서대문구 대현동 신촌푸르지오시티(오피스텔)실거래,전세,월세[2024-1.17]

서울시 서대문구 대현동 104-5에 위치한 신촌푸르지오시티 오피스텔은 361세대에 2014년 사용승인된 건물. 2호선 이대역과 가깝고 상업지구내 위치한 지역이고 대로변에 위치한 오피스텔이라 경범죄 위험도 낮을 것으로 보임.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 신촌푸르지오시티 단지와 오피스텔 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	361세대(총1개동)	저/최고층	22층/22층
사용승인일	2014년 01월 02일	총주차대수	176대(세대당 0.48대)
용적률	799%	건폐율	39%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	서울시 서대문구 대현동 104-5 (신촌역로 7)
면적	대분류 5타입

 

(2) 서대문구의 전용 26㎡타입 오피스텔 매매와 전세가격 평균(지역정보)

서대문구 지역의 오피스텔 전용26 타입의 매매가격은 큰 변화가 없다. 전세가격대가 높아진 것이 특징적이다.

2018년 초반부터ㅓ 전세가격이 급격히 올라서 일정선을 나타내고 있고, 그 전세가격이 매매가격보다 높아진게 문제다.

현 추세라면 한,두건의 매매가격이 간신히 전세가격보다 높은 호가를 나타낼 뿐이므로, 전세거래는 위험할 수 있다.

보증보험 준비하고 들어가야 할 것으로 보인다.

서울시 서대문구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 서대문구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매사이드 :

2022년 4월, 2022년 12월, 2023년 7월 세번에 걸쳐서 무슨 일인지는 모르지만, 서대문구의 오피스텔의 거래면적이 증가했다. 보통은 신규공급된 오피스텔이 있을 경우에 이런 거래증가가 발생한다. 

 

전세사이드 :

2022년 1월, 2023년 2월, 2023년 12월 전세거래량이 증가했다. 전세는 투자목적이 아닌 실거래이므로 서대문구 지역에서 2024년 1월은 직전 계약년인 2022년 1월의 전세거래량 증가가 어떻게 나타날지 확인이 필요한데, 2023년12월에 1월분의 계약을 앞당긴 것은 아닌지 생각된다. 

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 서대문구 대현동의 건축연도별 오피스텔 거래량 및 매매가격(지역정보)

대현동 지역의 거주용 오피스텔의 건축연도는 3가지이고, 2023년 1월 이후의 매매거래량은 매우 적다.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

2. 신촌푸르지오시티 매매가와 전세가(전용: 26㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2019년 2월 : 26,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 23,750만원

 

매매가격과 전세가격의 갭이 크지 않다. 하지만, 이 거래가격대에도 거래량은 매우 적고, 전세시세는 높다. 보통 오피스텔을 전세로 구입한 사람들은 많은 현금을 동원하기 힘들기 때문에 다음 거래가 늘어나는 시기에 입주해서 다음 해당시기에 빠져나와야 할 것으로 보인다.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 신촌푸르지오시티 전용 26㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	21,000	1,000	87.0
202201		1,000	85.0
202202		1,000	82.5
202203	21,000
202205	22,000
202208		1,000	89.0
202209	22,000	1,000	83.5
202210		2,000	75.0
202212		2,333	83.3
202301	22,500	1,000	92.3
202302	22,500
202303	20,000	8,000	50.0
202304		550	94.5
202307		1,000	87.0
202310		1,000	95.0
202312		1,000	100.0

(2) 신촌푸르지오시티 전용 27㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112		1,000	89.0
202201	23,100	10,000	60.0
202202		8,000	64.0
202203		10,000	70.0
202204		1,000	78.0
202206	22,570
202209	23,000
202210		7,900	60.0
202211		4,500	79.5
202212		5,500	74.0
202301	23,150	4,000	80.7
202302		7,000	71.7
202303		1,000	90.0
202305		1,000	95.0
202307	22,000
202310		10,000	60.0
202311		8,000	69.0
202312		500	84.0

