은평구신사동 미성아파트 거래분석

서울시 은평구 신사동 140-1 미성아파트의 실거래, 전세, 월세 거래현황을 분석합니다. 구축이긴 하지만, 6호선 라인에 있어서 지하철 이용에 편리할 것으로 보이고 추후도 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

 

1. 단지 개요

세대수	570세대(총5개동)	저/최고층	15층/15층
사용승인일	1987년 11월 27일	총주차대수	570대(세대당 1.00대)
용적률	185%	건폐율	14%
건설사	라이프주택
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-306-7429
주소	서울시 은평구 신사동 140-1
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  63㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 1월 : 69,300만 원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 59,800만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 전용면적 63 ㎡ 월세보증금, 월세, 전세 비교, 실거래가 비교

거래구분	63㎡
	월세보증금	월세	전세 보증금	전년 대비	실거래가격 (매매)	전년 대비
2012년	7,333	40	12,620		20,333
2013년	7,000	47	13,286	5.3%	19,431	-4.4%
2014년	8,000	38	15,304	15.2%	20,711	6.6%
2015년	7,167	45	16,507	7.9%	22,263	7.5%
2016년	7,000	48	18,978	15.0%	25,593	15.0%
2017년	8,589	51	20,018	5.5%	29,321	14.6%
2018년	7,200	48	20,946	4.6%	30,966	5.6%
2019년	8,300	46	20,196	-3.6%	35,894	15.9%
2020년	5,250	56	22,033	9.1%	47,524	32.4%
2021년	11,700	39	26,484	20.2%	63,450	33.5%
2022년	11,269	51	25,191	-4.9%	62,120	-2.1%
2023년	7,071	73	23,968	-4.9%	59,800	-3.7%

 

(2) 전용면적 83 ㎡ 월세보증금, 월세, 전세 비교, 실거래가 비교

거래구분	83㎡
	월세보증금	월세	전세 보증금	전년 대비	실거래가격	전년 대비
2012년	2,900	90	15,771		26,133
2013년	9,400	45	16,577	5.1%	27,460	5.1%
2014년	10,000	40	19,850	19.7%	27,432	-0.1%
2015년	10,000	50	21,559	8.6%	28,933	5.5%
2016년	8,500	58	25,425	17.9%	32,943	13.9%
2017년	300	20	26,615	4.7%	36,508	10.8%
2018년	6,000	68	27,273	2.5%	39,513	8.2%
2019년			24,957	-8.5%	45,386	14.9%
2020년	3,000	95	28,167	12.9%	56,646	24.8%
2021년			33,922	20.4%	75,900	34.0%
2022년	12,333	74	31,525	-7.1%	72,250	-4.8%
2023년	17,143	41	30,230	-4.1%	70,400	-2.6%

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

마치 재건축이 임박한 것 같은 전세가격과 매매가격의 괴리.

전세 시세도 크게 출렁거리는 모습을 보이며, 역대 이런 진폭을 본 적이 없을 정도다. 물론 국토부 데이터가 잘못된 것이리라 확신한다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전용 63 타입이 매매가 없을 줄 알았으나, "신선"이란 아파트가 가격이 더 저렴하게 매매건 1건 있었음.

거래가 없다고 보는 게 차라리 나은 상황 10월에 1건 거래가 다임. 전세 수요는 일부 있고, 그나마 400세대의 단지 수요가 있어 보인다. 신사동의 전용 63 근처 타입은 미성, 신성, 삼부 순으로 전세 수요 있었음. (2023년)

주변 실거래가격 비교(2023년)	주변 전세가격 비교 (2023년)

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 6천만

해당연도 전세가 중위가격 : 23,000만

전세가율(평균배수) : 1.74
전세가율(중위배수) : 1.56

 

매매가격대 매울 불안정하고, 환금성 매우 취약함. 하단 좌측 그래프의 수평이동구간들은 거래 없는 기간들임. 전세에서도 그런 모습이 보임. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 8천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 10월 : 59,800만 원

월 90만 원 초과비용 중 * 12개월 / 회사채수익률 AA- 4.81%

 

최근 거래가격 기준으로 약 2억 원의 권리금을 주고 산 것임. 재개발이 된다고 하더라도 무료로 되는 것이 아닌 이상은 현시점에서 저 최근 가격대의 매입은 매우 싸지 않은 가격대임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

서신초등학교와 상신중학교와 가까운 편이다. 새절역에 가까운 편이라서 교통은 나쁘지 않다.

초등학교생만 아니라면, 중학교, 고등학교가 인근에 있으므로, 등하교에 비용절감이 있을 수 있겠다.

그 외에 구축건물임에도 주차는 세대당 1대이므로 상당히 괜찮은 상황으로 보인다. 단지로 오르는 언덕이 관건인데, 그리 높아 보이는 언덕은 아니고, 지상은 주차로 가득하다. 그래도 인도와 분리되어 있으므로 이동엔 제약이 없다.

 

문제는 가격대다. 6억 원의 특례보금자리는 계속된다고 하니 그 가격대에서의 거래가를 낮춰서 매매를 시도할 것 같으나, 거래량이 말해주듯 매도자와 매수인의 가격인식이 상당한 것으로 보인다. 접근 시 필히 진입조건등을 살펴보길 권하고, 급하게 접근하지 않길 권한다.

 

서울에 6억이하의 주택이긴 하지만, 오랜 시간이 흐른 집이다. 그래도 서울이라 좋다면 건투를 빈다.