마포구 동교동 효성홍익인간 오피스텔 실거래,전세,월세가격

서울시 마포구 동교동 155-27에 위치한 312세대의 오피스텔로 홍대입구역3번 출구와 직결된 건물. 2004년 사용승인된 건물이며, 경의중앙선 홍대입구역과도 가까운 위치임. 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 효성홍익인간 오피스텔 단지 주변정보

*국토부실거래가 자료 2024.1.16 자료기준.

(1) 단지정보 개요

세대수	312세대(총1개동)	저/최고층	15층/15층
사용승인일	2004년 06월 29일	총주차대수	177대(세대당 0.56대)
용적률	493%	건폐율	38%
건설사	효성건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-334-8560
주소	서울시 마포구 동교동 155-27
면적	대분류 4타입

 

(2) 서울시 마포구 전용 32㎡타입 매매와 전세가격 평균(지역정보)

평균가격은 2022년초부터 우하향을 그리고 있음. 전세가격의 평균가격대는 유지되고 있으며, 최근 평균가격은 계약기간내의 평균 전세가격보다 아래에 위치한 곳도 있음. (주의)

서울시 마포구 전용 32㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 마포구 오피스텔 매매/전세 거래면적(지역정보)

전세 거래면적이 하향하고 있는 것으로 보임. 매매거래된 면적은 2023년 소폭 상승했었으나, 기복이 심함. 

2023년 12월 거래면적은 2022년 9월 수준까지는 증가할 것으로 보이고, 마포구 오피스텔의 최대 거래시기는 2016년에서 2017년 사이였음.

마포구 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 마포구 동교동의 전용32타입 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

동교동에서 가장 새 건물에 속하는 2004년 건축년도.

마포구 동교동 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 효성홍익인간 매매가와 전세가(전용: 32㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2019년 12월 : 24,400만원

[최근 실거래가] 2023년 12월 : 21,000만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 효성홍익인간 전용 32㎡의 전세, 월세평균

나머지 3개 타입의 전,월세 거래량이 너무 적어서 제외함. 전용32타입이 그나마 거래량 많음.

홍대입구역 푸르지오시티 보다 조금 더 넓은 평수에 월세가격도 조금 더 저렴함.

전월세구분	전세	월세	월세
202112		1,000	75
202201		1,000	75
202202		1,000	72.5
202203		1,000	75
202205	19,000
202206	18,900	1,000	75
202207		1,000	77.5
202208	19,000	1,000	75
202210	19,000	1,000	80
202301	20,000	1,000	76.5
202302		1,000	75
202303	18,000	15,000	17
202306	20,000	1,000	80
202307		1,000	85
202308		1,000	75
202310	19,000	1,000	78
202401	20,000

 

3. 효성홍익인간 연도별 매매와 전세가격(전용: 32㎡)

 

매매가격은 2021년~2023년사이 가격 고정으로 보일 정도임. 그사이 전세가격은 많이 상승하였음. 갭투자가 많이 들어온 것으로 보임. 수익형 부동산으로 전세를 놓는건 대출을 줄이겠다는 것이므로 그렇게 추정함. 전세 보증금 받아서 예금 넣어뒀을 수 있으나 이 시기에 그런 사람들 극히 적음.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 효성홍익인간 주변 매매,전세가 비교(전용: 32㎡)

매매가차이는 파라다잇텔과 좀 크게 벌어지지만, 건축년도가 2개밖에 없는 상태에서 신축은 아닐테고, 전세가격에서도 효성 오피스텔의 상단이 붙어있는 것으로 볼때, 매매가격이 좀더 과하게 평가된 것으로 보임. 실사용가치는 유사.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

5. 효성홍익인간 적정가격과 데이터 결론(전용: 32㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억5천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 1억9천만원

전세가율(평균배수) : 1.32
전세가율(중위배수) : 1.32

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 1억8천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 12월 : 21,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준

 

최근 거래가격 기준 3천만원 권리금 주고 자산을 매입한 격. 현금조건이며 대출이 있을 경우 월 대출이자를 초과비용에 합산하여 월세가 그보다 높다면 좋은 거래임. 2012년부터 추세적인 수익율이 거의 일치했었고, 금리에 따른 초과 월세를 기대하고 매입한 건들도 있어보임. (2018년 기대수익이 1년여간 튐), 이후 다시 금리 수준에서 수익율 추구하던 것이 2023년 금리와 별도로 튀기 시작한 모습임. 월세가 최근 75~80만원선인데, 2023년 9월에 매매는 90만원 이상의 월세를 추구하고 매입했던 것으로 보임. 

 

가장 최근거래는 그나마 적정수준의 가격대로 보이고, 현금 구매시 월세가 수익이 되지만, 약간 비싼 가격대임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)