용산구 도원동 도원삼성래미안 거래분석

서울시 용산구 도원동 23에 위치한 도원삼성래미안 아파트의 전용 59 타입 중심의 전체 매매, 전세 내역을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1458세대(총15개동)	저/최고층	20층/22층
사용승인일	2001년 08월 03일	총주차대수	1974대(세대당 1.35대)
용적률	289%	건폐율	20%
건설사	삼성물산(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-6352-4746
주소	서울시 용산구 도원동 23
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격 (전용59㎡)

[최고가격] 2021년 10월 : 14억 3천만 원[최근가격] 2023년   9월 :    9억 4천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전체 전용면적별 실거래가 평균 추세

전용 59의 일직선 하락거래는 증여이지 않을까 싶은 가격대임.

최근 거래가격대는 실거래 가격이 1억 가량 내림폭을 보임. ( 2023년 9월 거래 )

삼성래미안 전용면적별 실거래가 평균 (단위 : 만원)

 

(2) 전체 전용면적별 전세가 최근 추세

최근 전용 114㎡의 전세가격이 급락한 이유는 아래의 표와 같이 9월 18일 체결된 전세 때문이다. "신규" 계약건인데, 월세를 전세로 잘못 표기했거나, 천사 같은 임대인이 아주 싸게 전세를 줬을 가능성이 0.00001% 정도 있어 보인다.

전용면적(㎡)	계약년월	계약일	보증금(만원)
114	202309	25	60,000
114	202309	25	76,000
114	202309	18	10,000

삼성래미안 전용면적별 평균전세보증금 ( 단위 : 만원 )

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매

2023년 거래된 실거래 가격의 중위가격은 상단에 위치하지만, 최근 거래에서는 아래쪽에 있는 가격대로 거래가 되었다. 이건 2023년 9월 이전가지는 상단 호가에서 매매가 이뤄졌다면, 9월에는 하단 호가에 거래가 되었고 이는 가격이 하락했다는 뜻.

 

전세

2021년, 2022년에 높은 가격대에 전세 계약이 있었지만, 이 지역에도 장기투자 임대인들이 있는 것으로 보인다. 전세시세가 오르든 말든, 그들은 중위가격대인 하단에 전세계약들을 했다. 중위가격대로만 본다면 이곳의 전세가격은 안정적이었다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

용산구 도원동은 동 자체가 매우 좁고, 도원동내에 전용 59의 거래는 도원삼성래미안뿐이라서 바로 옆의 동네인 "마포구 도화동"을 비교로 올린다. 

 

새창로 8길 길 하나로 "마포구 도화동", "용산구 도원동"이 나뉜다. 그러므로 도화동과 비교가 부적절하지 않아 보인다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 원

전세가 중윗값 : 4억 5천만 원 ( 2023년 )

전세가율(평균배수) : 1.67
전세가율(중위배수) : 1.55

 

매매의 경우에는 최고가격에서 매우 급락하여 상당기간 동안에 거래가 없었다. 2021년~2023년도의 전세가 배율의 진폭은 매우 극단적인 모습을 나타내고 있고, 2012년부터 2023년까지의 전세배율의 중윗값은 1.55다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 9천만 원 (+주택 선점 권리금)

[최근가격] 2023년   9월 :    9억 4천만 원

회사채 AA- 3년물 : 수익률 4.748 ( 2023/10/13 기준 )

 

최근 거래가격 기준, 2억 5천만 원의 선점 권리비용이 발생한 것으로 봄. 서울이긴 하지만, 결코 싸지 않은 권리금액임.

수익률을 기준으로 하므로, 이 최근 거래가격의 기회비용으로 주택의 가격을 산정함. ( 전액 현금매입 기준이며, 대출이 있을 경우에 권리금액은 이율만큼 더 증가함 )

 

최근가격 * 회사채수익률 = 1년 4400만원 기회비용 ( 월 370만원 가량의 기회비용을 주거에 사용함 )

수익율 기준으로 5년 후, 재매각 시 11억 6천만 원에 매각하면 본전. (물론 대출이 있다면 본전이 되어야 할 금액은 더 오름)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

설마 큰길 건너의 "금양초교"로 가라고 하지 않는다면, "원효초교"가 인근에 있고 마포구 도화동과 인접하여 학교 다니는 길은 매우 안전할 것으로 보인다. 그래도 저학년은 손잡고 다녀줘야 할 것으로 보임. 6호선 효창공원 앞역과 공항철도 효창공원앞역과 아주 가깝지는 않다. 그래도 이 정도면 역세권이라고 할 것 같다. 단지 내 놀이터 수준의 어린이 공원이 하나 있고, 전반적으로 녹지는 없다. 서울에서 녹지를 바라는 게 욕심이라는 것을 마포에 가서 깨달았다. 그 좋다는 하늘공원에 그 수많은 인파들이 몰린 것을 보면서 말이다.

 

서울은 더 말할 것이 없다. 초등학교만이라도 가까우면 좋은 것이고, 역과 그래도 가까운 편이면 감사한 사항이다. 다만, 가격급등 후, 제대로 조정받지 않은 현 상태의 가격대는 매우 비싸다는 인식을 가지시는 게 옳다.

 

이곳이 싫어서가 아니라, 서울 전체가 그렇다는 말이다. 

 

현재 가격대에 접근하는 건 투자적 관점이라면, 향후 상당기간동안 먹을게 없어 보이고, 실거주 입장이라면 앞서 제시한 적정가격대에서 1억~1억5천만원 사이라면 무리하지 않는 대출 조건으로 구매 검토하심이 옳을 것으로 사료된다.

 

"적정가격"은 전세가배율의 장기시계열 상에서 "평균"이 아닌 전체 거래비율 중 "중간"을 기준으로 하는 것이고, 수익율 기준에서는 철저히 자산이익율을 장기 시계열로 파악한 것이다. 자산을 현 시점의 채권금리로 매입할 경우의 수익율 기준으로 가격을 산출하고, 최근 거래가격과의 차이는 "권리금"을 줬다는 개념으로 이해하면 편리하다. 주택도 상가처럼 권리금이 없다고 할 수 없기 때문이다. 

 

투자자가 아닌 투기꾼들은 그 시간차의 부동산 선점으로 이익을 내기 위해서 임장을 다니니 말이다.