강동구 천호동 래미안강동팰리스 주상복합

서울시 강동구 천호동 571에 위치한 래미안강동팰리스(주상복합) 아파트는 5호선 강동역 근처에 위치하고 있으며, 동신중학교는 가까우나, 초등학교는 조금 먼 위치에 위치하고 있는 자리입니다. 실거래가, 전세시세를 분석합니다.

 

[문서버전 : Report231117]

1. 래미안강동팰리스 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	999세대(총3개동)	저/최고층	43층/45층
사용승인일	2017년 07월 31일	총주차대수	1200대(세대당 1.2대)
용적률	830%	건폐율	55%
건설사	삼성물산(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-474-0991
주소	서울시 강동구 천호동 571
면적	대분류 4타입 (주력 84타입)

 

(2) 강동구의 평균 매매가와 전세가

국토부실거래가 기준일 : 23/11/18

서울시 강동구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

 

2.  래미안강동팰리스 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 176,000만

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 133,000만원

 

전용 84, 전용 59 타입의 월별 평균 임대가격대 세부사항은 첨부됨. ( 나머지 평형대는 거래량 변변치 않음 )

 

해당 면적은 총 756세대 중, 272세대 임대(전, 월세) : 비율 36%가 임대.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 강동팰리스 전용 84㎡의 전세, 월세 가격대

(단위 : 만원 / 평균)

계약년월	전세	월세가	월세
2021년11월	85,421	39,800	161
2021년12월	73,000	43,000	158
2022년01월	87,650	49,167	93
2022년02월	86,957	26,667	160
2022년03월	87,429	35,333	200
2022년04월	78,738	20,000	218
2022년05월	89,492	25,000	226
2022년06월	90,475	25,000	200
2022년07월	20,000	46,667	140
2022년08월	88,806	51,250	94
2022년09월	83,777	50,000	138
2022년10월	81,000	54,060	130
2022년11월	72,900	16,000	250
2022년12월	75,667	36,667	176
2023년01월	68,400	35,111	158
2023년02월	74,550	25,000	185
2023년03월	72,750
2023년04월	70,000	50,000	100
2023년05월	75,867	40,040	168
2023년06월	71,876	33,742	148
2023년07월	75,615	25,060	190
2023년08월	74,693	65,000	73
2023년09월	75,866	48,020	120
2023년10월	76,738	50,000	125
2023년11월	42,000

 

<특이거래 및 실거래 오타 가능성> 아래의 건으로 인해서 전세평균가격이 출렁거림.

전용면적(㎡)	계약년월	보증금(만원)	층
84	201803	20,000	2
84	202207	20,000	18
84	202306	7,700	24
84	202311	14,000	42

 

 

(2) 전용 59㎡의

계약년월	전세	월세가	월세
2021년11월	50,000
2021년12월	57,500	28,750	93
2022년01월	56,700
2022년02월	64,400
2022년03월	79,500	29,400	133
2022년04월	71,000	46,667	102
2022년05월	62,875
2022년06월		20,000	165
2022년07월	69,333	40,000	133
2022년08월	77,000	62,500	50
2022년09월	75,050
2022년10월	62,667
2022년11월	63,833	50,100	60
2022년12월	60,317
2023년01월	67,500
2023년02월	60,000	23,800	128
2023년03월	58,200	25,000	120
2023년04월	60,167	5,000	230
2023년05월	64,333	10,000	205
2023년06월	62,667
2023년07월	65,000
2023년08월	63,257	33,333	117
2023년09월	65,000	54,600	20
2023년10월	69,000	30,000	150
2023년11월	61,000	50,200	70

 

 

3. 래미안강동팰리스 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

실사용가치로의 가격대는 안정적인 가격대에서 거래량 다수로 수요 안정적

매매가격대는 하향세로 기타(아웃라이어)가 하향된 것으로 보일 수 있으나, 중윗값은 약간 위에 위치함. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 래미안강동팰리스 주변의 매매가, 전세가 비교(전용: 84㎡)

천호동에 2023년 기준 신축 아파트가 없는 상황으로 보이며, 매매, 전세에서 압도적인 선호도를 나타내고 있는 모습. 결론적으로 다른 아파트들이 고가인 상태에서 강동팰리스가 준 신축으로 가격 최상단 위치함.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 래미안강동팰리스 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 127,000만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 75,000만

전세가율(평균배수) : 1.81
전세가율(중위배수) : 1.69

 

아래 좌측의 수평이동 구간은 전거래와 비슷하거나, 거래가 없는 시기임. 이상한 저가 전세가 나오는데, 가족 간 거래로 보이며, 계단식 하향 매매의 모습. 전세거래가격은 "이상한" 전세가격이 실거래정보에 있었기에 평균이 낮아진 모습. 실상은 전월들과 비슷.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 8억 3천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 133,000만 원

회사채 AA- 3년물(무보증) 수익률 : 4.505% (11/16) 회사채 수익율 그래프 추종 거래가

 

최근 거래가 기준 5억 원을 권리금으로 주고 자산을 매입한 샘. 단, 대출 없이 현금구매 조건이며 대출이 있을 경우 월 이자비용은 초과비용 190만 원에 합쳐서 계산하시면 편리함. 초과비용을 상쇄할 수 있는 생활편익(거주편익, 생활편익, 직주근접) 등의 금융적으로 계산되지 않는 이익으로 비용을 상쇄할 수 있으면 좋은 거래임. 

 

13억 3천만 원 x 4.05%(1년 정기예금 / 신한은행) = 연이자 5380만 원 / 12개월 = 기회비용 448만 원이 거주비.

결론적으로 5년 거주 후, 16억에 되팔게 된다면 본전임. ( 이 이상은 매수 Win, 이 이하면 매수 lose)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)