금천구 아파트시세 - 독산중앙하이츠빌 실거래가

서울시 금천구 독산동 1140의 위치한 독산중앙하이츠빌은 554세대의 전용 84 단일 타입의 중형 아파트단지. 1호선 독산역세권인 지역. 가산디지털단지의 직주근접 가능한 지역. 안양천을 사이에 두고 광명과 인근 한 지역입니다. 
 

[문서버전 : Report231117]

1. 독산중앙하이츠빌 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	554세대(총7개동)	저/최고층	20층/22층
사용승인일	2004년 10월 27일	총주차대수	648대(세대당 1.16대)
용적률	253%	건폐율	16%
건설사	(주)중앙건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-858-7746
주소	서울시 금천구 독산동 1140
면적	대분류 1타입

 

(2) 서울시 금천구의 평균 매매가와 전세가

금천구의 전용84 타입의 거래가격이 급등함. 2022년 초반의 가격대 수준이며, 평균 매매가격이 상승.
그러나, 아래의 거래면적 기준으로 보면 일부 거래가 고가로 체결되고, 전체적인 금천구 지역의 전용면적 기준 거래면적은 감소세가 확실히 나타남. ( 가격 오르고, 거래량 급감 )

서울시 금천구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 
거래면적 기준으로 금천구는 하락 후, 거래량 정체 상태임. 전세거래 면적은 2022년 말, 2023년 초에 급증했었음. 
이후 2023년 일정규모 이상의 거래량이 나타났으나, 10월 후 거래면적은 감소함. ( 전세도 감소했으나, 일정한 패턴임. )

서울시 금천구 아파트 전용면적 기준 거래면적 합계

 

2. 독산중앙하이츠빌 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2021년 7월 : 87,000만원
[최근 실거래가] 2023년 10월 : 67,500만 원
 
실거래 게약취소건 다수 보이며, 하향했던 모습. 역전세 건들 이 2024년에 발생가능성 있어 보임.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

반응형

 

(1) 전용 84㎡의 전세,월세평균(2년내)

계약년월	전세	월세보증	월세
2021년11월	50,000	12,500	80
2021년12월	42,888	17,500	93
2022년01월	37,800	30,000	50
2022년02월	44,354	12,333	117
2022년03월	40,456	5,000	140
2022년04월	38,250
2022년05월	44,400	0	30
2022년06월	33,600	36,000	4
2022년07월	50,000	10,000	150
2022년08월	46,333
2022년09월	44,358
2022년10월	43,230	35,000	30
2022년11월	45,056
2022년12월	41,000	25,000	65
2023년01월	35,000	8,333	133
2023년02월	39,020	16,667	90
2023년03월	37,470	13,333	103
2023년04월	37,525
2023년05월	45,000
2023년06월	42,000	10,000	130
2023년07월	42,129	5,000	130
2023년08월	45,000	5,000	130
2023년09월	40,800	5,000	150
2023년10월	43,948
2023년11월	45,000	25,000	100

 

3. 독산중앙하이츠빌 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

전세가격의 중윗값은 안정적이나, 상단이 열려있는 상태임. 층이나 선호동에 따라서 높은 가격에 전세가가 있는 것으로 보이며, 전세가격의 상하단이 매우 넓게 퍼져 있는 모습. 매매가격이 2020년 수준이나, 최근 실거래가격과 호가의 갭이 매우 큰 상태임 ( 최근실거래 67,500만 원 VS 호가 75,000만 원 )

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 독산중앙하이츠빌 주변의 매매가, 전세가 비교(전용: 84㎡)

금천구의 평균매매가 상승은 신축공급된 "금천롯데캐슬골드파크 1차, 2차, 3차"로 인한 평균가격 상승 때문으로 보임. 
전세는 "금천현대"와 더불어 "중앙하이츠빌"이 중위 가격대에 포진하고 있음. 일자리 연계로 전세의 꾸준한 수요가 있는 지역으로 신규 주택이 고가를 유지하는 모습을 보임. 매매 실거래 없는 단지가 보임. (전세거래에는 나타남)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 독산중앙하이츠빌 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억 원

해당연도 전세가 중위가격 : 40,500만 원
전세가율(평균배수) : 1.52
전세가율(중위배수) : 1.48
 
일정 가격상승 후, 다음 거래까지 상당시간을 두고 계단식으로 하락하다가, "특례일반 보금자리론"의 영향인지 일시 반등했었음. 그러나 최근 실거래가격 하락. 전세가율 그래프상 가격 안정성이 낮으나, 하향세. ( 하향된다는 것은 전세가격이 상승하거나, 매매가격이 하락한다는 의미임)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 
(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억 6천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 67,500만 원
회사채 AA- 3년물 : 4.408% (23/11/23)
 
최근 실거래가격 기준 2억 2천만 원가량의 권리금을 주고 자산을 취득한 샘. 정확한 아파트의 가치를 측정할 수 없으나, 장기간의 회사채 수익률 추종하는 그래프로 비교하는 것임. 최근 실거래가격을 기준으로 "현금" 구매한 조건에서의 추가비용이며, 대출이 있을 경우, 월 이자가 초과비용에 합산되어야 함. 개인적 편익이 다르므로, 월 초과비용이 이 자산을 매입하여 얻는 편익으로 상쇄할 수 있다면 좋은 거래임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)