구로구 구로동 구로두산 아파트

서울시 구로구 구로동 1265에 위치한 "구로 두산아파트".  7호선 남구로역과 가깝다. 영서초등학교와는 가까운 편이지만, 구로남초등학교와는 거리가 좀 된다. 서울시에서 거래량 많은 아파트단지다. (2012.1 ~2023.10기준 - 전용44㎡ : 137건)

 

 

 

 

1. 구로두산 단지 개요

세대수	1285세대(총10개동)	저/최고층	6층/25층
사용승인일	1998년 11월 30일	총주차대수	774대(세대당 0.6대)
용적률	354%	건폐율	24%
건설사	두산건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-864-5146
주소	서울시 구로구 구로동 1265
면적	대분류 4타입

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2.  구로두산 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  44㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 1월 : 61,000만

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 44,100만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1)전용면적 44㎡의 전세, 월세보증금, 월세 (계약기간내) 평균가

전용면적(㎡)	44㎡
계약년월	전세	월세보증금	월세
202111	24,917	3,500	69
202112	25,025	3,333	63
202201	24,379	4,750	60
202202	24,257	5,333	43
202203	24,519	2,200	70
202204	24,697	5,333	65
202205	23,353	3,500	67
202206	22,540	2,250	65
202207	27,571	2,000	74
202208	23,503	9,250	60
202209	24,782	7,500	57
202210	26,286	10,857	60
202211	22,566	2,667	87
202212	23,767	2,000	84
202301	24,066	7,167	59
202302	24,239	3,857	75
202303	23,757	4,158	83
202304	23,664	9,400	63
202305	22,360	2,000	80
202306	23,388	6,143	67
202307	23,250	2,000	103
202308	22,925	5,833	74
202309	23,434	19,900	16
202310	23,786	2,800	75
202311	26,000

(2)전용면적 51㎡의 전세, 월세보증금, 월세 (계약기간내) 평균가

전용면적(㎡)	51㎡
계약년월	전세	월세보증금	월세
202111	27,800	8,500	73
202112	26,750	5,000	80
202201	35,000	2,000	80
202202	31,029	4,000	95
202203	35,000	6,000	85
202204	34,370
202205	36,000	10,000	60
202206	36,500
202207	27,038	11,833	70
202208	29,900	19,167	30
202209	34,000
202210	32,250	3,833	97
202211	30,000
202212	26,500	30,000	5
202301	26,583
202302	28,150	6,500	70
202303	27,000
202304	26,550	2,000	87
202305	30,000	4,583	95
202306		3,000	100
202307	27,650	5,000	90
202308	28,200
202309	27,550
202310	30,000	6,250	84
202311		5,000	95

(3)전용면적 63㎡의 전세, 월세보증금, 월세 (계약기간내) 평균가

전용면적(㎡)	63㎡
계약년월	전세	월세보증금	월세
202111	45,000
202112
202201	27,700
202202
202203		10,000	80
202204
202205		31,000	30
202206
202207
202208
202209
202210	34,600
202211	33,550
202212
202301	36,000
202302	35,000	11,500	78
202303
202304
202305		9,000	100
202306	36,000
202307		7,000	100
202308
202309	32,500
202310
202311

(4)전용면적 84㎡의 전세, 월세보증금, 월세 (계약기간내) 평균가

전용면적(㎡)	84㎡
계약년월	전세	월세보증금	월세
202111		7,000	100
202112	37,800
202201		5,000	110
202202	37,950
202203	36,000	21,000	55
202204		4,500	85
202205
202206
202207
202208		5,000	105
202209		10,000	130
202210
202211
202212
202301
202302
202303
202304
202305
202306
202307	46,000	10,000	130
202308	42,667
202309
202310
202311

3. 구로두산 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터 (전용44)

역세권에서 비교적 저렴한 전세가격이다. 2023년 기준 전세 중위가격대는 23,000만원

역시나 2022년 거래량 급감하며, 호가 낮아졌을 때 싸다고 산 사람들이 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격 (특이거래 제거)

 

 

4. 구로두산 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  44㎡)

2023년 주위에 2억이하의 매물이 한,두건씩 거래가 되었으나, 구로두산이 거래량에서 압도적이고, 가격대는 중위권이다.

전세의 경우엔 공동상위권이지만, 거래량은 유사한 편에 속하는 단지가 2곳 더 있다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 구로두산 아파트 적정가격과 데이터 결론(전용44㎡)

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억4천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 24,000만원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.55
전세가율(중위배수) : 1.39

 

상계주공5단지 분석을 하고, 이곳을 보니 여기도 재건축 확정이라도 된 것 같다. 전세가배율이 그렇다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억4천만원(+부동산 선취권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 44,100만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.71%

 

최근 거래가격기준 1억원의 선취 권리금을 주고 매입한 개념으로 생각. 

월 40만원을 상쇄할 수 있는 편익이 있고, 직주근접, 양육환경개선, 생활편의성 증가 등의 개인적 사유로 초과비용인 40만원을 상쇄할 수 있다면, 긍정적인 것임. 철저히 자산으로 보고 금리에 따라 시기에 따라 거래금액에 따라 달라짐. 

 

지금은 대략적으로만 해서 가격 범위가 좀 느슨한 편임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)