강서구 내발산동 우장산힐스테이트 아파트 분석

서울시 강서구 내발산동 657의 우장산힐스테이트의 32평형을 중심으로 아파트거래 현황 및 주변 거래가격, 전세가격을 점검합니다. < Report Ver 1.0 >

 

분류 : 우장산힐스테이 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

2-1. 인근지역 빌라 및 다세대 매매 및 전세가 점검.

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	2198세대(총40개동)	저/최고층	15층/21층
사용승인일	2005년 05월 4일	총주차대수	2780대(세대당 1.26대)
용적률	267%	건폐율	20%
건설사	현대건설(주), HDC, 한진건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-3663-2561
주소	서울시 강서구 내발산동 657
면적	대분류 5타입

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2.  매매가격과 전세가격

<히스토리 1>

가격 상승 시점은 2019년 10월부터 임. 2020년 코로나 폭발과 함께 이상 급등한 것이 종료된 시점은 2021년 10월임. 

최고가 : 2021년 10월 16일 - 14억 9천만 원 (15층)

최근가 : 2023년 7월 18일 - 12억 5천만 원 (10층)

 

<히스토리 2>

2016년 거래량 대폭 증가. 2017년 말 기준금리 0.25% 상승 ( 기준금리 1.5%) -> 2018년말 0.25%상승 ( 기준금리 1.75%)가 되면서 거래량 주춤하며, 아파트 가격이 하락.

 

<히스토리 3>

2020년 5월 말 초저금리 (기준금리 0.5%) 오며 거래량 감소하면서 가격상승. ( 부동산 전문가들은 이게 정상가격이라는데, 나는 동의할 수 없다.)

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

평균회전율은 현금화할 가능성이다. 각 전용면적별로 세대수에 맞춰서 집주인들이 현금화하려면 저 회전율을 봐야 한다. 가격이 높아지며 회전율이 떨어지는 것인데, 넓은 평형에 고가 아파트는 회전율이 4%대이다. 100채 중 4채만 거래된다는 얘기가 된다.

전체평형의 연도별 거래량과 1년 평균 회전율

 

 

2-1.  인근지역 빌라 및 다세대 매매 및 전세현황

국토부실거래가 2022.1 ~ 2023. 8 거래신고건 기준 (빌라, 다세대)

우장산힐스테이트 인근의 다세대, 빌라의 매매 및 전월세 현황.

전세사고 걱정되는 곳은 2곳. -> 세명파크빌, 신세계플러스( 되도록 전세보증보험 가입하셨길 바라고, 지금이라도 하시길)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

현재 역전세 구간 진행 중인 상황. ( 갱신계약된 전세건수와 해당 역전세 보증금 반환금액 -> 평균반환액 )

우장산힐스테이트의 경우, 역전세 진입 시점은 2022년 12월부터이고, 2024년 10월경까지 지속될 것으로 보임. 

현재 전용 84 타입의 전세 중윗값은 6억 3천만 원.

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

우장산 힐스테이트 전용 84가 압도적 1위의 대장. ( 혼자 삐죽 튀어 올라온 곳 )

내발산동의 전세가격을 보기 전까지는 아파트가 별로 없는 곳인 줄 알았는데, 그게 아니었다. 전세거래는 제법 활발한 지역이고 그 물량도 무시 못할 지역이다. 단, 매매라는 거래가 없는 것이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 10억 7천만 원

 

전세가 배율이 요동치는 것은 2019년, 2021년~2022년 사이로 가격, 거래 급등 후 가격이 충분히 빠지지 않았거나, 전세가격이 매우 낮은 상태(?)라는 것인데, 벌써 재개발 이슈가 있는 게 아니라면, 현재 단지의 가격은 실사용가치에 비하여 상당히 고평가 되어 있다고 판단해야 함.

전세가 중윗값 : 6억 3천만 원 x 중위배수

전세가율(평균배수) : 1.78
전세가율(중위배수) : 1.71

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 7억 8천5백만 원 (+선점 권리금)

 

최근 실거래 기준으로 권리금을 4억 7천만 원 냈다고 생각하면 됨.

최근 실거래가 : 12억 5천만 원 ( 전용면적 기준임 )

회사채 AA- 3년물 금리 4.51% 기준으로 175만 원가량 수익률 낮춰야 함. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

5호선 발산역을 지척에 두고 있고, 길 건너편 가곡초등학교, 이대서울병원 등이 있는 입지. 단지 주위는 낮은 다세대, 상가 건물들이 있고, 월드메르디앙이란 아파트 단지와 마주 보고 있어서 아주 조용해 보인다. 이 주변은 주차문제가 심각할 것 같은데, 거주자우선주차구획이 있어서 좁은 도로가 더 좁아 보이는 단지 외곽 모습이다.

 

다세대, 상가등이 아파트 단지를 둘러싸고 있어서 조금은 어수선한데, 그와 반대로 단지 내는 한적하고 조용해 보인다.

주차시설 갖춘 아주 한적한 단지가 의외로 부조화스러워 보이는 건 이 단지를 돋보이게 하는 요소일 수 있겠다. 정문 바로 앞의 강서로 50길은 그래도 도로가 3차로로 되어 있어서 넓은 편이고 강서로가 이 단지의 메인도로 접근성인 것 같다.

 

연초의 가격 정상화에 대한 정부의 부동산부양정책이 역으로 다시 가격을 끌어올리는데 성고 한 반면, 가격이 다시 이상급등하며 매매 접근하면 안 될 것으로 보인다. 현재 가격은 심각히 비싸다고 생각한다. 

 

너무 무리한 대출을 받는 게 아니라면, 적정 가격선에서 검토하시는 게 좋겠습니다.

 

최근 거래된 12억 5천만 원의 경우, 현시점에서 수익률을 고려 시 취득세까지 고려해서 직전 최고가인 14억 9천만 원에 버금가는 부담이 될 수 있습니다. 지금은 기준금리가 3.5%고, 최고가 당시엔 0.5%였습니다. 금융비용이 상당하다는 것이고, 그걸 따졌을 때, 2021년 최고가와 현재의 12억 5천만 원은 비슷한 수준의 부담이란 얘기가 됩니다.

 

이는 결론적으로 먹을 게 없다는 말과 같습니다. 

 

대출 없이 12억 5천만 원 현금으로 집을 샀다는 가정을 하면, 이 금액을 예금 4%에 넣으면, 1년 명목 이자만 5000만 원입니다. 5년 돌리면 2억 5천만 원이고 5년 후 이 아파트가 무조건 2억 5천만 원은 올라야 본전이 됩니다. 현금으로 샀을 때 그렇습니다. 금리가 쌀 때의 레버리지와 금리가 비쌀 때의 레버리지는 다릅니다. 

 

신중하시길 권고드리지만, 주변에 직장이 있거나 5호선 근처에 있다면, 실제로 가보시고 주변 둘러보고 결정하셔도 좋을 것 같습니다. 무리한 것만 아니라면 그렇습니다.