은평구 녹번동 힐스테이트녹번

서울시 은평구 녹번동 282에 위치한 힐스테이트녹번은 녹번역에 접하고 있습니다. 지하철을 건너서 은평초등학교가 있으며, 길건너에 백련산 둘레길 공원이 있는 단지입니다.

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 힐스테이트녹번 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	952세대(총13개동)-임대79	저/최고층	1층/20층
사용승인일	2018년 10월	총주차대수	1068대(세대당 1.12대)
용적률	243%	건폐율	23%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-389-7578
주소	서울시 은평구 녹번동 282
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 녹번동의 평균 매매가와 전세가

<자료기준일 : 2023.11.18>

서울시 은평구 전용59타입의 평균 매매가격은 하락세. 전세가격은 일정 범위내에서 안정세.

서울시 은평구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 가격

 

 

 

 

 

 

2.  힐스테이트녹번 실거래가격과 전세가격 (전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 115,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 :   86,000만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 힐스테이트녹번 전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

(이하 표의 단위는 "만원")

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월		23,167	107
2022년01월	56,200	23,333	102
2022년02월	60,000	20,000	108
2022년03월	53,100	25,100	73
2022년04월	53,086	12,500	124
2022년05월	42,000
2022년06월	54,417	5,000	150
2022년07월	54,175	22,500	128
2022년08월	52,580	27,600	100
2022년09월	49,845	25,400	98
2022년10월	49,117	30,071	73
2022년11월	46,430	25,507	94
2022년12월	44,168	14,750	140
2023년01월	44,750	25,000	99
2023년02월		15,000	135
2023년03월	47,667	35,000	55
2023년04월	43,375	27,000	95
2023년05월	47,353	13,333	142
2023년06월	49,620	5,000	180
2023년07월	52,071	20,000	100
2023년08월	56,000	20,000	180
2023년09월	51,429	17,500	88
2023년10월	55,750	16,667	123
2023년11월	55,250

 

(2) 힐스테이트녹번 전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	67,250
2021년12월		10,000	185
2022년01월	64,500
2022년02월	82,125	10,000	200
2022년03월	63,000
2022년04월	71,000	35,000	120
2022년06월	62,400	50,000	24
2022년07월	65,800	50,000	90
2022년08월	68,325	35,000	95
2022년09월	70,000	30,000	130
2022년10월	58,843	37,950	103
2022년11월	59,583	31,250	104
2022년12월	51,000	30,000	118
2023년01월	58,233	26,500	47
2023년02월	53,600	30,000	100
2023년03월	55,000	20,000	160
2023년04월	63,533	10,000	199
2023년05월	59,000
2023년06월	59,617
2023년07월	60,000	32,500	100
2023년08월	68,500	25,000	135
2023년09월	57,000
2023년10월	64,000	16,150	184
2023년11월	63,000

 

(3) 힐스테이트녹번 전용39㎡의 월세평균 가격대(공공 임대세대로 보임)

계약년월	월세보증금	월세
2022년02월	13,147	46
2022년04월	13,673	43
2022년06월	13,147	46
2022년07월	10,905	27
2022년08월	9,621	34
2022년10월	14,560	46
2022년11월	14,770	44
2023년01월	9,123	28
2023년03월	8,320	32
2023년05월	14,783	52
2023년06월	3,100	10
2023년07월	14,251	47
2023년09월	14,600	54
2023년11월	14,600	54

 

 

 

 

 

 

3. 힐스테이트녹번 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 59㎡)

오르던 시기에 입주를 시작하여, "Δ"형태의 가격추세를 보임. 고가일땐, 거래가 없다고 봐야할 수준.

전세 수요는 꾸준하고, 비교적 전세가격도 안정권에서 소폭씩 상승

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 힐스테이트녹번 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 59㎡)

매매가 상단에 위치하고, 신축이냐 구축이냐가 가격을 결정함. 역과의 거리 또한 밀접함.

레미안베라힐즈와 비교대상이 되고, 녹번JF은 저렴한 전세가에 거래량도 많음. (저렴한 전세라면 이곳도 좋을 듯)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 힐스테이트녹번 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 9억6천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 50,000만원

전세가율(평균배수) : 2.13
전세가율(중위배수) : 1.91

 

실사용가치에 비하여 지나치게 높은 매매가격대. 계단식 하락하는 매매가격을 보면 알 수 있듯, 올해 정부의 특례대출이 없었다면, 계단식으로 계속 하향했을 곳으로 보임. 살짝 반등했으나, 상당기간 거래량 적음.

 

또한 준신축이고, 지하철 3호선 인근이라서 매매가격을 높게 받으려는 의지가 보임. 한건 거래되면 바로 5~6천만원씩 알아서들 호가 올리는 것으로 보임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 5억7천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 :   86,000만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.505%

 

최근 거래가격 기준 2억9천만원을 권리금으로 준 샘. 최근 실거래가를 대출없이 현금구매했을 때의 수익율임. 대출이 있을 경우, 110만원+월이자의 초과비용을 지불하며 살고 있는 것임. 

 

8억6천만원 x 회사채수익율 = 3870만원

3870만원 / 12개월 = 월 322만원 이자소득의 기회비용을 거주비로 사용한다고 가정함. (대출없을 때)

 

5년 거주후 되팔 때, 10억6천만원에 팔면 금융적으로 본전임. -> 이전 최고가 추월하면 됨. (기준금리 0.5%시기)

( 수익을 거주비의 기회비용으로 생각하면 편함. ) 부동산관련 세금은 계산하지 않듯, 은해 이자소득세도 계산하지 않음. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)