마포구 창전동 서강쌍용예가 아파트거래분석

서울시 마포구 창전동 444에 위치한 서강쌍용예가 아파트단지의 전용 84㎡ 위주의 거래를 분석합니다.
 
 
목차 : 
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	635세대(총15개동)	저/최고층	6층/15층
사용승인일	2007년 11월 01일	총주차대수	753대(세대당 1.18대)
용적률	232%	건폐율	25%
건설사	쌍용건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-333-5007
주소	서울시 마포구 창전동 444
면적	대분류 3타입

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년 9월 : 15억 6천만 원 (10층)
[최저가] 2023년 8월 : 12억2천만원 (10층)
[최근가] 2023년 8월 : 13억3천5백만원 (10층)
 
아이러니하게도 3가지 가격이 모두 10층에서 이뤄졌다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 평균거래가격 추이

 

(2) 전용면적별 전세거래가격 및 건수

총 세대수 635세대중 전세계약기간 내 세대는 90세대 (전세임대율 14.2%)

최근(2년) 전세거래가 평균	최근(2년) 전세거래건수

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세의 연도별 중위값은 박스플롯상의 데이터로는 유지되고 있으나, 튀는 데이터들이 2022년부터 몇몇 보이고 있다.
이곳도 가격이 상승하며 거래량 감소했고, 2023년은 정부의 부동산 부양책으로 거래량이 늘어난 것으로 보임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가 기준으로 서강예가가 가장 높은 가격대. ( 광흥창역과 가깝고, 서강초등학교도 가깝다)
전세의 경우 "마포웨스트리버태영", "해모로"와 함께 서강예가가 상단에 위치하고 있음.
창전동의 전용84(32평~34평)타입의 전세는 5억~7억 원 사이에 전세시세가 형성되어 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 10억원

전세가 중윗값 : 6억 4천만 원
전세가율(평균배수) : 1.63
전세가율(중위배수) : 1.56
 
2018년부터 전세가 배율을 벌리고 있다. 실 사용가치의 증가는 거의 없으나, 실거래가격은 높이 치솟은 채 거래 없는 기간이 상당했음. 이런 부분을 거의 가격 저항으로 보면 될 듯함. 결론적으로 최상단 가격은 이제 돌아올 수 없음. ( 단, 기준금리를 코로나 시절처럼 낮추고, 정부가 대규모 유동성을 시장에 풀어놓는다면 모름)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 9억 5천만 원 (+부동산 선점권리금)

최종 실거래가 기준 대략 4억 원의 권리비용을 내고 매입한 것과 같음. ( 전액 현금기준 수익률 기준임 )
[최근가] 2023년 8월 : 13억 3천5백만 원 (10층) - 초과비 차감
 
13억3천5백만원 x 회사채 AA- 3년물 수익률 4.668% 적용 시 1년 수익은 6230만 원 (매입 시 비용, 세금 계산 x, 이자세금 x)
5년 후, 매각 시 3억 1천만 원 상승하면 본전. -> 5년 후 16억 4천만 원에 매각
( 주담대가 있을 경우, 추가비용으로 가격 더 올라야 본전이 될 가능성 있음. )
 
5년 후, 이전 최고가보다 1억 이상 오르면 본전이 된다고 생각하면 편함.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가
 

서강쌍용예가는 단지 주위로 서강초등학교가 있어서, 저학년 아이들 키우기 좋아 보이고, 6호선 광흥창역이 있어서 도보 출퇴근에 용이한 위치에 있음. 중, 고등학교도 인근에 있으니 아이 키우긴 좋은 환경으로 보임. 서강대교를 통한 여의도 진입도 용이해서 여의도권에 일자리 있다면 어필이 가능하겠다. 인근에 공원도 있어서 산책 다니는 것도 좋아 보임. 다만 좋은 조건이 다수 있지만,가격이 너무 비싸다는 게 가장 큰 벽임. 위치도 여건도 교통도 좋은 곳이지만. 이 가격대에 무리한 대출 없이 진입 가능한 분들은 적극 검토해도 좋을 것 같다. 서울시에서 보기 드문 한적한 동네고, 살기에 좋아 보인다. 역시나 좋아 보이는 곳은 비싸다는 결론이다. 적정가격은 제시된 조건에 따라 계산한 것일 뿐이다. 조건이 달라지면 제시될 적정가격도 달라지니 참고만 해야 하고, 서울 지역에서 가격 검토하던 중, 개인적으로 위치가 가장 맘에 드는 단지였다.