서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상

서울시 서대문구 북가좌동 481 DMC래미안e편한세상 33평형 위주의 아파트 주택거래 현황을 점검하고, 적정가격을 산출해 봅니다.
 
 
목차 : 
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	3293세대(총51개동)	저/최고층	7층/35층
사용승인일	2012년 10월 05일	총주차대수	4890대(세대당 1.48대)
용적률	229%	건폐율	19%
건설사	삼성물산(주), 대림산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-302-3105
주소	서울시 서대문구 북가좌동 481
면적	대분류 타입 많

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2.  매매가격과 전세가격

(최고가) 2021년 8월 : 14억3천만원
(최저가) 2023년 6월 : 6억 7천2백만 원 (당연히 증여일 듯)
(최근가) 2023년 9월 : 11억 9천만 원
 
전세 부분에서 역전세 웨이브가 지나는 중이다. 실수요가 있는 단지로 성산, 마포, 홍대 등으로의 출퇴근이나, 인근지역 수요가 있는 것으로 보인다. 초등학생 학부모가 이곳을 택할 것 같지는 않으나, 차량 통학이 가능할 테니, 여건 고려하시길 바란다.
 
가재울 중앙공원을 기준으로 정말 사방이 아파트만 있는 지역이다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 
 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

최고가 근처에서 2022년 거래가 사라졌다. 비싼 호가 영향일 수 있고, 금리 상승기에 멈칫한 것일 수 있다. 지금의 아파트 가격이 정상이라면, 금리 상승기라고 멈췄던 게 정상이었을지 의문이다. 실수요는 많은 지역이다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

초등학교가 멀다. 이점 양지하여 저렴한 매매나, 전세를 찾으시길 권고한다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 9억 9천6백만 원

전세가 중윗값 : 6억 3천만 원 * 중위배수
전세가율(평균배수) : 1.62
전세가율(중위배수) : 1.58
 
실사용가치의 변동은 크지 않으나, 매매가격은 급격히 상승했었음. 부동산 부양정책인 특례가 영향을 끼친 것으로 보이며, 매매가격은 예전 가격으로 회귀시도 하고 있음. 안 팔고, 안사면 이 가격이 유지될 수 있으나, 그럴 수 있을지가 관전 포인트임. 시중금리는 상승 중인데, 금감원, 기재부가 대출금리를 낮추기 위해서 인위적으로 예금금리를 찍어 누르고 있는 상황이므로, 내년 총선까진 비정상적 가격흐름은 지속될 것으로 보임. (가격이 상승할 것이란 말. ) 지속가능하지 않다고 확언할 수 있다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 8억 7천만 원 (+부동산 선점 권리금)
 

최근가 기준 3억 2천만 원의 부동산 선점 권리금 주고 계약한 것임. (금리에 따라 적정가격 달라짐)
(최근가) 2023년 9월 : 11억 9천만 원 기준
회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.68%
 
11억 9천만 원 회사채 투자 시, 1년 기대수익 5500만 원 ( 매년 5500만 원씩 오르면 본전임. )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

초등학교와 멀다. 경의 중앙선 가좌역과는 가깝다. 그나마 3단지, 2단지가 초등학교와 가깝다고 할 수 있으나, 어린아이들이 통학할 거리는 아닌 것으로 보인다. 뭐 이런 곳 살 사람들이니 아침마다 차량으로 통학시키면 될 것 같다. 어린아이 양육환경은 안 좋다.
 
나머지는 서대문구 내에서 대규모 단지의 모습이므로, 그냥저냥 살아가는 곳.
가재울 재정비촉진지구라고 여기에 남가좌 현대아파트 동쪽부근의 단독, 저층, 다세대등을 허물고 아파트라도 지으려는 것 같아 보인다. 그 시기는 아무도 모를 것이고.
 
최근 DMC래미안 4단지 고층 11억대 매물도 보이는데, 정말 비싸다. 여유 있는 분들은 접근하셔도 무방하겠지만, 무리한 대출로 진입하려는 분들은 말려도 소용없을 테니, 알아서들 하시길.