관악구 아파트시세 - 봉천두산아파트

서울시 관악구 봉천동 1708에 위치한 봉천두산아파트는 2001 세대의 25개 동으로 구성되었고, 용적률은 324%입니다. 2호선 봉천역과 가까이에 위치하고 있고, 온천초등학교와 거리상 가까운 대단지. 거래면적 기준으로 2022년 7월 수준임.

 

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1. 봉천두산 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	2001세대(총25개동)	저/최고층	15층/23층
사용승인일	2000년 12월 28일	총주차대수	2721대(세대당 1.35대)
용적률	324%	건폐율	22%
건설사	두산건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-3285-0168
주소	서울시 관악구 봉천동 1708
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 관악구의 전용84타입 평균 매매가와 전세가

관악구도 마찬가지로 거래량은 감소하면서, 소폭 가격 상승시도 시기임. 거래면적으로 확인가능함.

전세의 경우, 2023년 2월, 3월의 전세거래 증가에 따라 상승했었으나, 다시 하락함.

관악구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균

 

(3) 서울시 관악구 아파트 거래면적(매매, 전세면적 합산)

관악구는 2023년 2월, 3월에 전세 거래면적이 증가함. 매매 거래면적은 5월에 증가함. 전세 유입이 매매량 증가에 영향을 끼친 것으로 보임. 2023년 10월 11월은 2022년 7월 수준의 매매거래면적으로, 거래량 급락했다고 볼 수 있음. 관악구 전체의 거래면적은 감소세가 확실한 상황임. 

서울시 관악구 전체 아파트 거래면적 추세

 

 

 

2. 봉천두산 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 2월 : 132,000만원

[최근 실거래가] 2023년 8월 : 89,000만

 

이곳도 정부의 부동산 부양 대책인 "특례 일반대출"의 영향으로 인한 매매로 보임.

7억대 이상의 전세가 많아 보임. 2023년 최근 전세가격대는 6억대임. 2024년 역전세 확실시.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 봉천동 두산아파트 전용 84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	61,593	33,000	103
2021년12월	61,800	25,000	135
2022년01월	55,489	5,000	190
2022년02월	76,875	25,500	100
2022년03월	55,125	42,667	73
2022년04월	58,210	12,400	165
2022년05월	70,000	21,250	143
2022년06월		10,000	200
2022년07월	53,400	27,667	112
2022년08월	57,750	18,500	124
2022년09월	63,000	63,000	10
2022년10월	53,970	31,500	88
2022년11월	54,480	15,750	131
2022년12월	54,050	10,000	170
2023년01월	50,944	23,667	96
2023년02월	47,857	23,667	97
2023년03월	51,000	8,250	156
2023년04월	48,542	10,500	150
2023년05월	51,056
2023년06월	48,750	12,667	150
2023년07월	57,000	22,500	123
2023년08월	56,800	30,000	130
2023년09월	53,679	5,000	210
2023년10월	55,929	7,000	180
2023년11월	52,500

(2) 봉천동 두산아파트 전용 59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	49,967	18,556	89
2021년12월	47,695	10,500	130
2022년01월	43,225	25,000	95
2022년02월	45,993	36,400	59
2022년03월	45,420	17,889	105
2022년04월	48,857	8,750	129
2022년05월	43,775	13,278	109
2022년06월	47,800	30,200	77
2022년07월	49,900	22,865	66
2022년08월	50,158	5,000	150
2022년09월	48,143	12,200	122
2022년10월	47,930	20,500	91
2022년11월	48,000	14,600	101
2022년12월	43,800	13,333	107
2023년01월	39,500	17,833	86
2023년02월	43,020	9,333	117
2023년03월	41,227	15,000	93
2023년04월	42,400	18,000	99
2023년05월	44,833	18,250	94
2023년06월	43,643	16,429	109
2023년07월	45,533	14,429	114
2023년08월	47,000	34,750	43
2023년09월	44,466	15,000	108
2023년10월	45,483	10,000	130
2023년11월	45,917	40,000	20

 

(3) 봉천동 두산아파트 전용 114㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월		65,000	30
2021년12월	80,000	30,000	155
2022년01월	55,650	55,000	60
2022년02월	60,206
2022년03월	80,000	45,000	83
2022년04월	83,000
2022년05월	56,425
2022년06월	76,000	45,000	80
2022년07월	57,425
2022년08월	73,500
2022년09월	71,758	0	150
2022년10월	65,333	50,000	30
2022년11월	66,000
2022년12월	65,667	30,000	130
2023년01월	57,500
2023년02월	59,571	40,000	40
2023년03월	57,167	50,000	60
2023년04월	58,400	55,000	60
2023년05월	61,000	20,000	160
2023년06월		15,000	185
2023년07월	59,750	49,100	40
2023년08월	59,700	30,000	140
2023년09월	66,500	5,000	180

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3. 봉천두산 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

전세의 중위가격은 안정적이나, 2021년, 2022년 높은 전세가격은 역전세로 확실시되는 아파트임. 

매매의 손바뀜은 정부의 부동산 부양책이 종료된 시점부터의 거래량 감소가 내년 정부의 부동산 부양책인 "신생아 대출"까지 잠잠해질 것으로 보임. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 봉천두산 주변의 매매가, 전세가 비교(전용: 84㎡)

봉천두산은 전세, 매매에서 중상위가격대에 속해 있음. 관악구 봉천동내에 아파트에서 거래량 1건인 단지들이 많이 보임. 앞에 몰려있는 3개의 아파트 단지가 유독 거래가격, 거래량 몰려있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 봉천두산 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 8억 원

해당연도 전세가 중위가격 : 51,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.58
전세가율(중위배수) : 1.56

 

아래쪽 우측 전세가율 그래프에서 전세가배율이 오르는 것은 실사용가치(전세) 가격이 하락함으로써 배율이 상승함.

가격대가 매우 불안정(상승, 하락)해서 이후 지켜볼 필요가 있는 곳.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 7억 3천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 8월 : 89,000만

회사채 AA- 3년물 : 4.409%

 

최근 실거래가 기준 1억 6천만 원 권리금 주고 자산매입한 샘이며, 전액 대출 없이 현금 구매할 때의 조건임.

대출이자 월별 비용은 월 초과비용에 합산하면 초과비용이 되고, 해당 초과비용이 자산매입으로 인한 편익의 증가보다 작다면 좋은 거래조건임. 반대라면 수익률을 크게 초과한 투자가 됨. 해당건은 각 구매자별로 다른 상황으로 조건에 맞춰서 무리한 대출로 사지 않길 권고함.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)