천만 원에 실거래가 있었다. 2차가 2년 정도 더 새 건물임을 감안해도 합리적이다.  

 

종합적으로 9호선 역세권이라고도 할 수 있는 위치이고, 인접한 한산초등학교, 한산중학교가 있어서 아이들 키우며 살기에도 나쁘지 않은 환경으로 보인다. 1차와 2차가 합쳐지면서 단지 내부도 확대되었을 것으로 생각되지만, 사진상의 단지내부는 조금 지저분하다. 그리고 아파트 건물로 중앙 단지 내를 감싸서 중정형의 구조고 주차시설은 부족해 보인다. 출구 쪽 주차장 설치는 언덕인데 굳이 이렇게까지 했어야 했는지.