송파신천 파크리오 전용84 주택거래 현황

단지 정보

세대수	6864세대(총66개동)	저/최고층	20층/36층
사용승인일	2008년 08월 29일	총주차대수	9766대(세대당 1.42대)
용적률	283%	건폐율	14%
건설사	현대건설(주) 외 5개
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-3431-7411
주소	서울시 송파구 신천동 17
면적	대분류 많음

서울시 송파구 신천동에 위치한 2023년 실거래 등록 3위의 단지. 7000세대에 육박하는 엄청난 규모의 대단지에 송파라는 지역적 위치까지 선호도가 높은 곳.

 

1) 매매가격 분석

(1) 실거래가 장기 시계열

   거대 단지인 만큼 거래량 또한 많으나, 미등기도 많은 상태. 미등기는 아래에 세부내역으로 첨부할 테니 참조바람.

2018년에서 2020년도까지 "N"자 모양으로 가격이 평행 이동을 하고 있음. 희안한 모양이고, 2020년 7월이 되면 이 패턴을 깨고 최고가격으로 상승하게 됨. 전용 84형의 최고가격은 25억 3천만 원.

장기 시계열 거래

(2) 미등기 리스트

2023년 1월 ~ 5월 사이에 실거래 등록된 계약건에서 미등기 상태인 내역. ( 6월, 7월은 제외 - 17건 미등기 )

단지명	계약일	전용면적(㎡)	거래금액(만원)	층	해제사유발생일
파크리오	20230330	84.9	181,800	2
파크리오	20230408	84.9	184,500	12
파크리오	20230410	84.9	185,000	14
파크리오	20230413	84.97	194,000	2
파크리오	20230421	84.9	186,000	21
파크리오	20230421	84.97	198,000	18
파크리오	20230504	84.9	178,000	1
파크리오	20230509	84.9	195,000	33
파크리오	20230511	84.79	196,900	16
파크리오	20230512	84.79	198,000	33
파크리오	20230513	84.9	195,000	19
파크리오	20230513	84.79	196,000	19
파크리오	20230513	84.9	195,000	30
파크리오	20230516	84.79	195,000	29
파크리오	20230517	84.9	205,000	9
파크리오	20230522	84.9	192,000	20
파크리오	20230527	84.9	200,000	16

(3) 연도별 거래가격 변화

<해당 해에 거래량이 너무 많을 경우, 거래건이 일부 표시되지 않습니다.>

2022년의 경우 상반기에 25억 실거래가 있은 후, 연말에는 20억 실거래가 등록되는 진폭을 보임.

2023년 거래량 회복하며 거래가격은 상승하고 있는 모습으로 보이나, 미등기량이 아직 17건이 있음.

(4) 매매와 전세가격 변화

이제 계약 만기 돌아오는 2021년 10월 전세 고가는 12억 5천~13억이고, 현재 중윗값 전세호 가는 9억임. 그리고 사이사이에 증여성 계약으로 보이는 10억, 12억의 매매건이 보이는데, 신경 쓸 사항은 아닌 것으로 보임. (시가 영향 없음. )

2) 전세가격 분석

2012~2019년까지는 가격 상승이 완만했으나, 2020년~2022년까지 고가 전세들이 많아짐. 투자는 2019년부터 서서히 들어왔던 것으로 보이는 이유가 전세의 상단가격 거래가 늘어나는 모습을 보임. 상단 꼬리 윗부분. 그리고 다음 해부터 고가 전세들이 계속적으로 나타남. 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

   주위에 전용 84의 실거래는 잠실아이스페이스의 1건이 유일함. 파크리오가 신천동 수요를 모두 흡수하는 느낌. 지도상으로 보니, 잠실르엘(2024년 1850세대), 잠실래미안아이파크(2025년 6월 2678세대)가 대기 중임. 그것도 바로 옆임.  그럼 구축대 역세권 신축의 싸움이 됨. 장기적으로 매우 재밌어질 모습이 기대됨. 

장미 아파트 1차, 2차가 저렴한 전세로 있고, 향후 4000세대의 신축이 들어오면 전세가격은 파크리오가 무조건 약세로 전환될 상황으로 보임. 하지만 2025년 6월까지 이니, 앞으로 2년. 2023년 전세가가 2025년에도 유지될지는 미지수임. 

 

4) 동네 상황과 적정가격 추산

(1) 전세가격대비 (1.5배) : 현재 호가 9억 기준 - 13억 5천

(2) 수익률기준 적정가격 : 13억 5천

   - 이 이상의 가격은 물건의 선취 프리미엄일 뿐. 수익률 가치는 13억5천.

     이상의 프리미엄을 수용하건 안하건 구매자 의지입니다. 적극적인 가격인하를 요구하세요.

   - 수익률 곡선을 크게 이탈한 것은 2020년 7월부터이고, 최종 실거래가인 21억8천에서 수익율 4.3%까지 내려오는 것을 기준으로 함.