강서구 염창동 금호타운 아파트 거래분석

서울시 강서구 염창동 240-32에 위치한 금호타운 아파트의 전용 59 타입 위주의 매매, 전세거래를 분석합니다.
 
 

목차 : 

1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	290세대(총4개동)	저/최고층	12층/19층
사용승인일	1999년 04월 02일	총주차대수	282대(세대당 0.97대)
용적률	347%	건폐율	26%
건설사	금호건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-3663-5064
주소	서울시 강서구 염창동 240-32
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
[매매 최고가격] 2021년 8월 : 8억9천5백만원
[매매 최근가격] 2023년 8월 : 7억 4천만 원

매매 - 실거래가격 추세	전세 - 보증금 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 
 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격의 중윗값은 2022년도에 이미 4억 원으로 회귀됨. 역전세는 그리 많지 않을 것임. 
매매시세는 인위적인 그림이 한눈에 들어오는 모양새임. 매매의 중위가격이 2020년에 상단에 위치하고, 이외의 거래에서는 중윗값이 항상 매매가격대의 하단에 위치함. 2020년 강한 상승세, 2021년은 긴가민가한 거래였던 것으로 보임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

"염창1차 한화꿈에그린"이 전용 59에서는 가장 비싼 가격대이나, 거래 한건. 전반적으로 8억 아래에 실거래가격대 형성됨.
매매에 비하여, 주위에 전세거래는 다수임. 2023년 기준으로 매매가 적고, 전세위주로 접근하는 지역임. 전용 59 타입의 경우에도 전세매물이 다수 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 9천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 4억 원 (2023년)
전세가율(평균배수) : 1.58
전세가율(중위배수) : 1.46
 
2018년의 특이한 전세거래가격만 뺀다면 2018년부터 전세가 배율이 급격히 상승한 곳임. 재건축, 리모델링 이슈가 있었던 것으로 보일 정도로 전세가 배율이 2배 이상으로 치솟음. ( 대치동 은마아파트처럼) 결국 가격대 안정되어 있지 않다는 얘기가 되며, 이 정도로 출렁이는 시점이라면 현재가 고점일 가능성이 높음.
 
매매의 경우, 최고가 거래 후 상당기간 거래 없었고, 지금도 마찬가지임. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 6천만 원 (+부동산 선점권리금)

최근 실거래가격 : [매매 최근가격] 2023년 8월 : 7억 4천만 원
회사채(무보증) AA- 3년물 : 4.769% 
 
최근 거래가격 기준 1억 8천만 원을 권리금으로 주고 매입한 샘. 현재의 호가등은 고려하지 않고, 금융투자 개념으로 부동산 자산매입 기준함. 2012년부터의 장기 시계열 상에서 회사채 수익률보다 저평가된 구간은 2012년 ~ 2016년까지이고, 현재는 오히려 고평가 구간임. 저평가 구간에서는 거래량이 많았고, 고평가 구간에서는 거래량 적음. 
 
회사채 수익율 기준 : 최근 거래가격으로 전액 현금투자 시, 1년 기회비용 3500만 원임. 5년 후 매각 시 9억 2천만 원이 되면, 본전이 됨. 최근 거래가격으로 매입해도 5년 후, 본전이 되려면 직전 최고가격을 돌파해야 함. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

초등학교와의 거리에서 부정적이나, 9호선 중미역으로는 긍정적인 곳. 바로 단지옆으로 지식산업센터"우림블루나인"이 있어서 여기에 직장이 있다면 직주 근접. 9호선 라인에 직장이 있다면 이것도 긍정적임. 하지만, 저학년 초등학생이 등하교하기엔 부정적으로 보임. 공원이 있으나, 접근성은 높지 않아 보임.
 
용적률, 건폐율이 부정적이고, 연식이 1999년 사용승인이라서 이 부분은 감안되어야 할 부분으로 보임. 적정 가격대가 아니라면 장기적인 관점에서 긍정적이라 보기는 어려워 보임. 물론 서울이니 의례 당연하다 할 부분인지는 모르겠으나, 저학년 아이를 키우는 입장에서는 긍정적으로 보기 어려움. 
 
신혼부부나 직주근접, 지하철 9호선 이용이 빈번한 아이 없는 분들에겐 좋은 입지로 보이는 곳임. 물론 가격은 적정가격대에서 긍정적이고, 현재 가격대는 조금 비싼 상태임. 수익률 기준으로 그렇다는 말임. 
 
초저금리 시절인 2021년의 최고가격을 돌파해야 본전이 되는, 최근 실거래가격을 기준으로 봐도 현재의 가격대는 너무 비싼 가격대임. 물론 0% 기준금리가 온다면 가능할지도 모르겠으나, 현시점의 금리 수준에서는 직전최고가 돌파는 매우 어려워 보임. 가격이 문제임.