마포구아현동 마포래미안푸르지오 아파트 거래가격

서울시 마포구 아현동 777 마포래미안푸르지오 1단지 33평형~34의 아파트 거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	3885세대 (51개동)-임대661	저/최고층	8층/30층
사용승인일	2014년 09월	총주차대수	4580대(세대당 1.17대)
용적률	259%	건폐율	20%
건설사	1-2단지 : 대우건설,   3-4단지 : 삼성물산
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-362-9804
주소	서울시 마포구 아현동 777
면적	소분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

 

1) 매매가격 특징

가격대 2021-09-15 19억 4500만 원에 근접한 실거래 가격등록 (2023-08-01 18억5000만원 - 4단지 22층)

국토부 실거래가는 1~4단지가 분리되어 있어서 모든 단지의 전용 84로 통합하여 재 작성.

현재 마포 래미안푸르지오의 가격상승세가 가파르다. 고소득 세대가 많다고 하는데, 최근 금리정도는 걱정 없는 것 같다.

실거래 가격	전세포함 실거래

 

2) 전세가격 특징 ( 역전세 갱신시 보증금 반환하며 현재 진행 중. )

2023년 10월, 11월은 계약만기 남은 상태에서 미래 갱신계약한 것.

월별로 갱신계약한 것만 추려내어 단지별로 분리한 상태. 2021년 1월부터 전세가격 올렸던 것들이 2023년 1월부터 갱신되며, 보증금을 반환해 주고 있음. 단지별로 갱신계약한 곳들은 유사함. (단위 : 만원)

갱신계약시 보증금 증감( 적색은 보증금 반환건 )

 

2023년 5월 전세계약부터 평균 전세가격이 상승세로 돌아섬.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터 ( 4단지 사례)

마포 래미안푸르지오 4단지의 연도별 실거래가격과 연도별 전세가격.

전세가격은 2021년, 2022년의 고가의 전세에서 살짝 내려온 상태. 갱신, 신규 등은 전세가격 낮아진 상태로 진행되고 있음.

전세의 경우에도 8억원에서 시세 형성되고 있어 보이는 상태.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년 아현동 인근의 전용 84 타입의 주변시세

전세의 경우 8억원 이하의 보증금으로 거래량을 기준으로 전세는 "공덕자이"가 가격과 거래량 비교 우위

매매의 경우 센트럴 아이파크가 비교적 경쟁상대 ( 초교와의 거리 외엔 역이 아이파크가 더 가깝지만, 단지 규모에서 열위 )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론(4단지 기준)

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 17억 2천만원

2015년 터무니없는 전세가로 인한 데이터 왜곡을 감안하더라도 전세가율이 거의 재건축 기대감 단지의 배율.

전세가를 이용한 것인지, 매매가를 이용한 것인지 알 길이 없으나 매우 Stable 한 모양을 만들어 놓음. 

최근 전세 중윗값 : 9억 원 x 전세가율(중위)

전세가율(평균배수) : 2.22
전세가율(중위배수) : 1.91

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 11억 4천만 원 ( + 선점 권리금 )

최근 실거래가 18억 5천 기준 7억 원이 권리금(자릿세)

2018년을 기점으로 수익률 지표를 벗어남. 

2019년 일시적으로 수익률 그래프 인근까지 왔으나, 재차 유동성 장세로 흘러감. ( 유동성 = 부르는게 값 )

수익율 그래프 기준 : 월 270만 원의 비용을 초과 지출하고 있는 상태임. 

 

[1] 회사채 AA- 3년물 : 4.447% 기준. 

[2] 18억 5천 회사채 투자 시 1년 기대수익 : 대략 8200만 원 ( 월 : 680만 원 기회비용 -> 월 거주비 )

[3] 18억 5천이 모두 자기 자본이라는 기준이며, 5년 후 매매로 털 경우 18억 5천 -> 22억 6천에 매각 시 본전

[4] 취등록세 고려 안 하는 것과 같이 이자소득세도 고려하지 않음.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 단지 총 평가

서쪽 한서초교(3단지), 동쪽 아현초교(1단지 2단지)와 비교적 가까움. 

5호선 애오개역, 2호선(2단지), 아현역(1단지)과 가까운 위치에 있으며, 마포대로와 가까운 지리적 장점.

단지 내에 도로가 있고, 버스가 다니는지는 알 수 없으나 택시나 기타 소형 버스들은 다니고 있음. 단지라고 하지만, 1-2단지는 대우, 3-4단지는 삼성이 건설하고 대표 브랜드로는 아파트마다 "RAEMIAN"을 적어 놓고 있음.

2022년 조정장세 후, 2023년 재차 가격 급등하고 있음.

 

전세수요는 가격이 오르면 감소하고 내리면 증가하는 당연한 흐름을 나타내고 있다. 이는 이 단지의 전세가 배율이 더 상승할 가능성이 높다는 의미가 된다. 전세와 동떨어진 매매가와 매매호가가 등장해도 이상하지 않은 모습이 되는데, 이는 통상적으로 강남의 재건축 단지에서 보이는 모습이다. 그 모습이 지금 현재 준 신축급인 이 단지에 나타났다는 의미는 가격에 대한 현 매매가에 대한 고려를 해봐야 한다는 의미다.

년도별 전세건

제반 여건은 훌륭한 단지고, 서울의 중심권에 위치하여 주변 교육여건, 교통등에도 훌륭한 입지에 속한다고 볼 수 있는 단지다. 가격 상승여력은 더 있으나 그만한 수요가 붙을지는 의문이다. 이는 향후 실사용가치인 전세가격이 현재보다 더 올라도 수요가 꾸준할지 봐야 알 수 있을 것이고, 현재의 금리 수준을 고려했을 때, 일반적인 중산층이 구매하긴 쉽지 않은 상급 지라는 의미가 되겠다. 

 

게다가 아현을 조금만 벗어나서 공덕, 도화동쪽을 바라본다면 가격상승이 만만할 것 같지는 않다. 공덕, 도화동이 아현동보다 하급자가 아니기 때문이고 차이라고 한다면 2호선을 갈아타느냐 바로 타느냐 정도인데, 20억짜리 집에 사는 사람들이 전철로 출퇴근할지도 조금 궁금한 부분이다. 정부가 올해처럼 대량(40조 원)의 유동성을 또 한 번 푼다면 2024년도에도 상승세는 이어질 것이나, 그 수요는 현재보다 더욱 줄어들 것이기 때문이기도 하다. 끝.