관악구 봉천동 관악월드메르디앙 부동산 거래분석

<meta description> 서울시 관악구 봉천동 1724 관악월드메르디앙 전용 84 위주의 주택거래 현황을 점검합니다. </meta>

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	118세대(총2개동)	저/최고층	7층/14층
사용승인일	2005년 12월 2일	총주차대수	130대(세대당 1.1대)
용적률	241%	건폐율	26%
건설사	월드건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-873-3148
주소	서울시 관악구 봉천동 1724
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격

2023년 거래 3건 모두 등기까지 완료된 상태. 거개량은 극히 적음. ( 세대수도 적음 )

거래 실종시기가 있었고, 아마도 높아진 호가로 인한 거래단절인 것으로 추정됨 ( 시장원리가 잘 작동되는 단지라고 보면 됨 )

(최고가) 2021년 9월 : 9억 1천5백만 원

(최근가) 2023년 8월 : 7억 2천5백만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 층별 최고가격

2012년 1월 1일 ~ 2023년 9월 27일까지 12년간 총 거래건수, 층 별 최고가 기준.

매매건수는 최고가의 거래가 아니며, 총 세대수 118세대 기준으로 연평균 8건 거래임. ( 전체 세대의 거래회전도 안된 수준임. ) - 환금성 주의 필요하며, 매매보다는 전세로 접근하시는 게 나아 보이는 이유임.

층	전용면적
	79㎡	매매건	84㎡	매매건
1	33,500	1	44,000	6
2	44,700	2	62,600	12
3	70,000	6	41,300	5
4	43,000	3	67,000	3
5	63,000	3	91,500	8
6	74,900	4	61,000	5
7	51,500	4
8	37,000	2	72,500	9
9	38,700	2	60,000	4
10	38,000	2	61,000	2
11	62,500	2	44,000	3
12	59,500	1	43,300	2
13			46,000	3
14	38,000	1	41,000	2
평균가	50,331	33	56,554	64

 

(2) 전용면적별 전세시세

관악월드메르디앙 전세시세(전용면적별)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가격에서는 세대수에서 열위인 관악월드메르디앙이 하위권에 속해 있다. 전세가격은 봉천동 일대의 아파트 단지들이 비슷한 상황이지만, "e 편한 세상 - 서울대입구1, 2단지", "e편한세상 서울대입구 2차" 등이 매매가와 전세가에서 상위에 있다. 그 3개의 단지들은 2019년 신축에 대단지다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 1천5백만 원

전세가격의 중윗값은 5억 4천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.36
전세가율(중위배수) : 1.31

 

세대수가 적고, 매물, 전세도 적다. 금등 하고, 수평으로 이동되는 구간이 보이는 것으로 봐서는 해당 기간에 거래가 없음이다. 매입보다는 전세로 자금 모아서 더 좋은 곳으로 가시길 권고드린다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 9천5백만 원 ( +부동산 선점 권리금 )

최근 거래가 : 7억 2천5백만 원 

회사채 AA- 3년물 수익률 4.61%  ( 최근 거래가 x 수익율 = 연 3340만 원 기대수익 )

 

최근 거래가 기준 2억 2천만 원 선점된 부동산의 권리비용을 지불하고 구매한 것과 같음.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

역세권이라고 하기엔 너무 멀지만, 초등학교와 가까운 아파트 단지이다. 어린 자녀를 키우기엔 좋은 조건. 중학교와 초등학교에 둘러싸인 환경이라서 거주하며 양육하기엔 좋을 것 같아 보인다. 그뿐이다. 

 

서울대입구역까지 걸어서 못 갈 것 같지는 않고, 조금 서두르면 될 것 같은 위치에 있다. 거의 모든 단지들을 초등학교와의 거리를 우선하기 때문에 분석의 편협함이 조금 있지만, 이 부분을 무시할 수 있다면, 아파트 단지보다는 역 주변의 주상복합, 오피스텔 등을 고려해도 서울이기에 나쁘지 않은 선택지가 될 것으로 보인다. 양육관점에서는 아파트 단지, 그리고 단지와 붙어있는 학교가 중요하다.

 

서울은 정말 아이 키우기 쉽지 않은 지역으로 보인다. 학교까지 가는 길도 수월해 보이질 않는다.

 

게다가 전체세대 118세대인데, 12년간 1년 평균 8건의 매매거래가 있어왔다. 12년 동안 전체 118세대의 세대 변화조차 안 되는 거래량이다. 현 가격대에 매입하여 다시 매매 시 상당한 기간이 소요될 수 있다는 의미이며, 환금성이 매우 안 좋다는 의미이기도 하다.