노원구 상계동 상계주공5단지 아파트

서울시 노원구 상게동 721에 위치한 상계주공5단지 아파트 단지는 전용 31.98㎡의 단일 타입으로 구성된 840세대의 아파트 단지이다. 매매거래, 전세, 월세등의 정보와 최근 이슈가 된 재건축에 관련한 조사 및 분석을 한다.

 

언론에서 말하는 서민이라서 재건축된 집에 들어가 살아보지도 못하고 현금청산당하는 사람도 물론 있겠으나,

 

현재 2023년 11월 8일 기준으로 임차세대는 299세대로 총 세대수의 36%가 임차세대다. 집주인들은 다른 곳에 살고 있다는 얘기다.

 

특이한 것은 언론의 태도는 건설사의 공사비가 정당하다고 애써 설명하고 있었다는 것.

https://news.nate.com/view/20231101n38210

집값 5억인데 분담금도 5억? 속도 내던 상계주공5 재건축 '초비상' : 네이트 뉴스

 

 

 

 

1. 상계주공5단지 단지 개요

세대수	840세대(총19개동)	저/최고층	5층/5층
사용승인일	1987년 11월 17일	총주차대수	340대(세대당 0.4대)
용적률	93%	건폐율	19%
건설사	대한주택공사
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-931-1005
주소	서울시 노원구 상계동 721
면적	대분류 1타입

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2.  상계주공5단지 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  31㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 80,000만원

[최근 실거래가] 2023년10월 : 50,250만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

3. 상계주공5단지 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

공간적 한계로 실제 거래량 표시인 "적색" 표식이 일부 누락되었어도, 거래량이 많다. 

전세는 의미없는 가격대로 재건축 결정 후, 진행중인 곳으로 현재의 전세가격은 의미가 없음.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 상계주공5단지 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  31㎡)

다른 정보사이트와 관련 자료를 검토했을 때는 상계주공5단지가 서민들이 주로 주거하는 곳이라는데, 전세 세입자가 서민인 건 맞는 것 같으나, 이 주택을 구매하여 갖고 있는 임대인들이 서민 같지는 않아 보인다. 게다가 "고층"으로 불리는 주공단지들은 고층으로 구성되어 있고, 좀더 가격대가 높게 형성되어 있다. 그래봐야 2023년 올해 주변의 전세시세는 1억6천만원 아래의 거래가 대부분이다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 상계주공5단지 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3.0억원 ( 중위배수 )

해당연도 전세가 중위가격 : 10,000만원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 3.9
전세가율(중위배수) : 2.99

 

전형적인 재건축 단지의 전세가율이다. 전세가는 바닦에 깔려있고, 매매가격은 홀로 상승한다.

헌데 2022년엔 단 한건의 실거래도 없었다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 31,000만원 (+부동산 선점권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년10월 : 50,250만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.76%

 

약 2억원의 권리금을 주고 산 개념이다. 이 단지는 재건축을 추진중으로 최근 뉴스를 기준으로 가치를 환산해 봐야 한다.

5억원은 땅값이다. 땅값이 대략 평당 4200만원이고, 재건축되면 건물값-분담금-은 따로 내야할 것으로 보인다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 상계주공5단지 종합평가

상수초교와 신상중학교가 길건너에 있어서 양육환경으로 좋은 곳이다. 

7호선 노원역, 4호선 노원역과 가까운 편으로 차량이 아닌, 일반 교통수단은 매우 좋아 보이는 위치에 있다.

재건축 비용이 이 정도 드는 것은 과하다고 보기도 어려운 것이, 파주 금촌역 재개발 지역은 여기보다 건물이 더 없는데도 분양가(분담금)가 이보다 약간 싼 정도였다. 거의 평지를 밀어버리고 전용84 아파트 공급 분양가가 3억 후반대. 건설사가 말하는 공사비가 정당하다는게 아니라, 이미 터무니 없는 아파트 가격대가 문제인거 같다.

 

 

자 이제 언론에 언급된 정보만을 기준으로 해당 아파트단지의 재건축 분담금의 추정내역을 살펴보려 한다.

 

(4) 재건축 대상지 정보 취합

* 현재 2021년 11월 이후 계약기간내 전,월세 임차인이 299세대임. 집주인들은 다른데 살고 있다는 얘기

* 임차율 : 36%  (국토부실거래가 전월세자료 (23.11.8. 13시자료기준)

* 추정자료이므로, 그냥 재미로 뉴스와 언론에 씌여진 기사내용만을 취합하여 데이터화 한 것으로 참고만 하시길.

 

1단계 : 아래의 표는 상계주공5단지의 현재가치 환산이다. (현금 청산가치라 봐도 무방하다)

현재가치 ( 840세대 )
대지지분(㎡)	41.91
현재시세	506,000,000
㎡당 지분가치	12,073,491

 

 

2단계 : 아래의 표는 전용면적84㎡를 재건축 분양받았을 때, 기존 주택을 가격을 차감 후, 분담해야 할 분양가격이다.

전용 84타입을 기준으로 대지지분에 따른 분양가격을 산정하고, 기존 대지지분의 가치를 차감하여 분담금을 계산해 본다.

전용면적(㎡)	84
㎡당 지분가치	12,073,491
분양가격	1,014,173,228
분담금	508,173,228

 

 

3단계 : 세부적인 전용면적별 세대수에 적용해 본다. 그럼 아래와 비슷한 전용면적별 세대수별 공사비 분담액이 가능하다.

추정가격대이므로, 참고사항이다. 언론에 있는 내용들을 보며 정리한 것이다.

 

재건축 조합원이 모두 1채씩 분양받는다는 조건에서 일반분양물량 12가구의 분양가가 총 공사분담금에서 차감될 것이다.

재건축 조합당사자들이 분양받게 될 면적, 세대수 구분 및 분담금예상액

 

 

4단계 : 총 공사비 추정 : 3700억원 + 서울시의 공공임대 매입가격(152가구)

  공공임대의 경우, 평형 세대수 정보를 모르므로 추정 ( 59타입으로 전체 매입한다면, 540억원가량 )

  GS건설의 총 공사비 추정액은 : 4300~4500억원 사이가 될 것으로 추정함. 그리고 건설사는 이를 고수할 것 같다.

 

  선택사항은 없다. 공사하고 분담금 내던지, 그냥 살던지 말이다. 언론이 말하는 조합의 건설사 변경이 있다손 치더라도 그 공사비가 크게 내려갈 일은 없다. 그들의 카르텔은 바위보다 단단하니까. 어차피 수분양자들도 프리미엄 붙여서 팔려는 사람들도 많을테니, 적당선에서 타협하고 진행될 것으로 보인다. 모두가 새집에 들어가서 살 생각을 하는건 분명히 아닐테니 말이다.