마포구서교동 서교대우미래사랑(주상복합) 16평 가격

경기도 김포시 사우동 김포사우아이파크 33평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	366세대(총1개동)	저/최고층	8층/12층
사용승인일	2005년 08월 30일	총주차대수	440대(세대당 1.2대)
용적률	399%	건폐율	55%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-322-4531
주소	서울시 마포구 서교동 487
면적	대분류 타입 많음

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

전세가격의 상단은 2억 6천만 원 ( 일부 매매가격과 겹치는 시기 있었음 )

가장 최근 실거래는 7월 18일 2억 9천8백만 원 ( 최고가 3억 1천7백만 원 / 2022년 7월 26 일 )

소형 평수라 아이 키우며 살기엔 공간이 많이 협소할 것으로 생각되나, 주변에 초등학교는 있음. (홍대사범대 부속초등학교)

이걸 더블 역세권이라 부를 수 있는지는 모르겠으나, 망원역6호선, 홍대입구역 2호선이 도보 10분 이상 거리에 있음.

( 젊은 사람들이 직주근접 혹은 2호선, 6호선 라인에 직장이 있다면, 혼자 살면서 거주하기엔 나쁘지 않아 보임. )

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매보다는 실사용가치가 더 높고 임대수요는 꾸준한 것으로 보임. 이 부분은 월 사용수익율에서 확인해 본다면, 역삼동에서 살펴봤던 용적률 900%의 아파트보다는 나은 여건으로 보임.

<확인> 직접 매입 거주가 아닌, 임대수익율과 밀접하게 가격대 유지됨. (가격 급등기에도 수익율 곡선과 잘 붙어 있음. )

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

인근에 유사 평수가 없으며, 유사 거래 내역이 없음. 대신 2023년 전체 거래내역 확인아래의 표는 거래금액을 계약시점 회사채금리의 수익율로 계산하여 월 기회비용(수익)을 "월 거주비용"으로 표시한 것임.

2023년 총 거래현황 - 국토부실거래가 2023. 9. 6. 12시50분

 

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억1천7백만원

전세가율 매우 안정적인 모습 (최근 전세가 중윗값 ) - 2억 6천만 원 * 1.22

전세가율(평균배수) : 1.22
전세가율(중위배수) : 1.22

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 1억 9천8백만 원 ( +선점 권리금 )

최근 실거래가 : 2억 9천8백만 원 ( 권리금으로 1억 원 낸 것과 같음 )

수익률 보다 높은 가격에 최근 실거래가 ( 약 월 37만 5천 원가량

채권수익률은 대출이자율보다 낮으며, 예금 이자율보다 높은 적정 수익율로 최근 금리는 상승세이지만, 4.51% 적용

채권수익율 기준 : 회사채 AA- 3년물 (8월 기준)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 결론

오피스텔보다 저렴한 취, 등록세 이점이 있고, 서울 요지에 위치한 곳으로 가격대가 1~2천만 원 정도 하락한다면 매우 긍정적으로 검토하여 거주해도 좋을 곳으로 보임. 단, 가격은 지금보다 낮아져야 함. 그리고 신혼, 또는 혼자 사는 사람에게만 추천이 가능할 곳으로 보임. 

 

마포구청역 인근의 신부파스카 5차(도시형)의 경우 전용 37로 월세 5000에 85만 원 수준이고 역은 서교미래보다 가까우며 보다 신축이다. 현재 가격대는 정상 가격대를 벗어나 있으며 최종 실거래가 (2억 9천8백만 원) 이상의 금액으로 거래는 하지 않길 권고.