은평구신사동 새절역현대 아파트 거래현황

서울시 은평구 신사동 359에 위치한 새절역현대(현대1) 아파트의 전용 84㎡타입의 실거래, 전세, 월세 현황을 현시점에서 분석합니다.

 

 

1. 단지 개요

세대수	445세대(총5개동)	저/최고층	12층/15층
사용승인일	1997년 09월 25일	총주차대수	282대(세대당 0.63대)
용적률	242%	건폐율	21%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-373-2920
주소	서울시 은평구 신사동 359
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 75,000만원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 54,500만

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 실거래가 및 전세가 연도별 평균 가격 증감 (단위 : 만원)

현대 1 아파트 실거래가격 연도별 평균액수와 직전 년대 비 증감율, 전세보증금 연도별 평균액수와 직전년대비 증감률표

년도	평균실거래가	직전년대비	전세보증금	직전년대비
2012년	25,111		15,608
2013년	25,799	2.7%	16,523	5.9%
2014년	26,505	2.7%	18,926	14.5%
2015년	28,624	8.0%	21,376	12.9%
2016년	32,066	12.0%	26,192	22.5%
2017년	35,030	9.2%	27,287	4.2%
2018년	38,183	9.0%	26,604	-2.5%
2019년	41,946	9.9%	28,410	6.8%
2020년	47,969	14.4%	31,167	9.7%
2021년	70,100	46.1%	32,089	3.0%
2022년			35,739	11.4%
2023년	55,860	-20.3%	31,500	-11.9%

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매의 경우, 2022년 매매 0건.

전세의 경우엔 중윗값이 2022년 급등시기에도 안정권에 있기는 했으나 상단 가격대 매우 높음. (2024년 역전세 확실)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변 매매가를 보면 전용 84㎡가 몇 개 없는 것처럼 보이지만, 실제로 전세 매물건을 보면 이 지역에 다수 있다는 사실.

매매 거래량이 극히 저조하다는 의미임.

 

매매가격과 전세가격은 은평구 신사동에서 중하위권에 있고, 지리적 위치와 가격대, 구축인점등이 영향인 것.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 5천만

해당연도 전세가 중위가격 : 30,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.56
전세가율(중위배수) : 1.49

 

전세가 배율이 상당기간 출렁였으나, 실제로는 2022년 매매가격이 없는 상태에서 전세가격만 하락한 것으로 이전 매매 최종가격(2021년 말)에 대한 전세가율임. 가격 안정성 매우 떨어지면, 환금성 좋지 않음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 7천5백만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 9월 : 54,500만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.81% 기준

 

최근 거래가 기준 권리금으로 1억 7천만 원을 추가 지출하고 구매한 것임. 정상거래가격 범주 외에 월 70만 원을 상쇄할 수 있는 지역적 이점, 출퇴근거리 감소, 비용감소, 생활편의등이 월 70만 원을 상회하여 비용대비 효율이 좋다면 긍정적임.

 

그게 아닌 상황에서 투자개념이라면, 현시점의 금리에서는 최근 가격은 프리미엄으로 월 70만 원의 손실을 안고 시작.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

서신초등학교와 숭실중학교, 숭실고등학교가 인근에 있어서 양육환경으로는 최적지.

6호선 새절역(신사)까지 걸어서 가는 것은 어렵지 않아 보이지 않는다. 

 

다만, 언덕길 위에 위치한 상황이라서 현대상가 옆에 단지로 가기 위한 엘리베이터도 있고 겨울엔 좀 힘들지 않을까 생각되는 지역이다. 물론 집안에서 밖을 보는 조망은 좋을 수 있겠으나 말이다. 은평터널로 주위의 단지들은 대개 다 언덕을 끼고 있는 상태이고, 신사근린공원(언덕?, 산?)을 접하고 있어서 공기, 여가를 보내기엔 좋아 보인다. 마트를 이용하려면 차량이 있어야 할 텐데, 치명적인 약점으로 주차면수가 턱없이 부족할 것으로 보인다. 

 

가격은 직전거래가 2021년으로 2년 전이 평균 7억대라서 현재 가격이 저렴해 보일 수 있으나, 그렇지 않다. 급한 것이 아니라면 가격인하를 요구하고 안된다면 급하게 접근하지 않길 바란다. 학교 등의 여건, 6호선 지하철 이용의 조건의 강점, 차량 주차 면수부족, 언덕 위치등의 약점을 갖고 있으므로 그 부분을 커버할 수 있다면 신중히 접근하시길 권한다.

 

서울 치고는 가격이 낮은 편이라서 분석해 봤는데, 약점, 강점이 분명해서 잘 검토하시길 바란다.