마포구 공덕동 래미안공덕5차 거래분석

서울시 마포구 공덕동 469에 위치한 래미안공덕 5차 아파트의 전용 59평형 통합 거래내역 분석을 합니다.
 
 
목차 : 
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	794세대(총9개동)-임대136	저/최고층	10층/17층
사용승인일	2011년 08월 25일	총주차대수	933대(세대당 1.17대)
용적률	233%	건폐율	24%
건설사	삼성물산(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-701-9116
주소	서울시 마포구 공덕동 469
면적	대분류 3타입

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년10월 : 14억 9천만 원
[최저가] 2022년 12월 : 10억 4천만 원
[최근가] 2023년 8월 : 13억 3천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 래미안공덕 5차 전용면적 3 타입 타입별 통합 평균실거래 추이

전용 59㎡타입이 가격 하단을 지지하는 듯한 모습이다. 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

임대호수가 100여 세대 있어서 월세 데이터를 추가함.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 전용 59 이하의 월세에서 전용 39는 기타 임대 거래건으로 보임(공임, 국임 등등)

단지명	구분	전용 면적(㎡)	계약월	보증금(만원)	월세(만원)	층
래미안공덕5차	월세	39.979	23년1월	3,409	26	4
래미안공덕5차	월세	39.979	23년1월	4,424	20	4
래미안공덕5차	월세	39.979	23년2월	3,409	26	9
래미안공덕5차	월세	39.979	23년3월	5,234	26	9
래미안공덕5차	월세	39.979	23년3월	3,409	26	8
래미안공덕5차	월세	39.979	23년3월	3,409	26	9
래미안공덕5차	월세	39.979	23년3월	7,591	2	5
래미안공덕5차	월세	39.979	23년3월	3,409	26	8
래미안공덕5차	월세	39.979	23년4월	6,215	10	10
래미안공덕5차	월세	39.979	23년5월	8,405	27	3
래미안공덕5차	월세	39.979	23년5월	3,579	27	7
래미안공덕5차	월세	59.959	23년1월	6,598	160	10
래미안공덕5차	월세	59.959	23년1월	21,000	120	14
래미안공덕5차	월세	59.959	23년2월	30,000	120	15
래미안공덕5차	월세	59.959	23년2월	16,500	88	9
래미안공덕5차	월세	59.959	23년2월	5,000	210	12
래미안공덕5차	월세	59.959	23년2월	20,000	140	5
래미안공덕5차	월세	59.959	23년2월	10,000	190	11
래미안공덕5차	월세	59.959	23년6월	30,000	100	5
래미안공덕5차	월세	59.959	23년6월	35,000	90	9
래미안공덕5차	월세	59.959	23년6월	5,000	235	8
래미안공덕5차	월세	59.959	23년7월	40,000	55	7
래미안공덕5차	월세	59.959	23년7월	10,000	200	4
래미안공덕5차	월세	59.959	23년4월	30,000	140	11
래미안공덕5차	월세	59.959	23년4월	30,000	140	11
래미안공덕5차	월세	59.959	23년8월	21,000	120	14
래미안공덕5차	월세	59.959	23년8월	10,000	200	4
래미안공덕5차	월세	59.959	23년8월	10,000	210	12
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	20,000	190	12
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	40,000	100	2
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	30,000	73	2
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	25,000	120	3
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	30,000	125	2
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	40,000	100	2
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	10,000	210	7
래미안공덕5차	월세	59.959	23년5월	27,000	121	3
래미안공덕5차	월세	59.968	23년6월	20,000	0	5
래미안공덕5차	월세	59.968	23년6월	20,000	160	5
래미안공덕5차	월세	59.968	23년6월	31,000	120	5
래미안공덕5차	월세	59.968	23년8월	10,000	210	12
래미안공덕5차	월세	59.97	23년1월	25,000	130	10
래미안공덕5차	월세	59.97	23년1월	25,000	130	10

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

(1) 공덕래미안 5차 근처 오피스텔 전월세 (비슷한 평형대)

단지명	계약일	전월세구분	전용면적(㎡)	보증금(만원)	월세(만원)	층
마포현대하이엘	23년1월	월세	50.05	12,000	70	7
마포현대하이엘	23년3월	전세	53.06	28,300	0	9
마포현대하이엘	23년6월	전세	53.06	33,500	0	2
마포현대하이엘	23년7월	전세	49.37	28,000	0	15

 

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 10억 1백만 원
전세가격 중윗값 : 5억 5천만 원 ( 2023년 )

전세가율(평균배수) : 1.85
전세가율(중위배수) : 1.82
 
전세가 배율이 최근 낮아진 게 1.82배임. 실 사용가치에 비하여 대단히 높은 실거래 가격대.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 9억 5천만 원 (+부동산 선점권리금)

최근 거래가 기준 3억 8천만 원을 권리금으로 주고 구매한 것.
최근 회사채 금리가 급등하여 4.867% ( 2023.10.5 기준 )이지만, 과거 4.668%의 수익률을 기준으로 계산함.
총금액을 전액 현금구매했을 때의 기대수익을 월로 나눈 것이 "월 거주비"임. 대출이 당연히 있을 테니, 그만큼 추가 비용이 나가고 있다고 계산하면 됨.
 
* 단순 계산 시 : 1년 6200만 원 수익이 예상되나, 아파트 구매했으므로, 5년 후 매각 시, 최소 3억이 올라야 본전임.
 
[최근가] 2023년 8월 : 13억 3천만 원 기준 - 초과비*12개월 / 회사채 AA- 3년물 4.668%

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

501, 509동을 제외하면 초등학교 저학년은 혼자 등하교 어려워 보이는 단지. 지역적 특성을 고려한다면 아이를 키우며 살려는 세대보다는 직주근접 혹은 역세권을 이용한 출퇴근 수요가 많은 지역으로 보인다. 매우 가격이 비싼데, 언론에서 "워라벨"을 즐길 수 있는 아파트단지라는 홍보까지 해주며 띄워준 곳이기도 하다. 하지만 너무 비싼 가격에 고금리는 아니지만, 금리가 좀 높은 편이라, 그 비용이 적절한지는 생각해 볼 필요가 있다.
 
혹자는 그렇게 고민만 하다가 집 못 산다고 하지만, 무리한 구매인지, 무리한 구매가 아닌지 조차도 분간 못하고 구매해야 하는 건가? 지금 현재 가격대는 확실히 비싼 구간이다. 집값이 오르는 것 자체를 딴지 걸고 싶은 게 아니다. LTV70%로 9억 대출받고 구매할 가치가 있는지? 그 9억의 매년 주담대 금리 4.9%로 했을 경우엔 4400만 원의 이자비용은 적절한지 생각이 필요한 구간이라 생각한다. 
 
대안이 필요하고, 지금 가격은 명확히 아주 비싼 가격이라 생각한다. 여기가 아니면 안 된다면 별 수 없지만, 저 비용보다 확실히 줄일 수 있는 자기 자본을 갖춘 사람들이 아니라면 다시 한번 생각하길 권고한다. 연 4400만 원의 이자비용은 중형차로 출퇴근하는 비용보다 월등히 비싸다. 연 4400만원의 이자비용을 지불하고 살면서, 지하철 요금을 절약할 생각이 아니라면 말이다.