마포구 신수동 신촌삼익아파트 거래분석

서울시 마포구 신수동 450에 위치한 신촌 삼익아파트의 전용 59㎡ 중심으로 거래내역을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	391세대(총4개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	1997년 04월 08일	총주차대수	360대(세대당 0.92대)
용적률	354%	건폐율	19%
건설사	(주)삼익주택
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-714-2976
주소	서울시 마포구 신수동 450
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2022년 3월 : 10억 7천만 원

[최근가] 2023년 4월 :   9억 2250만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 신촌삼익아파트 전용면적별 장기 시계열 실거래 추이

 

(2) 신촌삼익아파트 전용면적별 장기 시계열 전세거래가격 추이

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

1년에 한건내외 거래되는 실거래 현황. 경의 중앙선을 이용해야 하는 사람들이라면, 차라리 몇 정거장 뒤로 이동하는 것을 권하고 싶은 곳이다. 마치 낚시하듯 호가는 실거래 가격과 동떨어져 있다. 전세 가격대는 오름세로 중위가격이 상단에 위치하고 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 신촌삼익아파트 최근(2년 내) 전세거래가격과 거래건수 추이

총 391세대 중, 전세계약 중인 세대는 70세대. (17.9% 전세 세대)

전세보증금 월별 평균가	전세거래건수

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

신촌숲 아이파크의 가격이 높으니, 신촌삼익 아파트의 매매가와 전세가격이 싸게 보이는 착시다. 경의중앙선 역세권이라서 비쌀 수는 없다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 6천만 원

중위전세가격 : 5억 2천만 원

전세가율(평균배수) : 1.58
전세가율(중위배수) : 1.45

 

전세 시세가 2019년부터 널뛰기 시작하여, 매매가와 실사용가치(전세)의 가격배율이 급등락 하고 있음. 비교적 안정적인 흐름을 보이던 2019년 이전과 대조적인 모습이고, 391세대 중, 단 1건의 거래들로 현재 가격대를 지지지 하고 있는 모습.

현재 호가는 쳐다볼 가치가 없는 높은 가격대이고, 현재의 이 진폭대로라면 매우 불안정한 가격대(위든, 아래든 열려있음)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 7천만 원 (+부동산 선점권리금)

대략 최종 실거래가 기준 2억 5천만 원의 권리금 주고 매입한 샘이 됨. 기본적으로 수익률을 기준으로 계산하고 주담대의 금리가 회사채 수익율을 상회하므로, 대출액에 따라서 비용은 추가발생될 것으로 예상함. 

 

[최근가] 2023년 4월 :   9억 2250만 원 - 초과비용 수익률 환산

전액 현금구매 기준 회사채 AA- 3년물 수익률 추종 월 수익금 도표를 따라서 흘러가던 가격은 2019년 크게 이탈하며 상승.

 

9억 2250만 원 x 회사채 AA- 3년물 수익률 4.668% = 연 4300만 원 ( 월 : 358만 원 기회비용을 거주하며 사용하는 것임 )

5년 보유 후, 매각 시 최소 2억 이상 올라야 본전이 됨. (부동산 거래 관련 세금계산 X, 대신 금융수익 세금 계산 X)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

신촌삼익아파트는 어린 초등학생을 키우며 살기에 매우 부적절한 단지. 경의중앙선이 역세권으로 매력이 있는지도 의문.

신촌숲 아이파크(2019년)와 키 맞추기 시도를 하려는 것인지는 모르지만, 초등학교 학생 등하교에 어려움 예상됨. 출퇴근 도보로 하려거나, 경의중앙선을 이용하려는 아이 없는 가족에겐 나쁘지 않은 선택지.

 

서강대나, 인근에 걸어서 출퇴근하려는 수요자들에겐 어필할 부분이 분명히 있으나, 연식, 용적률을 고려한다면, 재건축은 안되고, 리모델링 시엔 수익성도 어려울 것으로 보인다. 용산구 이촌동 한가람아파트의 리모델링을 참고해야 할 텐데...

 

https://shorturl.at/foFX6

용산구 이촌동 한가람아파트 거래분석(리모델링 단지)

 

용산구 이촌동 한가람아파트의 경우, 리모델링 총 공사예정은 5787억으로 기존세대수 2036세대에 추가세대 305세대를 더하면, 리모델링 공사비로 세대당 2억 5천만 원 정도 소요될 것으로 예상되나, 시세가 16억 이상으로 하고 있어서, 추가세대 305세대에 최소 18억에 분양한다면 기존 2036세대는 비용이 거의 안 드는 상태로 신규 분양자들에 비용전가가 가능해짐. 

한가람 아파트 대략적인 추정비용
기존세대수	2036
증가세대수	305
총세대수	2341
세대당 공사비	247,202,050

 

하지만, 신촌삼익아파트의 경우엔 세대수가 너무나 적음. 리모델링 사업을 하려면 2배 이상의 공사비를 기존 세대가 책임져야 함. 게다가 바로 옆에 신축인 "신촌숲아이파크"가 있음. 전반적으로 이곳을 굳이 이 가격에 매입해야할 이유가 안보임.

 

전세나 월세로 거주하며 돈 모아서 다른 곳으로 가시길 권고드리고, 궂이 매입해야 한다면, 상기에 제시한 적정가격대에서 접근하시길 권합니다. 무엇보다 무리한 대출을 받아서 접근하지 않으시길 강력히 권하고 싶음.