용산구 이촌동 한가람아파트 거래분석(리모델링 단지)

서울시 용산구 이촌동  404 한가람 아파트의 전용 59 타입 위주의 주택거래 현황을 점검합니다.
 
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
 
목차 : 
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
2-1. 인근지역 빌라 및 다세대 매매 및 전세가 점검.
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	2036세대(총19개동)	저/최고층	13층/22층
사용승인일	1998년 09월 18일	총주차대수	2173대(세대당 1.06대)
용적률	358% -> 리모델링후 515%	건폐율	23%
건설사	(주)건영 -> 리모델링사 : GS건설, 현대엔지니어링
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-797-6450
주소	서울시 용산구 이촌동 404
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터 ( 전용 59기준 분석 )

2022년 10월 리모델링 결정 후에도 2023년에 가격이 떨어진 것으로 보아, 금융비용과 공사기간 동안 자금이 묶이는 걸 우려한 매도세가 있지 않았을까? 하는 생각이 든다. 소액이라면 모르지만, 16억 원 정도가 3년 묶이면 금융이자 소득 포기하는 금액만 신한은행의 "쏠 편한 정기예금" 36개월 기준으로 3.5% 정도니까. 1년에 금융이자 기회비용만 거의 연 6000만 원씩의 손실이나 다름없다.
 
공사기간 3년이면 1억8천이 기회비용 계산하면 
 
매입가격 16억 2천만원 + 1억 8천 = 18억 ( 리모델링된 전용 74가 20억 분양가가 된다면 ) => 2억은 번다는 계산인 것 같다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변에 새 건물이 들어온다면, 전세가격은 지금보다 오를 수 있을까?

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

이촌동 인근의 전용 71~ 전용85의 2023년 전세시세 평균

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 :10억7천만원

전세가격 중윗값 : 5억 8천만 원
전세가율(평균배수) : 2.09
전세가율(중위배수) : 1.85
 
전세가 배율은 의미가 없는 상태임.
리모델링 확정단지로 추가세대 305세대의 분양가격으로 공사비 충당하려는 계획으로 보임. 
총 리모델링 공사비 : 5787억 원 ( 전용 59의 거래가가 16억이라면, 전용 74로 분양되는 세대는 20억 이상될 것이므로. )
305세대 * 20억 = 6100억 원이 되므로, 지금 거래하는 세대들은 전용 59 타입 가격으로 전용 74를 추가 공사비 소액으로 얻게 된다는 계산이 나옴. ( 분양받는 사람이 공사비 내는 구조 )

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 11억 원

 
상기 기술한 대로 리모델링이 결정 난 곳이고, 분양세대인 305세대만 제대로 된다면 기존 입주자들은 추가 공사비 아주 소액으로 전용 59에서 전용 74 이상의 집을 가질 수 있음. 분양이 용산구이니 잘 되겠지 하는 생각을 하게 됨.
더블역세권이라고 홍보하는데, "경의중앙선"이촌역, 지하철 4호선 인접지역. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

해당단지는 리모델링한다고 기사 자료가 있어서 참고했다.
https://www.ajunews.com/view/20221023142311735

​속도 내는 이촌동 리모델링…이촌 한가람아파트, '자이'로 재탄생 | 아주경제

 
상기 기사내용대로 리모델링 총공사비가 5,787억 원이고, 늘어날 세대수가 305세 대면 20억 원에 분양해서 공사비 추가 없이 전용 74를 얻는 게 가능하다는 생각으로 투자매입이 진행되는 것으로 보인다.  위에서 계산 대략 해봤지만, 공사가 실제로 진행되며 우여곡절은 있을 것으로 생각되고, 새로 분양받아 들어오는 사람이(20억에 분양받을 시) 집 지어주는 거나 다름없다. 금리가 낮으니 이런 투자도 가능하구나... 하는 생각이 드는 곳으로 예금이자보다 나은 투자가 될 수도 있다. 
 
다시 기술하자면,
 
전용 59 매입가 : 16억 2천(최근) - 전액현금 기준
예금이자 기회비용 (36개 워) 3.5% - 신한은행 쏠 정기예금 기준 ( 더 금리 높은데 저축하면 추가 기회비용 손실 )
16억 2천 + 예금(36개월) 1억 8천만 원 = 18억 원
 
전용 74 주택 받음 ( 전용59 -> 전용74 사이즈 업그레이드 ) - 305세대 전체가 전용 74일 경우, 20억 분양가 책정
공사비 전액 신규 분양자들이 감당하는 구조로 추가 비용 없이 넓어진 새집 받고, 이익은 20억 - 투자비(+기회비) 18억이라면 2억 차액발생. 이후 추가로 아파트 가격 상승 시 추가 이익발생 가능.
 
대략 수익이 나오는 구조인데, 옳고 그름의 문제로 따질 일이 아닌데... 굳이 저렇게까지 해야지만 부동산으로 돈 많이 벌어서 떵떵거리며 살 수 있는 나라인 게 서글픈 느낌이 든다.

위의 내용은 그냥 뇌피셜이고 아직 아무것도 진행되는 건 아직 없는 것으로 보인다. 돈이면 다 되는 세상이니 파이팅들 하시길.
 
 
추가로 기존 아파트의 용적률이 350%라서 재개발 실익이 없고, 리모델링은 임대주택 만들어줄 필요도 없는 기존 입주자들에게 최상의 시나리오였던 것으로 보인다. 게다가 아파트 가격이 상승해 주고 있는 요즘 같은 시기라면 더욱 좋지 아니한가?