중랑구 면목동 면목현대아파트 매매가격,전세가격,월세가격

서울시 중랑구 면목동 1502에 위치한 면목현대는 7호선 용마산역 인근에 있으며, 인근에 면남초등학교가 있고, 용마폭포공원에 인근에 위치하고 있는 626세대의 중형단지로 1994년 9월 사용승인된 단지이고, 용적률이 292% 임. 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 면목현대 아파트 단지와 아파트 거래정보

*국토부실거래가 2023.1.13 기준자료.

 

(1) 단지정보 개요

세대수	626세대(총4개동)	저/최고층	15층/20층
사용승인일	1994년 09월 29일	총주차대수	626대(세대당 1.00대)
용적률	292%	건폐율	-%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2209-6400
주소	서울시 중랑구 면목동 1502
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 중랑구의 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

서울시 중랑구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

전세거래량은 서서히 늘어나고 있으나, 중랑구 지역의 매매거래면적은 저조함. (중랑구 전체적인 아파트 거래저조)

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 중랑구 면목동 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년 1월 이후, 2020년에 재건축 혹은 신축된 아파트의 거래량과 가격만 독야청청인 상황이고, 나머지 아파트들의 거래량 가격대는 모두 저조함. ( 이 저조한 것조차도 2021년의 급등을 겪으며 아직 조정되지 않은 상태임 )

 

사가정센트럴아이파크가 2020년 건축연도 아파트 단지임. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 면목현대 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 89,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 70,000만 원

 

전세가격이 2022년 최고가를 넘어서서 2023년에도 너무 높은 전세가격이 있음. 2025년도에도 일부 역전세 문제가 발생할 소지가 있음. 중랑구 전체적인 아파트 거래는 신축이 주도하고 있음. 

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 면목현대 전용 84㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	40,817
202201	40,200
202202	49,500	24,500	58
202203	39,467
202204	55,665	31,500	11
202205	39,200	11,667	109
202206	36,179
202207	38,000
202208	37,800	6,500	125
202209	44,000	34,000	60
202210	44,100
202211	43,617
202212	42,000
202301	53,500	1,500	120
202302	42,000
202303	41,920	20,000	67
202304	36,300
202305	40,750	9,667	117
202306	40,769	20,000	120
202307	43,667	30,000	40
202308	46,000	9,000	130
202309	37,333
202310	40,700	20,000	94
202311	46,000	7,000	145
202312	39,138

(2) 면목현대 전용 74㎡의 전세, 월세평균

* 전용 72 타입은 거래량 적어서 제외시킴.

계약년월	전세	월세보증금	월세
202203	33,000
202205	36,850
202209		5,000	110
202210	45,500
202212	34,000
202302	37,000
202304	40,500
202305	35,000
202306	35,500
202308		36,000	10
202311	39,000
202401	40,000

3. 면목현대 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

2023년 전세 중위가격은 4억 원임. 전세거래된 중위가격대가 대부분 4억 원이 중앙값임. 일부 비산 전세는 신경 쓰지 않아야 할 상황이며, 그 가격에 전세를 체결할 이유도 없음. 실 사용가치의 변화가 이 지역에 없다고 봐야 함.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 면목현대 주변 매매, 전세가 비교(전용: 84㎡)

면목동 인근의 전용 84 타입 최고 매매가격은 사가정센트럴아이파크이며 (건축년 2020년) 이외의 단지들은 줄 서기 하는 것으로 보임. 주변 매매에서 보이지 않는 면목동 이근의 아파트 단지들이 더 많이 보임. 이만큼이나 면목동 지역의 아파트 거래가 없다는 것이며, 대다수의 아파트들의 전세가격은 5억 아래에 위치하고 있음.

 

면목현대가 아무리 입지와 환경이 좋다고 해도, 이 주변 시세를 무시할 수 없고 실사용가치는 면목동이란 구역 안에 있는 동안 대동소이하다 볼 수 있음. 전세는 무조건 싼 것이 좋은 것임. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 면목현대 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억 8천만~6억 원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 40,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.5
전세가율(중위배수) : 1.45

 

아래쪽 우측 그래프에서 최근 전세가배율이 상승하는 것은 매매가 없는 상태에서 전세가격이 하락했기 때문임. 

아랫쪽 좌측 그래프의 파란색은 전세가격 월평균이며, 현재 그 가격이 하락했고, 매매는 약간 하락.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 70,000만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.00%

 

최근 거래가격 기준 3억 원을 권리금으로 주고 당 자산을 매입한 격임. 대출 없이 현금구매조건이며, 대출이 있을 경우 월 이자를 초과비용에 합산하여 총비용이 당 자산을 매입하므로 얻게 되는 편익(주거환경, 직주근접, 양육환경개선) 보다 적다면 좋은 거래임. 하지만 권리금 기준으로 이 정도는 조금 높은 편에 속하고 있음. 

 

자산을 매입하여 5년 거주 후 재 매각할 경우, 7억을 4% 금리로 1년 예금하면 세전 2800만 원이므로 최근 거래가격이 최소 8억 4천만 원에 5년 후 매각된다면 금전적으로 본전임.  대출이자를 계산에 넣지 않고 순 자본 기회소득이 5년 후 매매가격에 오롯이 적용될 경우의 계산임.

 

하지만 당 자산을 매입하여 직주근접이 되었다면 모든 편익에 우선하는 것으로 봐도 무방함. (비용/시간/건강)의 편익이 적정한 이자비용보다 월등하다고 여겨도 됨.

월 거주비(2012년이후 적정 수익율)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)