 

(3)신촌푸르지오시티 전용23㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112		1,000	75.0
202201		1,000	75.0
202202	19,950	2,267	73.7
202203	20,500	4,000	60.0
202208		1,000	85.0
202210	20,500
202211	21,000
202212		4,500	67.5
202301		1,000	78.0
202302		2,267	80.0
202304		1,000	85.0
202306		1,000	86.5
202307	21,000
202309		1,000	85.0
202311	19,370
202312		3,000	75.0
202401		1,000	60.0

(4)신촌푸르지오시티 전용25㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112		10,000	55.0
202201	22,000
202202	22,500
202203		1,000	85.0
202205	23,000
202210	22,000
202211	21,000
202212	21,000
202302	22,500	5,000	70.0
202308		5,000	70.0
202401	22,000

 

3. 신촌푸르지오시티 연도별 매매와 전세가격(전용: 26㎡)

전세가격은 중위 가격 기준으로 일정하다. 층이나 건물 컨디션에 따른 가격차이가 있는 것으로 보인다. 매매가격은 2019년의 정점을 지나 부동산 가격 급등 시작점인 2020년에 오히려 하락한다. 2021년 일부 상승했으나 점차 하락하고 있다.

연도별 오피스텔 매매가격	연도별 오피스텔 전세가격

 

최근까지 전세거래는 없다. 하지만, 간간히 이뤄지는 월세가격은 상당히 높아서 수익율은 나쁘지 않아 보이나, 실거주나 임차해서 사는 사람에겐 불리한 조건인 과한 월세가 문제다. 임대인 입장에서 월세가 높으면 좋겠으나, 임차인 입장에서는 이 월세가격은 너무 과하다.

 

4. 신촌푸르지오시티 주변 매매,전세가 비교(전용: 26㎡)

전세비교 그래프에서 27-27로 표시돈 곳은 "신촌리브하임2차" 오피스텔로 2023년 사용승인된 신축이다. 경의선에 가까운 곳이고, 전용25.58㎡로 유사 면적이라서 주변매매가 비교에 포착된 것이다. 아무튼 전세는 실사용가치이므로, 기왕이면 새건물로 들어가려는 것으로 보인다.

 

매매는 주변 매매가 대비 월등히 높다. 새건물이기 때문인 것으로 보인다. 위치적으로 푸르지오시티와 큰 차이가 없고, 규모도 138세대이므로 작다. 경찰지구대 앞이기도 하다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 신촌푸르지오시티 적정가격과 데이터 결론(전용: 26㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억6천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 22,000만원

전세가율(평균배수) : 1.18
전세가율(중위배수) : 1.19

 

오피스텔은 전세가율대비 주택가격이 잘 맞지 않는다. 참고로만 봐야할 수준이고, 중요한 것은 기대이익이다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 1억5천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 23,750만원

회사채AA- 3년물 수익율 4.00%수준

 

최근 거래가격기준 8700만원 권리금으로 주고 당 자산을 매입한 격. 현금 구매조건이고 대출이 있을 경우 월 이자비용을 초과비용에 합산하여, 월세를 놓을 경우 보증금을 제하고, 월세수익이 (초과비용+이자비용)보다 같거나 크다면 좋은 거래임. 실거주라 보기 어렵기 때문에 매입은 투자로 판단함. 반대로 세입자의 경우에는 월세가 80~100만원이거나 이보다 높다면 전세자금 대출을 통해서 전세를 구하는게 유리함. 전세대출을 4%대로 가정한 경우에 저 월세를 이자로 생각하면 됨.

현재 신촌지역 오피스텔의 전용26 타입 평균월세가 90~100만원 수준이므로 이 월세를 이자로 생각하고 전세자금 대출을 적극 활용하길 권고함. 

 

현재 월세 100만원 수준이 유지된다면, 매입하여 임대 놓는 건 좋은 선택임. 현 월세가 유지된다면 말이다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)