동대문구 답십리동 청계푸르지오시티 오피스텔 실거래, 전세, 월세현황[2024-01-20]

서울시 동대문구 답십리동 497-23에 취이한 청계푸르지오시티는 5호선 답십리역과 가깝고, 2호선 신답역과도 가까운 위치에 있습니다. 인근 답십리 고미술거리 인접지역이고, 군자공원등이 주변에 있는 460세대의 오피스텔입니다.
 

[문서버전 : Report240120]

1. 청계푸르지오시티 아파트 단지와 아파트 거래정보

* 국토부실거래가자료 2024.1.19 기준 자료에서 살펴보니 건축년도 누락된 "동트리움 비동"과 같은 오피스텔은 건축연도가 누락된 정보가 있음.  본 자료는 참고용입니다. 

(1) 단지정보 개요

세대수	460세대(총1개동)	저/최고층	21층/21층
사용승인일	2015년 02월 17일	총주차대수	195대(세대당 0.42대)
용적률	823%	건폐율	54%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2242-9800
주소	서울시 동대문구 답십리동 497-23 (천호대로 257)
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 동대문구의 전용 23㎡타입 오피스텔 매매와 전세가격 평균(지역정보)

최근 동대문구의 전용23 타입의 평균실거래가격은 전세가격이 매매가격보다 높습니다. 

서울시 동대문구 전용 23㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 동대문구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

동대문구 오피스텔은 2023년 12월을 기준으로 2023년 5월 수준의 거래면적을 기록했고, 전세거래면적 또한 매우 유사한 증가량을 보입니다. 
 
매매거래면적은 2020년 12월 역대최고 실거래면적인 5845㎡를 기록했습니다.
전세거래면적은 2021년 8월 역대최고 전세거래면적인 4325㎡를 나타냈습니다.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 동대문구 답십리의 실거래건수와 전세, 월세 거래건수 (연도별 거래량계)

답십리동의 오피스텔 전체의 매매, 전세, 월세를 연도별로 합계한 그래프입니다. 
2023년 매매면적이 최대를 기록했슴에도 매매거래량이 적은 것은 동대문구 답십리동에 대형 오피스텔이 공급되었음을 유추해 볼 수 있습니다.
2021년부터 2023년 사이에 월세 거래량이 증가한 것은 해당 지역의 오피스텔의 공급량이 늘었다고 판단할 수 있습니다

지역의 연도별 실거래량,전세,월세건

 

(5) 동대문구 답십리동의 전용23 타입의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년 1월 이후 답십리동 지역에서 전용23타입의 실거래가격대와 건축년도입니다. 전용23타입의 실거래 등록은 본 분석대상인 청계푸르지오시티의 건축년도인 2015년만 있는 것으로 봐서는 이곳만 있는 것으로 보임. 
 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 청계푸르지오시티 매매가와 전세가(전용: 23㎡)

(1) 청계푸르지오시티 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 최근최고가 2023년 9월 : 16,000만원
[최근 실거래가] 2023년 12월 15,800만원
 
오피스텔의 가격대는 모두 16,000만원대에 고정되어 있어 보이고, 최근 실거래에서 200만원 하락한 최근 거래가 있음.
상방은 16,000만원에 막혀있으나, 하방은 13,000만원 이하도 있었음.

실거래 가격 추세	최근 전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(2) 청계푸르지오시티 전용 23㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
202112	13,500.0	1,166.7	57.7
202201		1,375.0	59.5
202202	15,000.0	1,875.0	55.0
202203	14,500.0	1,400.0	58.4
202204		500.0	61.5
202205		3,625.0	49.6
202206	14,812.5	1,000.0	60.8
202207	14,240.0	4,625.0	46.5
202208	15,500.0	1,000.0	60.0
202209	15,900.0	2,500.0	53.8
202210		5,300.0	44.8
202211	14,000.0	4,166.7	46.8
202212	14,625.0	1,333.3	61.3
202301	14,700.0	2,000.0	58.3
202302	14,000.0	1,333.3	60.5
202303		1,250.0	60.8
202304	14,000.0	875.0	63.3
202305		500.0	55.0
202306		825.0	64.5
202307	14,750.0	1,275.0	69.3
202308	13,766.7	775.0	73.3
202309	14,900.0	2,000.0	59.0
202310	13,000.0	4,000.0	47.7
202311	13,000.0	13,500.0	15.0
202312		3,800.0	50.2
202401		13,000.0	10.0

