영등포 아파트시세-경남아너스빌 아파트

서울시 영등포구 영등포동 7가 46-1에 위치한 경남아너스빌은 600세대에 1998년에 사용승인된 아파트입니다. 5호선 영등포시장역과 가까운 위치에 있으며, 영중초등학교를 접하고 있는 아파트 단지입니다.

 

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1. 경남아너스빌 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	600세대(총8개동)	저/최고층	18층/21층
사용승인일	1998년 11월 30일	총주차대수	706대(세대당 1.17대)
용적률	360%	건폐율	24%
건설사	경남기업(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2633-4779
주소	서울시 영등포구 영등포동7가 46-1
면적	대분류 3타입

 

(2) 지역의 평균 매매가와 전세가

영등포구의 전체 전용59타입의 거래가격은 상승을 바라는 것으로 보이지만, 거래면적 기준 거래량은 많지 않다. 수요가 현재의 호가를 받아줄 여지가 적다는 의미다.

서울시 영등포구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 영등포구 전체 매매와 전세 거래면적

서울시 영등포구 아파트의 2023년 10월, 11월 전체 매매 면적은 2022년 10월 수준의 거래량으로 하락함.

서울시 영등포구 아파트 전체 전세 거래면적은 2023년 2월~4월 급등하고, 하락전환된 모습. 

 

2015년~2017년 전세거래 면적 감소하고, 매매거래면적 증가했었음. 2022년 말~2023년 초반 전세거래면적 증가세.

영등포구 전체 아파트 매매와 전세 거래면적 추세

 

2.  경남아너스빌 실거래가격과 전세가격 (전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 5월 : 100,700만원 (16층)

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 82,900만원 (3층)

 

교착상태의 호가와 거래가 상태임. 

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

최근 2년 내의 전세, 월세 평균가격대 (단위 : 만원)

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	47,917
2021년12월	42,517	20,000	77
2022년01월	36,750
2022년02월	42,867
2022년03월	44,390
2022년04월	44,250	5,000	103
2022년05월	47,371	5,000	94
2022년06월	55,000	5,000	120
2022년07월	39,597	21,500	75
2022년08월		20,000	100
2022년09월	46,925
2022년10월	49,733	5,000	120
2022년11월	46,500
2023년02월	40,195
2023년03월	40,560
2023년04월	42,097	6,000	107
2023년05월	41,500	10,000	120
2023년06월	41,500	10,000	140
2023년07월		20,000	82
2023년08월	43,550	10,000	140
2023년09월	42,340
2023년10월	40,000	12,500	123

 

(2) 전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	62,000
2021년12월	55,860
2022년01월	61,000
2022년03월	50,610	7,000	126
2022년04월	47,150
2022년05월	60,000
2022년06월	49,350	12,500	160
2022년07월	66,667
2022년09월	50,700	50,000	30
2022년11월	56,950
2022년12월	54,000
2023년01월	55,000
2023년02월	55,000
2023년03월	48,000
2023년04월	55,000
2023년05월	52,000
2023년06월	48,500	15,000	155
2023년07월	51,000	44,500	30
2023년08월	52,967
2023년09월	53,500

 

3. 경남아너스빌 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 59㎡)

 

연도별 거래가격대가 높아질수록 거래량은 감소함.

전세 가격범위가 좁아지며, 안정 가격대의 모습이 되어가고 있는 모습. 2024년 역전세는 거의 확실한 상태.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 경남아너스빌 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 59㎡)

영등포동7가의 주변매매가격은 새 아파트로 인하여 높은 편이고, 구축인 경남은 그 가격대로 인한 상대 가격임.

경남아너스빌은 영등포동 7가 기준으로는 저렴한 편이나, 전반적으로 저렴한 가격대 아님.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 경남아너스빌 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억 2천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 41,500만 원

전세가율(평균배수) : 1.62
전세가율(중위배수) : 1.48

 

현재 전세가격대는 안정적이나, 매매가격의 출렁거림이 다소 많음. 높은 호가로 인한 거래단절 시기가 다소간 보임.

매도도 급하지 않고, 매수도 급하지 않으니 다른 지역을 둘러보는 것도 나쁘지 않은 선택.

(아래 좌측 그래프의 수평이동 : 거래 없는 기간, 아래 우측그래프는 전세가격을 기준으로 매매가의 배율임. )

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 5억 1천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 82,900만

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.409%

 

최근 거래가격 기준 3억 2천만 원의 권리금을 주고, 대출 없이 구매했을 때의 조건임. 대출이 있을 경우, 월 이자가 초과비용에 합산되어야 하며, 그 합산된 비용이 본 자산을 매입하여 얻는 편익보다 적다면 그 거래는 좋은 거래임. (생활, 거주, 건강, 육아, 교육 등의 여건 개선 등등)

 

82,900만 원 x 4.05%(우리은행/정기예금 1년) = 1년 이자 3350만 원

5년 보유 후 매각 시, 10억에 재 매각된다면 금융적으로 본전임. ( 반대로 채권등에 투자되어 그 수익을 합산해서 5년 뒤 본 자산을 매입 시 10억에 매입한다는 조건과 동일함. )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)