서초구서초동 래미안서초유니빌(주상복합) 전용35 가격

서울시 서초구 서초동 1445-4 래미안서초유니빌(주상복합)의 전용면적 35㎡ 주택거래 현황을 점검합니다.

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	440세대(총1개동)	저/최고층	18층/24층
사용승인일	2003년 08월 22일	총주차대수	364대(세대당 0.82대)
용적률	977%	건폐율	59%
건설사	삼성물산(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-3471-0988
주소	서울시 서초구 서초동 1445-4
면적	대분류 타입 많음

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

거래가 없다고 해도 할 말이 없는 곳. 이곳도 역삼동의 디오빌과 같은 수익형 임대 아파트로 보인다. 

최근 실거래가 있어서 평당 가격조사 중에 확인차 작성하는데, 거래가 심각한 수준으로 없다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

2012년 이후 전용 35의 총 거래내역

국토부 실거래가 2023.9.7 17시 기준 11년간 거래현황

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세시세는 2019년이 마지막으로 지금의 전용 36 보다 비쌌다. 

물론 네이버의 호가가 뜬 전용36은 9층이고, 최종실거래 3억 9천은 13층이라지만...

그래도 3호선 남부터미널역과 밀착되어 역세권도 아니고, 그냥 역이다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

심지어 주변의 유사평형에 비해서 최고가의 매매가. 전세는 2023년 없으니 비교할 것들은 주변부다.

아무리 봐도 이 3억 9천만원의 실거래는 정상범위와 정상가격(?)의 범주를 벗어난 게 확실해 보인다. (너무 비싸다는 말이다.)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 3천만원

조금 더 큰 평수의 전세가 2억 8천만

전세가율(평균배수) : 1.18
전세가율(중위배수) : 1.17

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 7천1백만 원 ( + 선점 권리금 )

 

오피스텔 수준의 평수에 수익률에도 적합하지 않은 금액에 계약된 것 같음.

(서울이고 9억 이하이니 진입한 게 아닐지 싶음 - 특례보금자리론)

최근 실거래가 : 3억 9천만 원 (2023년 7월) - 권리금으로 1억 2천만 원 지급한 것과 같음.

수익률 그래프에 어느 정도 상단에 위치하려면 월 기대수익에 맞춰 "45만 원/월"을 절감해야 한다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 수익률과 괴리된 수익형 임대 아파트

3호선 역이나 다름없는 초초역세권 아파트 어설픈 고가의 오피스텔보다 100배는 더 나은 입지.

중정구조로 보이고, 추억의 복도식 아파트다.

 

하지만, 2023년 7월 3억 9천만 원 실거래 후 임대로 나온 것이 없었다. 직접 거주목적이란 얘기가 되는데...  혼자 살기에 나쁘진 않은 원룸이다. 근처에 직장이 있고 홀로 살 계획에 임대 놓을 생각이 없다면 좋은 선택지일까? 하는 생각이 든다. 2014년 최종 거래까지 수익률 근처에서 움직이는 매매가격대였는데, 뜬금없는 2023년 7월의 3억 9천만 원은 너무 의외다.

 

게다가 거래가 없으니 향후 이 가격으로 몇 년을 갈지도 알 수 없다. 더 밝은 혜안으로 이곳의 가치를 밝힐 분들만 접근하시길 권고한다.