구로구 개봉동 개봉푸르지오 아파트 거래분석

서울시 구로구 개봉동 492에 위치한 개봉푸르지오 아파트의 전세, 매매시세를 분석합니다. 1호선 라인에 구로역에 직장이 있다면 구로에 집을 구하시는 편이 좋아 보임. 초교 거리가 좀 멀게 느껴짐.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	978세대(총10개동)-임대115	저/최고층	22층/25층
사용승인일	2014년 05월	총주차대수	1175대(세대당 1.2대)
용적률	299%	건폐율	20%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2614-2266
주소	서울시 구로구 개봉동 492
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가격] 2021년 9월 : 10억5천만원 (9층 1건, 13층 1건)

[최저가격] 2022년 5월 : 7억5천6백만원(4층)

 

[최근 최고가] 2023년 8월 26일 : 9억 원 (20층)

[최근 거래가] 2023년 9월 1일 : 8억 4천만 원  (24층)

 

2023년 8월 26일 9억 원의 거래가 개인적으로 약간 의심스럽다. 현재 네이버 호가에도 중간층에서 8억 4~6천만 원 매물도 있음.

그날 햇빛이 좋아서, 날이 따뜻해서 그냥 거기가 좋아서? 인근 호반써밋 분양도 있었다는데, 자두나무 아래선 갓끈도 묶지 말라던데... 하는 의심이 조금 든다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 기간별 월별 실거래가 평균

 

(2) 전용 84㎡ - 중위소득 3인가족 기준 PIR : 15배

중위소득 3인가족의 소득을 10원도 사용하지 않고 15년 모아야 한다는 의미임.

 

(3) 전용면적별 전세가격 평균 추세 (계약기간 중인 거래건)

개봉푸르지오 - 계약기간중인 전세보증금 평균 (전용면적/월별 평균 : 단위 만원)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

가격 저항선이 확실히 존재하는 연도별 매매가현황.

2021년, 2022년도의 높은 호가에 거래량이 급감하는 모습. 2 개년도를 제외한다면 거래량이 이전과 비교할 수 없을 정도임.

전세는 수요가 일정 부분 있는 모습. 높아진 전세가격에도 계약되는 모습의 연도별 전세가격.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 전세 임대율

전세 임대세대 213세대 ( 총 세대수대비 : 21.8% 전세 임대율 )

5집 중 한집은 전세 임대차 계약된 곳. ( 상당한 수준의 투자자들이 있다는 얘기임. )

또 뒤집어 생각하면, 실 사용자들이 임차해서 살아야만 하는 지역이라는 얘기가 됨.

(고덕그라시움처럼 부동산 정책이 얼마나 잘못되었는지 보여주는 부분임. - 실제 살아야 할 사람들은 전세로 살고 있음)

구 분	59㎡	71㎡	84㎡	119㎡
2021년10월		1	3
2021년11월			2
2021년12월	1	1
2022년01월	2	2	2
2022년02월	1	1	2
2022년03월	10	3	1
2022년04월			7
2022년05월	7	1	11	3
2022년06월	1	1	4
2022년07월	34	8		2
2022년08월	8	3	3
2022년09월	4		2
2022년10월	3	3	2	1
2022년11월	5	3	1
2022년12월	3	3	1
2023년01월	1		6
2023년02월	2	2	2	1
2023년03월	2	6	1
2023년04월	5	2	1	1
2023년05월		1	3	1
2023년06월		3	3
2023년07월	2		3
2023년08월	2	1	2
2023년09월		1	3
소계	93	46	65	9

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가격의 경우, 개봉푸르지오가 상단에 위치하고 있으며, 주변에 저렴한 가격대의 유사평형이 있다. 

매매량이 적어서 평수가 다양하지 않은 줄, 알았으나 개봉동 전체의 전용 84 타입의 전세도 많다. 국민평형 기준으로 개봉동 인근이나, 역을 이용하려는 실수요층이 많다는 것. 

 

반대로 이러니 투자자들이 집값상승 기대로 이 지역에 매물을 사들인 것으로 볼 수 있다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억 9천만 원

전세보증금 중윗값 : 4억 5천만 원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.52
전세가율(중위배수) : 1.52

 

실사용가치인 전세가격대비 재차 매매가격이 높아지고 있는 모습. 상당기간 고가의 호가로 거래가 없었던 모양새.

전세가 배율은 낮아지고 있는 추세임. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 7천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 거래가격 기준 1억 7천만 원의 권리금을 주고 구매한 것과 같음. 

[최근 거래가] 2023년 9월 1일 : 8억 4천만 원  (24층)

회사채 AA- 3년물 수익률 4.735%

 

수익률표 상단을 뚫고 올라선 가격대는 2020년 4월~5월 사이의 거래 대임. 전국적으로 거의 일치하는 아파트 거래상승시키는 시기이다.

 

전액 현금구매로 8억 4천만 원에 매입했을 때의 조건이며, 대출이 끼어 있다면 수익성은 더욱 악화됨. 

현시점 구매 후, 5년 뒤 매각할 경우 수익성을 고려했을 때, 10억4천만 원에 매각하면 본전임. 

( 8억 4천만원에 50% 대출(대출이자 4.78%), 50%의 자기 자본 기회비용 (신한은행 예금 4.05%)로 계산해 보면 됨 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

적정가격 계산에서 최근거래가격 8억 4천만 원이 5년 후, 매각 시 전고점을 돌파하면 본전이 되는 상황을 계산해 봤다. 음...

쉽지 않아 보이는데, 계산이 섰다면 무리한 투자하지 않길 바라지만, 개인의 선택이니 존중해야 함.

 

일단, 초등학교 저학년 등하교 쉽지 않아 보임. 멀다는 것이 아니라, 등하굣길이 예전 주택가 좁은 골목길. 세곡초교로 보내야 할 것 같은데, 단지를 벗어나면 과거가 펼쳐지는 곳. 이 인근을 재개발한다고 하니 그건 두고 봐야 할 것 같으나 현시점에서는 저학년 등하교는 손잡고 다녀야 할 곳. 

 

1호선 개봉역, 1호선 오류동역 모두 가깝지 않음. 그나마 오류동역이 가까운 지역이고, 그건 신규분양하는 "호반써밋개봉"과 도찐개찐인 거리임. 그 외에 차량 이동으로는 남부순환로가 가까이 있으니 그 부분은 좋을 듯. 물론 출퇴근 시간의 막힘은 어쩔 수 없는 상황이다. 남부순환로가 아직도 막히는지 모르겠으나 예전엔 정말 욕 나오는 곳이었음. 

 

오류동역에서 1 정거장인 온수역에서 7호선 갈아타는 것도 가능하므로 지역적인 확장성은 있어 보임. 제일 좋은 건 직주근접 지라면 좋겠으나, 그게 안된다면 차량 이동보다는 지하철 이용 출퇴근 수요가 확실히 있는 것으로 보임. 주변 전세수요가 꾸준하고 주변에 구축들은 가격대에서 저렴한 곳들이 있음. ( 동네 실거래가 비교 참조 )

 

초교 고학년 ~ 고등학생 정도의 가족이라면 좋은 선택지고, 1호선 라인에 직장이 있는 분들도 좋아 보이는 지역. 다만, 현재 가격대가 인근 분양단지로 인하여 약간 펌프질 된 듯한 인상도 있음. - 개인적 의견 -

 

구로와 가까운 곳인데... 그렇다면... 구로에 사는 건 어떨지 하는 생각이 조금 들었음.