서울관악봉천 두산아파트 24평형 주택거래

단지 정보

세대수	2001세대(총25개동)	저/최고층	15층/23층
사용승인일	2000년 12월 28일	총주차대수	2721대(세대당 1.35대)
용적률	324%	건폐율	22%
건설사	두산건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-3285-0168
주소	서울시 관악구 봉천동 1708
면적	대분류 6타입

 서울시 거래량 2등의 24평형(전용 59)의 데이터를 손댈 수 있게 되어 매우 감격스러웠으나, 가격은 감격스럽지 않은 수준입니다. 물론 서울 지역의 거의 모든 대단지가 가격이 매우 높은 것을 감안한다면, 아주 높다고 할 수는 없습니다만. 봉천역을 앞에 두고 있는 서울의 대단지 아파트입니다.

 

1. 실거래 가격 추이와 등기상황

- 가장 최근 실거래는 7월 27일 7억 3천8백만원 입니다.

 1) 3월17일 7억 4천5백 실거래 (미등기),  2) 5월 24일 8억 6천 실거래 (미등기),  3) 5월 30일 7억 8천5백 실거래 (미등기)

 

- 실거래 등록했으니, 비록 구매한 날로부터 2달밖에 안되어 1억 3천 떨어졌다고 계약을 취소하진 않을 것이라 생각한다. 시세조정 세력이 아니라면 당연히 그럴 것이라 여기는데, 이곳도 지켜봐야 할 곳으로 보인다. 

 

- 서울시 실거래량 2등의 위엄이다. 가격대의 진폭이 2억정도다. 

지나친 가격급등 시기는 2019년으로 봐야 한다. 중위가격을 완전 이탈하여 저금리와 과잉 유동성을 흠뻑 맞았다. 그리고 제정신을 차리고 난 2022년에는 거래가 실종되다시피 했고, 2023년 다시 저점이라는 언론과 전문가들에 의해서 매입행렬에 참여한 사람들이다. 아이러니한 거래량 2등이 그나마 2023년 서울 주택거래량에 일조한 모습이다. 주택시장이 마치 돈 놓고 돈 먹기의 도박장이 된 모습이다. 어쨌건 서울을 무조건 오른다는 신념이 무너지는걸 2022년에 봤었던 사람도 금방 이 혼돈의 도가니에 녹아들게 된다. 마치 군시절에 연병장에서 반대편 축구골대를 돌아서 온 사람 3명만 쉬게 해 주겠다는 것처럼 말이다.

 

먼저 돌아온 3명외엔 모두 다시 지옥의 레이스가 된다. 1~3등이 아닐 바에는 전력으로 뛰는 게 손해가 된다는 말이다.

2. 실거래 가격과 전세시세

전세의 현 시세는 4억 3천 ~4천만원선. 2024년 내내 역전세와 함께 할 것 같은 모습. 4억 선에 걸쳐 있었던 전세의 시세가 2021년부터 치솟았다. 매매가격도 치솟고. 정부가 특례역전세를 해줄 테니 어서들 대출받아서 세입자 보증금 돌려주시길. 

이쯤에서 적정가격을 먼저 봐야 할 듯 싶다.

 

3. 적정가격 추정치

(1) 전세가의 1.5배 기준 적정가격 : 6억 7천5백 ( 평균전세가 4억 5천 / 시세는 4억 3~4천 )

(2) 수익률 기준 적정가격 : 5억 3천 ( 이 이상의 금액은 물건의 선취 프리미엄으로 인정 )

  - 최종 실거래가 7억 3천8백만 원이니, 2억 8백만 원이 프리미엄이라고 생각하면 편함. ( 상가의 경우 자릿세 )

  - 프리미엄을 인정하고 안 하고는 매입자 마음임. ( 적정선에서 밀땅하시라는 얘기임 )

4. 동네 인근의 매매가와 전세가 

  봉천역과 가까운 메리트가 있는 것으로 보이고, 왼측 윗부분의 10억대의 매매가격은 신축으로 보임. 다시 말씀드리지만, 데이터만 보고 설명드리고 있어서, 주변에 대한건 "두산아파트"만 보고 있습니다. 그리고 더 저렴한 매매가도 있지만, 중위가격선에서 잘 살펴보시길 바랍니다. 확실히 대규모 단지의 메리트가 있습니다. 일단 단지 안으로 들어서면 밖의 외부보다 안정감이 있고, 산책등에도 좋습니다. 그나마도 늦게 퇴근하거나, 차 타고 다니신다면 의미 없지요.

주변의 전세물건은 상당히 많지만, 

선호도상 1 티어는 두산아파트, 관악푸르지오, 관악드림(동아), 관악드림(삼성)

선호도상 2 티어는 봉천동아, 봉천우성, 현대(관악), 은천 2단지, e 편한 세상 정도입니다.

 

전세는 실 사용가치를 따지므로, 지하철 역이 가까워야 한다면 두산아파트 주변의 시세는 두산보다 아래로 생각하시고 찾아보시면 되겠습니다.

 

5. 관악구 봉천동 두산아파트 전용 59

전용 59, 84의 선호도가 높은 게 아니라, 이 평형대에 대단지가 있는 것으로 보입니다. 그래서 대단지를 찾다 보니 59, 84밖엔 선택지가 없었고, 비싸다 보니 전용 59에 거래가 몰린 것으로 보입니다. 선택은 이 지역으로 오시고 싶어 하시는 분들의 몫입니다만, 현재 금리 수준으로 판단할 때는 최근의 거래가격도 비싸다고 생각됩니다. 매매호가가 전용 59 기준으로 8억입니다. 물론 대출이 2~3억 정도만 받으면 된다면 모르지만, 무리한 대출을 받아서 사야 한다면 연말, 연초까지는 보시는 게 좋겠고, 1번에서 지적했듯 실거래가가 계단식으로 등록되었지만, 등기가 안되었습니다. 부디 미끼 신고가 아니길 바라지만, 마케팅으로 사용하기 정말 좋습니다. "8억 6천 실거래가인데, 7억 9천이면 싼 거다."라는 식의 말에 넘어가지 마십시오.

2023년 말, 2024년 초까지 기다린다고 부동산 전문가들의 말처럼 급등할 경제상황이 아닙니다. 의견이었습니다.  끝.