중랑구 중화동 한신아파트 26평형 외 거래현황

서울시 중랑구 중화동 450 26평형의 아파트 거래현황 및 주변 빌라, 다세대의 전월세 시세 비교자료.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황 및 주위 빌라, 다세대의 매매, 전세가격을 비교한다.

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1544세대(총9개동)	저/최고층	23층/27층
사용승인일	1997년 10월 11일	총주차대수	1563대(세대당 1.01대)
용적률	376%	건폐율	20%
건설사	한신공영
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2207-0365
주소	서울시 중랑구 중화동 450
면적	대분류 타입 많음

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

한신 아파트도 구리의 금호베스트빌처럼 같은 단지에도 시기, 건설사 등이 다른 것 같다. 101~102동의 통계, 103~109동의 통계가 분리되어 있다. 매매가격, 전세가격까지는 통합하여 전체 단지의 거래량을 표기하고, 이후 통계에서는 103~109가 거래가 많으므로 그쪽을 기준으로 통계한다.

실거래가격 추이	전세가격 추이

103-109동 실거래가 추이	103-109 전세/매매 추이

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

초저금리 시절에 매매가격과 전세가 동반 급등했으나, 전세의 경우 바르게 정상화 진행되고 있으며, 매매가격은 전세가보다는 내림폭이 적은 편이다. 2022년도 참혹한 거래량 감소 후, 정부의 부동산 부양정책으로 가격 점차 회복. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

중화동에서는 한신아파트가 대장이다. 물론 기준 전용면적은 59 타입이다. 한신아파트가 전철역과 가까운 이유도 있는 것으로 보이고, 초등학교 근처인 점이 이번 분석의 절대적 이유다. 중학생 정도되면, 버스 타고 지하철 타고 다녀도 되지만, 초등학생은 아직은 위험한 시기이니 모든 분석은 초교입지 위주로 분석된다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

1) 상봉역 인근 다세대 및 빌라 표본 매매, 전세가격

 

본 자료는 2022년 1월~ 2023년 9월12일까지의 한신아파트 인근의 다세대 및 빌라의 전세가, 매매거래가격을 나타낸다.

한신아파트보다 역에서 가까운 도로명을 기준으로 작성한 실거래자료이다.

 

평균 전세가격이 매매가를 초과하는 "수정빌리지6차", "천일빌라"가 있다. 전세보증보험에 반드시 가입하셨길 바란다. 특히 빌라의 거래가격이 6억이 넘는 곳이 눈에 띄었다. 화인하우스 2차, 3차는 특별히 로드뷰 사진으로 갈음한다.

중화동 역세권 다세대, 빌라 표본 거래가, 전세가

 

화인하우스2

화인하우스3

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억6천8백만원

전세 중윗값은 3억 2천5백만 원 x 중위배율

전세가율(평균배수) : 1.52
전세가율(중위배수) : 1.44

 

전세가 배율은 최근 2021~2022년 아파트 가격의 급등으로 실사용가치인 전세가격과 상당 부분 괴리되어 있어서, 실 가치는 이보다 더 아래에 형성되었을 수 있으나, 정성적인 부분은 제하고 데이터 기준의 적정가격임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 2천만 원 ( +선점 권리금 )

최근 회사채 AA- 3년물 4.51%

최근 실거래가격 : 2023년 8월 23일 5억 8천만 원 ( 월 기대수익 60만 원을 낮춰야 함. )

최근 실거래 기준 1억 6천만 원을 선점 권리금으로 지급한 것과 같음.

 

수익지표 와 거의 일치되어 움직이던 수익률은 2020년 3월 급격한 괴리 발생함. 회사채 금리 하락이면, 은행의 금융채도 잠깐 하락하던 시기로 보이는데, 이때부터 수익률과 괴리되어 따로 움직이기 시작함. ( 부르는 게 값인 시장이 됨 )

 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 한신아파트 전용 59 타입 결론

 

바로 옆에 상봉초등학교가 있고, 대단지 1500세대이다. 경의 중앙선 상봉역과 7호선 상봉역의 이용이 편리할 것으로 보인다. 대로를 면하고 있다. 방음벽에 막혀있다. 꽤 높은 층수라서 고층은 조망도 좋을 것으로 보인다. 단지는 깔끔하고 정돈되어 보인다. 도색을 새로 한 것으로 보이는데 깔끔하다. 상업시설들과 거리가 먼 편이어서 직주근접의 어린아이를 키우기엔 좋은 환경이 될 것 같다. 

 

다만, 인근에 다세대, 전세가 많아서 전세가격 상승에는 부정적으로 보인다. 거의 2개의 면이 사용불가한 형상이다. 기찻길을 접한 면에서는 방음벽에 가로막히고, 학교가 있는 쪽에서는 학교에 막혀 있는 형국이다. 외식이나, 쇼핑을 걸어서 다니기 쉽지 않아 보인다. 복도식으로 되어 있는 것도 구축의 특징인 것 같다. 

 

전반적으로 답답한 지세라서 조금 꺼려지는 건 어쩔 수 없겠다. 하지만, 반대로 생각한다면, 아늑한 구조라고 할 수 있고 주변의 빌라를 6억 주고 사는 것보다는 한신아파트가 더 좋은 선택 같다.