서초구 반포동 반포자이

서울시 서초구 반포동 20-43에 위치한 반포자이는 7호선반포역, 9호선사평역, 3호선 고속터미널역이 근처에 있고, 경부고속도로에 접하고 있는 3410세대(장기전세 419세대)의 아파트단지입니다. 단지내에서 원촌초교, 원촌중학교가 있습니다.

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 반포자이 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	3410세대(총44개동)	저/최고층	20층/29층
사용승인일	2009년 03월 13일	총주차대수	6075대(세대당 1.78대)
용적률	270%	건폐율	13%
건설사	GS건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-533-4010
주소	서울시 서초구 반포동 20-43
면적	대분류 7타입

 

(2) 서울시 서초구의 평균 전용84㎡ 평균 매매가와 전세가

서울시 서초구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

 

 

 

 

 

2.  반포자이 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 5월 : 390,000만원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 330,000만원

 

* 장기전세 임대세대가 419세대가 일부 있을 수 있으므로, 주로 몰려있는 구간을 참고해야 함.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)반포자이 전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	81,667	285	157,968
2021년12월	62,222	332	138,565
2022년01월	78,455	292	157,594
2022년02월	48,333	329	162,600
2022년03월	43,643	399	142,920
2022년04월	53,750	406	155,722
2022년05월	64,520	340	165,179
2022년06월	82,143	299	165,550
2022년07월	65,909	347	166,813
2022년08월	76,550	276	151,742
2022년09월	54,375	370	150,205
2022년10월	67,353	297	150,406
2022년11월	71,319	269	143,111
2022년12월	58,700	297	139,905
2023년01월	57,333	271	130,313
2023년02월	71,164	247	125,091
2023년03월	54,000	319	125,957
2023년04월	44,286	296	134,700
2023년05월	43,750	370	136,000
2023년06월	84,000	194	134,031
2023년07월	43,828	355	138,538
2023년08월	55,000	320	80,524
2023년09월	40,000	365	133,766
2023년10월	65,000	322	119,561
2023년11월	62,000	306	149,950

 

(2)반포자이 전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	43,333	263	84,453
2021년12월	61,667	234	108,721
2022년01월	72,955	167	100,450
2022년02월	20,000	265	125,880
2022년03월	55,600	170	80,816
2022년04월	41,750	274	113,000
2022년05월	33,333	333	90,995
2022년06월	15,000	445	89,055
2022년07월	80,000	150	95,469
2022년08월	81,875	124	66,207
2022년09월	81,150	128	115,000
2022년10월	56,667	183	80,472
2022년11월	70,000	160	94,653
2022년12월	46,000	238	75,513
2023년01월	54,000	180	82,135
2023년02월	10,000	334	70,937
2023년03월			83,120
2023년04월	27,857	321	80,248
2023년05월	79,000	70	83,007
2023년06월	54,000	183	69,875
2023년07월	40,000	260	96,000
2023년08월	71,500	130	46,834
2023년09월	57,500	163	47,137
2023년10월	37,500	270	65,379
2023년11월			108,333

 

(3)반포자이 전용132㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	20,000	860	320,000
2021년12월	96,667	421	245,100
2022년01월	146,983	165
2022년03월	82,400	474	250,000
2022년04월	50,000	725	280,000
2022년05월	20,000	750
2022년06월	28,350	578
2022년08월	173,500	164	225,750
2022년09월	96,360	548
2022년10월	200,000	240	252,500
2022년11월	121,750	288	232,500
2022년12월	105,000	430	210,000
2023년01월			222,500
2023년02월	97,500	415
2023년03월	91,667	363	210,000
2023년04월	100,000	400	205,000
2023년05월	140,000	240	235,000
2023년06월	100,000	445	208,333
2023년07월	112,500	308	221,500
2023년08월	190,000	120	215,000
2023년09월	106,000	360	260,000
2023년10월	30,000	750	225,000
2023년11월	200,000	140	206,850

 

 

(4)반포자이 전용165㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	105,000	545	200,000
2021년12월	110,000	353	218,400
2022년01월			296,833
2022년02월			231,000
2022년03월	250,000	300	241,500
2022년04월	85,000	655
2022년05월	260,000	330	272,500
2022년07월	160,000	540	262,110
2022년08월	300,000	100
2022년09월	140,000	515	276,000
2022년10월	197,500	181	268,750
2022년11월	137,313	397	238,333
2022년12월	100,000	520	241,500
2023년01월	97,500	373	247,333
2023년02월	116,667	358	245,000
2023년03월	134,000	357	215,000
2023년04월			250,000
2023년05월	180,000	250	235,000
2023년06월	61,000	810	256,250
2023년08월	180,000	240	250,000
2023년09월	180,000	200	242,500
2023년10월			230,000
2023년11월	200,000	320	246,000

 

(5)반포자이 전용194㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	181,667	389	132,375
2021년12월	130,000	690
2022년01월	180,700	187	240,000
2022년02월	126,000	399
2022년04월			350,000
2022년05월	91,175	641
2022년06월	150,000	460
2022년07월	126,000	368	252,000
2022년08월	150,000	650	168,375
2022년09월	350,000	180
2022년10월	143,333	470	360,000
2022년11월	138,333	510
2022년12월	150,000	495	270,000
2023년01월	240,000	1,780	272,500
2023년02월	104,000	378
2023년03월	100,000	510	255,000
2023년04월			250,000
2023년05월			255,000
2023년06월			262,667
2023년07월	211,000	150
2023년09월			280,000
2023년10월	80,000	700

 

 

 

 

3. 반포자이 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

전세의 겨우, 하단 우측에서 붉은 선부분이 장기전세 보증금으로 보임. ( 이부분은 중위값 산정에서 제외 )

전세가격은 비교적 안정적(싸다는 의미 아님). 2022년의 호가 인하가 새로운 매입세 및 전고점 돌파의 원인으로 보임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 반포자이 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 84㎡)

매매가격은 중상위권에 위치하고 있음.

실 사용가치인 전세가격은 유사한 가격대임. 또한 대단지가 많아서 거래가격대가 바로바로 비교되며, 일정 가격대 유지.

반포미도 아파트가 저렴하면서도 거래량 많은 아파트 단지임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 반포자이 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 23억원

해당연도 전세가 중위가격 : 130,000만원 ( 장기전세 임대 제외 )

전세가율(평균배수) : 1.88
전세가율(중위배수) : 1.76

 

전세가율이 튀는 4번은 장기전세 임대세대로 보임. 그것을 제한다 하더라도 전세가율의 배수가 매우 높음. 

TV에 나오는 부동산 전문가 교수들이 말하는 살고싶은 아파트는 가격이 오른다는 논리가 잘못된 논리인 것이 바로 이 부분이다. 살고싶은 사람들은 있지만, 이곳을 매입한 사람들은 이곳에 살지 않는 사람들이 많다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 23억원

최근 실거래가격 : 2023년 9월 : 330,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.446%

 

대출없이 현금구매 조건임. 33억원 X 수익율 = 1년 수익예상액이 세전 1억5천만원

(월 1200만원 수익을 월세로 생각시, 물론 매각시점에 그보다 더 큰 이익이 가능할지는 미지수임 )

 

5년 거주 후, 판매시 40억5천만원에 되팔면 "본전"임. (부동산 관련 세금계산없이) -> 2022년 전고점 돌파해야 함.

 

현시점에서 이정도 액수의 금액을 부동산 투자에 넣느냐, 금융투자를 하느냐의 문제는 개인의 투자선호에 달린 것으로 봄.

대출이자 월이자는 초과비용에 추가 산정하여 계산하면 편리함. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)