노원구 상계동 동양엔파트 아파트 32평 매매와 전세 분석

서울시 노원구 상계동 1305번지의 상계동양메이저(동양엔파트) 아파트 32평형의 전세, 매매 실거래가 거래현황등을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

데이터 기준일 : 2023. 9. 28 13시 40분

세대수	448세대(총7개동)	저/최고층	16층/22층
사용승인일	2003년 08월 30일	총주차대수	530대(세대당 1.18대)
용적률	300%	건폐율	20%
건설사	동양메이저(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-939-5919
주소	서울시 노원구 상계동 1305
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격

 

[최고가격] 2022년 1월 : 10억 5천만 원

[최근가가] 2023년 8월 : 8억 2천8백만 원  ( 최근 최저가격임 )

 

상계동 전반의 분위기인지 알 수 없으나, 거래가격이 최고점을 찍은 후, 거래가 없다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 최근 동양엔파트의 전세가격 ( 평균, 최고가, 최저가 )

동양엔파트 - 평균 전세가격 추세

구분	84㎡
	평균가	최고가	최저가
202110	47,500	47,500	47,500
202111	52,760	70,000	36,900
202112	44,500	49,000	40,000
202202	41,010	42,000	40,020
202203	53,733	74,000	46,000
202204	51,000	55,000	47,000
202205	55,000	65,000	50,000
202206	49,063	63,000	43,000
202207	67,250	68,000	65,000
202208	60,000	60,000	60,000
202209	55,000	55,000	55,000
202210	65,000	65,000	65,000
202211	57,750	57,750	57,750
202212	50,000	50,000	50,000
202301	48,300	48,300	48,300
202303	45,625	50,000	40,000
202305	51,000	52,000	50,000
202306	40,000	40,000	40,000
202307	43,500	54,000	40,000
202308	47,500	50,000	45,000

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세거래도 많지 않다. 전세가격은 2023년 들어서 정상적인 가격대로 들어선 모양이다.

연도별로 오르던 모습대로 매년 조금씩이지만 상승한다는 전제로 말이다. ( 2022, 2021년도가 비상식적인 부분 )

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

동양엔파트의 매매가의 경우에는 중간에 속하는데, 중간에 비교될 대상이 없다.

32평형(전용 84)의 경우에 주변에 매물들이 다수 보이고, 가격도 동양엔파트보다 저렴한 게 거의 대부분이다. (하지만, 구축)

 

동양엔파트의 전세비교는 더욱 심각하다. 주변에 전용 84 타입의 전세 매물이 아주 많으며, 비교가 의미가 없을 것 같아 보인다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 6천만 원

 

전세가격 중앙값 : 4억 7천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.63
전세가율(중위배수) : 1.59

 

오래된 거래기간을 갖는 곳인데도 전세가 배율의 출렁거림이 있다. 아마도 층에 따른 전세가격과 매매가격이 시기별로 엇갈리며 나타난 이유일 듯싶다. 실사용 가치는 좌측에서 우측으로 점진적인 상승세를 보인다. 

 

그에 반해서 매매가격은 급격한 흐름으로 상승했지만, 거래량 부족등의 기간이 길어지고 있으며, 하향세로 보인다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 원 ( +부동산 선점 권리금)

 

부동산 선점 권리금으로 2억 3천만 원주고 매입한 형태임. 

2020년까지 회사채 수익률 근처로 가던 가격대가 2021년급등하여, 회사채 금리수익율과 괴리가 커짐.

2012년부터 2020년까지 9년간의 수익율 표를 이탈한 가격급등시기가 (2021~2022년도였음. )

[최근가가] 2023년 8월 : 8억 2천8백만 원  ( 최근 최저가격임 ) x 회사채금리 AA- 3년물 4.68% 비용 제거

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

 

지하철 4호선 노원역과 아주 가깝고, 7호선 노원역도 멀지 않게 느껴진다. 비슷한 거리로 상계초등학교가 있으므로 어린아이들 키우기에 적합해 보인다. 역과 가까운 지역이라서 상업지역으로 접근하기도 좋아 보인다.

 

다만, 좀 갑갑해 보이는 지역이다. 역과 가까운 이점이 있지만, 4호선은 지상구간으로 돌출되어 있어서 실거주로 매매하실 분들은 이 부분을 꼭 확인하셔야 할 것 같다. 그래도 역과 가깝고 4호선 라인에 직장이 있는 분들이라면 조건은 매우 좋아 보인다. 추억이 돋는 품경이라서 반갑긴 하지만, 왠지 예전 구로역이나, 도봉역 근처 같은 느낌이 든다. 

 

상업지역과 가까운 건 확실히 이점이고, 역과 가까운 것도 이점이고, 초등학교, 중학교가 가까운 것도 이점이다. 

가격만 적절하다면 아이 키우며, 직장 다니기 좋은 곳 같아 보인다.

 

가격만 좀 적절하다면 말이다.