강동구 명일동 고덕역효성해링턴타워더퍼스트 오피스텔 매매가격,전세가격, 월세가격

서울시 강동구 명일동 46-2 "고덕역효성해링턴타워더퍼스트"는 5호선 고덕역에 위치한 410세대 오피스텔. 상업지구내 위치한 오피스텔이고, 강동경희대병원이 인근에 있습니다. 이마트도 근처에 있어서 신혼이나 1인가구의 거주에 좋은 환경입니다.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 효성해링턴타워더퍼스트 오피스텔 기본정보

(1) 단지정보 개요

세대수	410세대(총1개동)	저/최고층	18층/20층
사용승인일	2020년 10월 20일	총주차대수	215대(세대당 0.52대)
용적률	799%	건폐율	56%
건설사	효성중공업(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	서울시 강동구 명일동 46-2
면적	대분류 4타입

 

(2) 강동구 전용 19㎡타입의 매매가와 전세가 평균(지역정보)

강동구의 오피스텔 전용19타입은 2013년 수준의 가격대가 되어있다. 2022년초와 2023년 초순에 고가 거래가 있었으나, 평균 가격대는 상당히 하락했다. 게다가 전세 평균가격은 매매가격보다 평균적으로 높게 형성되어 있다.

서울시 강동구 전용 19㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 강동구 전체의 오피스텔 매매/전세 거래면적(지역정보)

강동구의 전체적인 오피스텔 거래량 증가시기는 2014년초, 2016년말, 2021년 ~ 2022년 경이다. 당시 전반적인 오피스텔의 거래면적의 월별 합계량이 증가했지만, 전세거래량은 이후에도 그리 늘어나지 않았다. 그러던 것이 2020년 초반부터 2023년까지 거래량이 증가한 모습을 볼 수 있다. 대체제를 찾는 것으로 보인다. 

 

앞서 살펴본 2020년 전용19타입의 전세가격 상승도 이 시기에 일어나는 모습이다.

강동구 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 강동구 명일동의 전용19타입 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

전용19타입의 2023년1월 이후 거래량 집계된 오피스텔의 연식과 거래량, 가격대이다. 5~7건으로 2개 오피스텔이고 세대수는 최소 400~600세대의 거래량이다. 매매가 안된다는 얘기나 다름없다.

강동구 명일동의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 효성해링턴타워더퍼스트 매매가와 전세가(전용: 19㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 4월 : 24,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 19,500만원

 

전용19타입은 324세대인데, 실거래량은 20건도 안된다. 최근 11층 매매 호가는 1억8천만원으로 최근 전세 최고가격과 닿아 있다.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 효성해링턴타워더퍼스트 전용 19㎡의 전세, 월세평균

전월세구분	전세	월세	월세
202112	17,300	1,913	54.8
202201	18,160	1,765	60.1
202202	15,500	1,167	64.3
202203		2,417	55.0
202204	19,100	1,000	62.7
202205		1,000	70.0
202206	18,125	1,895	47.5
202207	16,500	1,000	64.6
202208	17,000	2,143	59.7
202209	16,992	4,333	48.3
202210	16,909	1,089	63.8
202211	16,038	2,746	55.4
202212	16,896	3,429	55.1
202301	16,357	3,429	57.3
202302	15,480	1,455	65.4
202303	18,500	5,333	49.3
202304	16,667	2,400	64.8
202305		750	67.5
202306		3,152	58.6
202307	17,267	1,300	65.2
202308	17,000	833	67.7
202309		2,333	61.3
202310	18,000	1,000	72.5
202311	17,083	2,300	62.2
202312	17,600	3,879	64.9
202401		1,000	65.0

(2) 효성해링턴타워더퍼스트 전용 26㎡의 전세, 월세평균

전월세구분	전세	월세	월세
202202		7,667	56.0
202203	21,000	2,000	75.0
202204		2,000	70.0
202209	27,000
202210		2,000	89.0
202211		2,000	70.0
202212		3,000	69.5
202301	21,700	2,000	92.0
202302	23,000	10,350	54.0
202303		2,000	84.0
202304		500	110.0
202307		2,000	100.0
202308	22,000
202311		10,000	38.0
202312		3,000	66.0

(3) 효성해링턴타워더퍼스트 전용 29㎡의 전세, 월세평균

전월세구분	전세	월세	월세
202201		1,000	90.0
202202		1,000	120.0
202203		10,000	60.0
202208		2,000	93.0
202211	28,450
202212		10,000	38.0
202302		3,000	93.0
202304		10,000	63.0
202307		3,000	100.0
202311		14,000	40.0

(4) 효성해링턴타워더퍼스트 전용 36㎡의 전세, 월세평균

전용 36타입의 월세가 150만원인데, 4%이율만 따져도 4억5천만원의 이자수준이다. 거기에 보증금 3700만원을 합산하면 4억9천만원 수준인데, 이 금액에 반드시 여기서 살아야 한다면 방법이 없겠지만, 이 평형에 아파트 전세가 오히려 싸보일 수준이다. 물론 전세자금대출을 보증보험 끼고 실행하는 방법이라면 주거비를 현저히 낮출 수 있다. 너무 비싸다.

 

 

 

 

전월세구분	전세	월세보증금	월세
202206		3,000	110.0
202211		10,000	115.0
202303	37,000
202304		30,000	20.0
202305		3,000	130.0
202308		3,000	120.0
202311		1,000	126.0
202312		3,700	150.0

 

3. 효성해링턴타워더퍼스트 연도별 매매와 전세가격(전용: 19㎡)

 

전세가격의 중위가격은 3년에 걸쳐서 평이하게 유지되고 있다. 사용가치는 유지되고 있다고 봐도 무방할 것이나, 매매의 경우는 다르다. 거래량이 원체 없이 임대수익을 목적으로 하고 있는 곳이란 얘기가 된다. 

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

 

 

 

4. 효성해링턴타워더퍼스트 주변 매매,전세가 비교(전용: 19㎡)

효성해링턴타워 오피스텔은 명일동 내에서 중간측에 속하는 가격대. 하지만 전세시세로 비교해 본다면 "고덕역 대명밸리온"이란 오피스텔의 매매가격이 오버된 것임을 알 수 있다. 전세는 실사용가치인데, 실사용 가치가 같은 상황에서 매매가격만 높다면 그건 매매전 심각히 고려해야 할 사항이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 효성해링턴타워더퍼스트 적정가격과 데이터 결론(전용: 19㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 1억9천2백만원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 1억7천만원

전세가율(평균배수) : 1.16
전세가율(중위배수) : 1.13

 

전세가율은 상당히 평이하다. 게다가 매매가격과 아주 가깝게 나아가고 있다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 1억3천5백만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 19,500만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준

 

최근 실거래가격 기준 6천만원의 권리금을 주고 매입한 샘.  현금 구매로 대출없는 조건이며, 대출있을 경우 월이자를 초과비용에 합산하여 자산 취득으로 얻을 것으로 기대되는 수익보다 적다면 좋은 거래임.

 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

아래의 표는 수익참고자료임. 해당금액을 현금으로 예금했을 때 기대되는 세전 이자수익이다. 위의 설명이 말하는 것은 초과비용(예상 이익을 포기한 대가)이 자산을 매입하여 운영하면서 아래의 이자수익보다 높거나 같다면 좋은 거래라 말하는 것이다. 

매입가격	195,000,000
예금이자	4%
세전이자	7,800,000
월세전이자	650,000