동대문구 회기동 청량리신현대 아파트 분석

서울시 동대문구 회기동 65 30평형을 중심으로 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

2-1. 인근지역 빌라 및 다세대 매매 및 전세가 점검.

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	736세대(총8개동)	저/최고층	10층/15층
사용승인일	1989년 05월 26일	총주차대수	736대(세대당 1.00대)
용적률	204%	건폐율	-
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-960-0030
주소	서울시 동대문구 회기동 65
면적	대분류 4타입

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

2-1. 전체 평형의 연도별 평균가

 

2-2. 전체 평형의 연도별 거래량 ( 전용 84가 거래의 대부분임 )

전용 72, 전용55는 2020년 이후로 거래 없음. 시장 참여자들의 외면을 받는 이유가 분명히 있을 것임. 

최근 호가의 매력도도 떨어짐.

 

2-1.  인근지역 빌라 및 다세대 매매 및 전세현황

인근 지역의 연립 및 빌라의 전세 및 매매 현황

아파트 단지 주변의 매매 및 전세

인근 지역의 연립 및 빌라의 월세현황 ( 보증금 및 월세 )

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3-1. 평형대별 연 평균 전세가격

 

3-2. 평형대별 연 평균 전세거래 건수

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

회기 힐스테이트에 비하여 연식이 오래되었으나, 가격적 메리트로 전세거래량은 압도적임.

전용 84㎡ 기준에서는 비교되는 곳은 회기힐스테이트뿐. 공교롭게도 소로를 사이에 두고부터 있으며, 초등학교와 거리가 멀다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 1천만원

전세중윗값 : 3억2천5백만원 x 중위값

전세가율(평균배수) : 1.72
전세가율(중위배수) : 1.54

 

사용가치와 매매가의 갭이 많이 벌어져 있어서, 고평가 되어 있었으나 내려가던 가격을 정부의 부양책으로 끌어올린 모양새. 오히려 가격 갭이 다시 벌어지고 있음. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 1천2백만 원 ( +선점 권리금 )

최근실거래가 : 2023년 7월 28일 8억 3천만 원

시중 회사채 AA- 3년물 4.51% 금리 기준 - 최근 실거래가 기준으로 권리금 3억 2천 지불한 샘.

권리금은 더 받을 수도 있고, 받지 못할 수도 있는 금액이므로 현시점 거래 시 잘 고려하시길 바랍니다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

주변의 빌라 및 다세대의 평당 시세가 상당하고, 임대가격도 저렴하지 않다. 근처에 주차시설과 생활의 편의성이 높은 아파트 단지가 없다. 비교우위로써 이 아파트와 회기 힐스테이트가 대안이 될 수 있으나, 반드시 회기동에 살아야 하는 상황이 아니라면, 이곳 보다 다른 곳을 추천하고 싶다. 회기 역과의 거리는 경쟁력이지만, 초등학교와 거리가 상당하고, 아파트의 노후도 컨디션 등은 반드시 짚어 봐야 할 부분. 반드시 현장점검 후 판단하시길 권고.

 

전용 84 외에 다른 평수에 대해서는 신경 쓰지 않는 것이 좋을 것으로 생각됨. 가격메리트가 없음. 84에 비하여 높고 수요층의 선호도가 떨어져 2020년 이후 거래 없는 평형이 2개임. 선호도 위주로만 접근하길 권고.

 

적정 가격대는 5억 1천만 원대이지만, 직장이 가깝고, 회기역을 반드시 사용해야 한다면 사용가치가 상승하는 것이고, 향후 이 지역의 개발이 될지는 모르지만, 그런 걸 고려해서 매매한다면 그건 본인의 판단이 옳을 것으로 생각됨.

 

이 주위에 전용 84가 귀한 것으로 생각되어 그 평형이 선호되는 것이지, 이 아파트 단지가 좋아서 선호되는 것으로는 보이지 않습니다. 어린아이를 키우는 집이라면, 초등학교와의 거리 때문에 고민되실 것 같은데, 차량 이동시킨다면 그렇게 먼 곳도 아님.