(3) 청계푸르지오시티 전용 20㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
202112	13,375.0	3,200.0	40.7
202201	13,000.0	714.3	53.9
202202	13,800.0	1,350.0	51.6
202203	14,500.0	1,240.0	53.8
202204		722.2	55.7
202205	15,250.0	833.3	55.3
202206	14,266.7	2,233.8	49.6
202207	12,600.0	1,375.0	53.0
202208	13,400.0	4,000.0	40.0
202209	14,250.0	833.3	55.0
202210	13,445.0	1,875.0	51.5
202211		1,000.0	55.5
202212	14,000.0	2,500.0	49.6
202301	12,975.0	1,555.6	53.8
202302	13,000.0	1,285.7	55.3
202303	13,000.0	1,500.0	54.7
202304		1,140.0	57.4
202305		2,000.0	52.3
202306	13,500.0	3,733.3	43.3
202307	13,000.0	1,500.0	52.7
202308	12,833.3	3,600.0	43.4
202309	12,000.0	2,785.7	48.1
202310		1,187.5	54.0
202311	12,800.0	500.0	59.3
202312	13,500.0	1,333.3	54.0
202401		11,470.0	20.0

 

3. 청계푸르지오시티 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 23㎡)

 
매매가격은 앞서 언급했듯 상방이 막혀 있는 모양이고, 전세가격은 중위가격이 2023년 내림세로 마감되어다. 
하지만, 오피스텔은 전세보다 월세의 공급량이 더 많기에 참고사항이다.

연도별 오피스텔 실거래가격	연도별 오피스텔 전세가격

 

 

4. 청계푸르지오시티 주변 매매,전세가 비교(전용: 23㎡±3㎡)

주변 매매가격은 전용23 보다 약간의 면적추가범위 내에서 가격을 비교한다. 2023년 1월 이후의 거래에서 청계푸르지오시티는 중위 가격대에 위치하고 있고, 중위가격에서는 "청계 G월 estates"보다 낮다. 가장 저렴한 매매가격은 메트로팰리스였다. 
 
주변 전세가격은 한성아펠시티가 가격도 좀 높고, 거래량도 청계푸르지오시티와 비슷하다. 오피스텔의 전세거래량이 많은 곳은 모두 그런 것은 아니지만, 갭투자 성격이 강하다.자기돈보다 세입자의 보증금으로 집을 산 것일 수 있다는 말이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

5. 청계푸르지오시티 적정가격과 데이터 결론(전용: 23㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 1억5천만

분석년도 전세가 중위가격 : 2023년 1억4천만원
전세가율(평균배수) : 1.08
전세가율(중위배수) : 1.07
 
최근 전세가율이 아래 우측 그래프에서 보이는 것은 매매가격의 소폭 상승과 전세가격의 소폭 하락에 의한 것이다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 
(2) 수익률그래프 적정가격 : 1억3천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 12월 15,800만원
회사채AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준
 
최근 거래가격 기준 2800만원 권리금 주고 수익형 부동산을 매입한 샘이며, 대출없이 현금구매 조건이다.
대출이 있다면 월 이자를 초과비용10만원에 합산하여 월세와 비교하여 월세가 최소 10만원 이상 더 나온다면 현 상태에서는 좋은 거래다. 
 
최근 거래가격 기준 투입된 현금으로 연리 4% 예금에 넣을 경우, 월 이자소득은 50만원 조금 넘는다.(세전) 이 부분이 수익율을 보는 기준이고, 대출없이 현금 투입하여 자산을 매입하여 월세를 최소 65만원 받으면 연에 120만원 순 이익이 남은 수준에서 본전인 거래다. ( 은행 예금은 거의 무위험인 점이 다르다. )
 
청계푸르지오시티는 2016년부터 2022년까지 수익율 기준에 아주 잘 부합하는 가격대에 거래되어 왔었다는 점은 긍정적으로 보인다. 즉 최소 회사채 수익율 만큼은 나오는 수준의 가격에 거래되었다는 말이다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)