강동구 고덕동 - 고덕그라시움

서울시 강동구 고덕동 693 일대의 고덕그라시움 전용 59 타입의 주택거래 현황을 점검합니다.
 
 
목차 : 
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	4932세대(총53개동)	저/최고층	9층/35층
사용승인일	2019년 09월 27일	총주차대수	7167대
용적률	249%	건폐율	20%
건설사	(주)대우건설, 현대건설(주),에스케이건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-442-9265
주소	서울시 강동구 고덕동 693
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

(최고가) 2021년 8월 - 15억 3천만 원
(최저가) 2020년 7월 - 8억 4천만
(최근가) 2023년 9월 - 12억 7천만 원
 

전용 59는 타입이 4개로 총 1824세로 구성되어 있고, 2022년부터 하락하다가, 정부의 부동산 부양정책인 특례지원대출이 시작되는 시점부터 가격이 재차 상승하고 있는 모습이다. 전고점까지는 어려울 것 같으나, 현재 금리상황에서 전용 59 타입이 무슨 고가 주택 사이즈처럼 느껴질 정도다.

 

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 
 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

 

매매는 꾸준한 것 같아 보이지만, 전세(실사용)가 더 많아 보인다. 전세수요는 많고, 그만큼 전세매물도 많다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

(1) 고덕그라시움은 임대아파트인가? 

계약기간을 2년으로 잡은 월세, 전세의 계약량은 총 1240세대이다.
전용 59의 총세대수는 1824세대이고, 전월세 합계량인 1240세대는 총세대수에 70%에 육박한다.
고덕그라시움은 임대아파트 단지다.  <주의> 중요한 건 아직 계약기간이 남은 2021년도 전월세는 넣지도 않았다는 것

구분	월세건수	전세건수	소계
2022년	302	354	656
2023년	186	398	584

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

 

강동구 일대는 매매보다는 전세수요가 많은 지역이다. 실거주민보다 전세, 월세를 선호하는 것 혹은 지나치게 비싼 가격으로 매매가 불가한 상황의 사람들이 많다는 의미가 된다.
 
매매가격과 전세가격 모두 탑이다. 거주를 목적으로 하는 주택에 대해서 가장 비싼 단지를 "대장"이라고 부르는 짓거리를 언제, 누가 시작했는지 모르지만 한심한 인간들인 거 같다. 아무 생각 없이 써왔었는데, 문득 그런 생각이 들었다.

 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

(1) 2023년 고덕그라시움 거래현황 참고자료

https://shorturl.at/drFH2

거래량 많은 단지소개 - 고덕그라시움

 
 

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 12억 3천만 원 (부르는 게 값이다.)

 
전세가격 중윗값 : 5억 8천8백만 원
전세가율(평균배수) : 2.32
전세가율(중위배수) : 2.09
 
대치동 은마아파트의 재건축 기대수익률만큼이나 높은 전세가배율. 강동구 고덕동의 실 사용가치와 괴리된 높은 매매가격을 뜻한다. 지금 전세가배율은 축적된 데이터 기간도 짧고 너무 멀리 떨어진 전세가 대비 매매가율이라서 전혀 참고가 안된다. 

 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 9억 5천만 원 (+부동산 선점 권리금)

 
(최근거래가) 2023년 9월 - 12억 7천만 원 ( 대략 3억 정도의 권리비용 제공한 것 )
  - 서울이니 뭐 그렇게 비싼 권리금은 아닌 수준임.
 
회사채 AA-등급 3년물 시장금리 : 2023년 9월 26일 기준 - 4.668%
 
* 하기 수익률 표시에 세금은 표시되지 않음. 아파트 구매 시 복비, 취등록세, 이자등 감안하지 않는 것과 같음 *
[1] 12억 7천만 원 회사채 투자 시, 연 5900만 원 수익이고, 월 494만 원의 수익가능함.  <- 수익 반대로 거주하기 위한 지출
[2] 5년 후 매각 시, 15억 7천만 원이 되면 본전.  (거주하면서 집값 올랐으니 돈 번거 아니냐는 논리는 개나 주십시오. )
    - 월 490만 원 월세면, 한남동, 강남 중심권에서도 살 수 있습니다. 더 넓은 평수에서.

 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 해당단지 종합평가
 
뭐 이런 초고가 임대아파트 단지에 평가가 필요한가?
 

현실적인 얘기를 하는 게 옳을 것 같다. 집값이 여기도 50억까지 갈 수 있다. 물론 짜장면은 십만 원이 넘어갈 정도의 인플레이션이 생겨야 한다. 전용 59에 강동구 고덕동에 13억에 달하는 이 집의 가격이 정상이라고 말하는 사람들은 이 집값이 우리나라의 소득수준에 감당할 수 있는지에 대해서는 관심을 갖지 않는다. 
 
고덕그라시움은 임대아파트 단지다. 
 
전용59에 대해서는 확실히 그렇다. 어떻게 전 세대수의 70%가 넘는 임대가 가능한가? 이러니 부르는 게 값이 돼버린 시장이 된 거다. 금융비용인 이자를 낮춰야 한다는 한심한 사람들이 바라는 게 전세대출이 내려가서 전셋값 올리는 것만 바라는 건가? 말로는 경제상황 운운하며 지금이 고금리라 하는데, 이 전세가 주택시장 전체에 임대인 입장에서 이자 없이 사채 빌려 쓰는 구조라서 더욱 그렇다. 그리고 우리나라는 고금리 아니다. 기준금리 겨우 3.5%다.
 
임대가 많아서 조사하다 보니, 고덕그라시움 같은 단지는 처음이다. 매매하여 실거주하는 수를 압도하는 70%가 넘는 전, 월세량이 그걸 대변한다. 
 
부동산은 "타인의 시간을 선점하여 타인이 얻고자 하는 재화의 가치를 착취하는 것"이다. 그리고 오늘도 임장 다니며, 타인의 시간을 빼앗을 수많은 부린이들의 건승을 바란다. 
 
확실한 건 지금 부동산은 비정상이다.