송파구 방이동 오피스텔 잠실리시온 거래분석

서울시 송파구 방이동 22-5에 위치한 잠실리시온 오피스텔의 전용 43㎡타입 위주로 오피스텔 매매, 전세, 월세 등의 최근 거래를 분석해 봅니다.
 
 

목차 : 

1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	476세대(총1개동)	저/최고층	22층/23층
사용승인일	2004년 05월 04일	총주차대수	275대(세대당 0.57대)
용적률	1067%	건폐율	51%
건설사	대림산업(주)
난방	중앙난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	서울시 송파구 방이동 22-5
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가격] 2022년 5월 : 4억2천9백만원
[최근가격] 2023년 8월 : 3억 9천만

실거래가격 추이	실거래와 전세, 월세 보증금 가격

 

(1-1) 최근(2년) 월세금액 평균 그래프

 

(1-2) 전용면적별 최근(2년) 월세 보증금과 월세세부 내역

2년 내 거래 있는 사항만 표시함. (단위 만원)

행 레이블	보증금	월세	보증금	월세	보증금	월세	보증금	월세
면적	35㎡	35㎡	38㎡	38㎡	40㎡	40㎡	43㎡	43㎡
2021년10월
2021년11월
2021년12월							1,000	95
2022년01월
2022년02월							1,000	95
2022년03월							1,000	95
2022년04월							24,000	3
2022년05월
2022년06월	500	95
2022년07월
2022년08월
2022년09월
2022년10월			20,000	35	1,000	90	13,500	55
2022년12월							1,000	110
2023년01월							1,000	110
2023년02월
2023년03월							16,000	50
2023년04월							8,667	75
2023년05월
2023년06월	2,000	85					1,000	100
2023년07월
2023년08월
2023년09월
2023년10월							30,000	15

 

(2-1) 최근(2년) 전세 보증금 평균 그래프

 

(2-2) 최근(2년) 전세 보증금 평균 세부 내역

전용면적	35㎡	38㎡	40㎡	43㎡	53㎡	55㎡
2021년10월				30,000	37,500	45,500
2021년11월					38,000
2021년12월				34,000
2022년01월		25,500
2022년02월
2022년03월				28,667
2022년04월				26,200
2022년05월				30,500
2022년06월						38,000
2022년07월				30,675
2022년08월				32,000
2022년09월				33,000
2022년10월				26,460
2022년12월
2023년01월	21,000	25,500
2023년02월				30,000	33,486	32,340
2023년03월				27,500
2023년04월				29,000
2023년05월				28,750
2023년06월
2023년07월				28,500
2023년08월				30,000
2023년09월				29,000	35,000

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 매매가격이 2022년 급격히 상승한 상태로, 정상화되지 못한 상태이다. 게다가 특이한 사항으로 현재 2023년 10월 기준으로 임대차 기간 내에 있는 임차세대수는 51세대로 총세대수에 대한 임차율은 10.7%밖에 안된다. 아파트보다 임차율이 낮았다. 강동 고덕그라시움의 전용 59의 엄청난 전세율에 비하면 이 오피스텔은 실거주자들이 매입하여 사는 곳이다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 총 임차구분별 임차건수

구분	월세건수	전세건수
2021년10월		4
2021년11월		1
2021년12월	1	1
2022년01월		1
2022년02월	1
2022년03월	1	3
2022년04월	1	1
2022년05월		1
2022년06월	1	1
2022년07월		2
2022년08월		1
2022년09월		1
2022년10월	4	1
2022년12월	1
2023년01월	1	2
2023년02월		4
2023년03월	2	1
2023년04월	3	1
2023년05월		2
2023년06월	2
2023년07월		1
2023년08월		1
2023년09월		2
2023년10월	1
소계	19	32

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전용 43㎡은 잠실라시온의 주력세대인데, 314세대임에도 거래량은 많지 않다. 유사평수의 주변 오피스텔 전세거래도 없는 것으로 보인다. 정확히는 방이동에 전용 43㎡의 2023년 현재 거래가 없는 것이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 7천7백만 원

전세보증금 중윗값 : 2억 9천만
전세가율(평균배수) : 1.39
전세가율(중위배수) : 1.3
 
전세가배율이 하향 안정화되고 있으나, 전세가격이 상승하며 배율이 낮아지는 추이라서 긍정적이진 않아 보인다. 
상당기간의 거래정지 기간이 있고, 거래가 있다고 해도, 월별 단발건이다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 6천5백만 원 (+부동산 선점 권리금)
 

최근 거래가 기준 1억 2천5백만 원을 권리금으로 주고 산 개념임.
9년 넘도록 회사채 수익률 곡선을 추종하던 해당 잠실리시온 오피스텔이 2022년 5월 수익률과 동떨어진 움직임을 보임. (이상하게 매매가격이 높아졌다는 의미임)
 
[최근가격] 2023년 8월 : 3억 9천만
회사채 AA- 3년물, 수익률 4.785%(2023.10.10)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

수익형 오피스텔인 잠실리시온은 저학년 초등학생이 걸어서 등하교는 어려운 거리다. 결론적으로 아이가 없는 세대가 살아갈 곳으로 대신에 2호선 잠실역, 8호선 잠실역과 역세권 지역이다.
 
철저히 수익률 위주로 접근하고자 한다면, 2억7천만원대가 적정가격이다. 이건 타협의 여지가 전혀없다. 오피스텔 임대 월세로 전액현금주고 투자할 생각이라면, 상기 제시한 적정가격대 구매외엔 수익율 4.7% 확보가 어렵다 할 수 있다. 물론 세금은 제하고 생각한 것이다. 적정가격 이상으로 매입한다면 구간마다 월 수익율의 감소로 직결되므로 주의해야 한다.
 
어차피 수익형 부동산에 용적률 1000%가 넘는 오피스텔로 재건축 아파트를 구하려는 순진한 생각은 아닐 테니 말이다.

3억초과 가격대는 월세 수익을 포기하고 건물수명과 같이 끝까지 산다는 각오로 접근해야 한다. 월 수입이 많다면 월세고, 자산이 좀 있다면 전세로 보증보험 반드시 가입하고 사는걸 권한다.