강서구 내발산동 마곡수명산파크6단지(전용84)

서울시 강서구 내발산동 759에 위치한 마곡수명산파크 6단지는 주변 단지에 초교, 고교, 중학교가 분포되어 있고, 4단지에 비하여 공원접근성이 좋아 보이는 지역임. 5호선 마곡역을 걸어서 못 갈 것 같지는 않은 위치.

 

[문서버전 : Report231117]

1. 마곡수명산파크6단지 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	399세대(총6개동)	저/최고층	9층/13층
사용승인일	2007년 10월 19일	총주차대수	599대(세대당 1.5대)
용적률	196%	건폐율	23%
건설사	명지건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-2667-6114
주소	서울시 강서구 내발산동 759
면적	대분류 1타입 (전용49는 임대)

 

(2) 지역의 평균 매매가와 전세가

2023년 11월 들어서며 강서구의 평균매매가격대 하락추세. 전세가격은 안정세.

서울시 강서구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

2.  마곡수명산파크6단지 실거래가격과 전세가격 (전용:  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 118,000만 원

[최근 실거래가] 2023년 10월 :   90,000만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 마곡수명산파크 6단지

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	42,000
2021년12월	45,150
2022년01월		17,000	160
2022년02월	65,000
2022년03월	43,050	30,000	110
2022년04월	44,100
2022년05월	46,200
2022년06월	62,000	47,000	30
2022년07월	62,000
2022년08월	46,500	40,000	70
2022년09월	60,000
2022년10월	51,000
2022년11월		5,000	150
2022년12월	46,000	42,000	20
2023년01월	38,500
2023년02월	40,000	15,100	126
2023년03월	44,425
2023년04월	42,400
2023년05월	39,400
2023년06월	50,000
2023년07월	51,500
2023년11월	52,500	35,000	70

 

 

 

3. 마곡수명산파크 6단지 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

매매가격은 꾸준하게 계단식으로 상승하는 모습에서 2022년 뒤늦은 점핑 후, 하락. 이에 따라서 전세 시세도 출렁였으나, 다시 중위가격대는 2020년 가격대가 됨.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 마곡수명산파크 6단지 주변의 매매가,전세가 비교(전용:  84㎡)

매매가격은 수명산파크 1~6단지 중, 가장 낮은 가격대임. 단지 중, 저렴한 축에 속함. ( 초교가 3단지에 있고, 6단지엔 고교가 있음. ), 4단지옆엔 면허시험장 조망이 있고, 전반적으로 도매시장, 공항등의 직주 근접요건에 속하면 좋은 곳.

 

전세가격은 대동소이로 실사용가치에서의 차이는 없다고 봐도 될 가격대임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 마곡수명산파크6단지 적정가격과 데이터 결론(전용:  84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 7억 2천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 43,700만 원

전세가율(평균배수) : 1.71
전세가율(중위배수) : 1.64

 

고가의 가격대에서 장기간 거래 없었음. 전세가격은 약간 상승세에 있음. 하지만, 전세가배율은 크게 출렁이며 가격 안정성은 없어 보임. (위든, 아래든 흔들릴 가능성 높음)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 5억 3천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 :   90,000만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.505%

 

최근 실거래가 기준 3억 7천만 원 권리금 지불 후 자산 매입한 샘. 대출 없이 현금 구입 시의 조건임.

대출이 있다면 월 이자비용이 월 초과비용에 합산 추가되어 계산해야 함. (140만 원+월 이자비용이 실 초과비용)

 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)