은평구 불광동 북한산현대힐스테이트3차 아파트

서울시 은평구 불광동 641에 위치한 북한산현대 힐스테이트3차 아파트 단지의 실거래현황, 전세, 월세현황을 살펴봅니다.

 

 

1. 단지 개요

세대수	1185세대(총19개동)	저/최고층	6층/15층
사용승인일	2010년 08월 25일	총주차대수	1426대(세대당 1.2대)
용적률	216%	건폐율	23%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-353-3013
주소	서울시 은평구 불광동 641
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 108,500만원 (9층)

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 83,000만원(11층)  /  2023년 9월 : 86,700만(6층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 전용59㎡의 월세보증금, 월세 / 전세보증금 / 해당기간 실거래가 평균 (단위 : 만원) 

 

(2) 전용 84㎡의 월세보증금, 월세 / 전세보증금 / 해당기간 실거래가 평균 (단위 : 만원) 

 

(3) 전용 115㎡의 월세보증금, 월세 / 전세보증금 / 해당기간 실거래가 평균 (단위 : 만원) 

 

(4) 전용 129㎡의 월세보증금, 월세 / 전세보증금 / 해당기간 실거래가 평균 (단위 : 만원) 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터 (84 타입)

매매의 경우 최고점에서 거래량 급감 후, 계단식 하향 추세. ( 2020년 가격하회)

전세는 중위가격대가 꾸준하게 지켜졌으나, 2021년, 2022년 전세가격 급등. 2023년 안정화 ( 2024년 역전세 불가피)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

가장 고가는 "북한산현대힐스테이트 7차". 연식 1년 차인데, 가격차가 큰 건 이유가 있을 것 같다.

전세의 경우엔 북한산 힐스테이트 1차, 3차, 7차가 비슷한 가격대인데, 밀도가 높은 7차, 가격대 넓은 3차 정도임. (선호차)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 4천만

해당연도 전세가 중위가격 : 44,100만 원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.63
전세가율(중위배수) : 1.66

 

매매가격이 실사용가치대비 많이 비싼 경우임. 아래 좌측 그래프를 확인하면, 전세가격이 4억대 이상에서 움직이고 있고,

그에 비하여 매매가격은 홀로 급등하더니, 장기간 거래침체에 빠졌었다. 가격이 낮아지니 거래가 조금씩 되고 있음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 6천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 9월  83,000만 원(11층)

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.81% ( 23.10.24 기준)

 

최근 거래기준 1억 7천만 원의 권리금을 주고 매입한 개념이고, 동일날짜 계약에서 보다 저층이었던 6층보다 저렴하게 매입했으니 일단 성공이고, 월 70만 원의 비용을 지하철이용으로 출퇴근비용 절감, 생활편의등으로 상쇄할 수 있다면 나쁘지 않은 거래였을 것 같음.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

수리초등학교와 3207동 부근에서 닿아 있다. 어린 초등학생 양육초건 매우 좋음.

6호선 독바위역과 거의 붙어 있어서 출퇴근 및 이동시 매우 좋은 조건.

지적도상에서 배후가 야산인 것 같음. 아파트 단지도 얕은 경사가 있고, 초등학교 길도 얕은 경사가 있다.

 

북한산현대힐스테이트 3차와 7차의 가장 큰 교통적 차이점은 "첫째. 큰길로 바로 연결, 둘째. 3호선, 6호선 선택가능" 정도가 되겠다. 그게 이 정도의 가격차를 낼 건 아닌 것 같다. 입지적 차이는 그 정도고. 생활편의시설 이용하려면 어차피 두 군데 모두 차량이용 혹은 지하철 이용하면 된다. 

 

3차가 약간 불리한 건 독바위역이 상당히 대심도라서 한참 내려가야 하는 게... 하 이건 약점이 맞다...  게다가 연신내역으로 향한다니... 출근시간 연신내역이라... 갈아타기도 번거롭고... 약점이 맞는 거 같다. 매일 타야 하는 사람이라면 약점이다.

 

그 외에 산자락 풍광도 좋고, 2402동, 3403동 사이의 놀이터에서 산을 바라보니 너무너무 좋은 풍광이 눈에 들어온다. 이건 개인적으로 다른 시각을 갖는 분들도 있을 테니 케이스바이 케이스 되겠다. 산 둘레길 산책도 좋아 보인다. 

 

개인적으로 7차와 3차 중 선택하라면 그래도 7차가 좋겠다. 3호선을 바로 탈 수 있다는 점은 양보하기 어려울 것 같다.

하지만 3차도 3차 만의 매력이 있어 보였다.