서울서대문남가좌 남가좌현대 아파트 26평형

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단지 정보 (서울아파트)

세대수	1155세대(총10개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	1999년 05월 27일	총주차대수	1322대(세대당 1.14대)
용적률	328%	건폐율	25%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-302-4697
주소	서울시 서대문구 남가좌동 376
면적	대분류 4타입

서울아파트에서 가격이 비교적 저렴한 아파트가 있어서 정보를 올립니다. 내부순환로에서 DMC파크뷰 자이 옆에 있는 곳입니다. 지나다니며 몇 번 본 것 같은 곳인데, 대단지입니다. 길 건너에 서울 가재울초교가 있습니다. 

1) 매매가격과 전세가격

매매 최고가 2021년 9월 16일 8억7천 실거래 ( 작성일 현재 6층 6억 5천) - 최근 실거래 6억 3천 (18층) - 7/26

전세 최고가 2021년 11월5일 5억 3천 실거래 ( 작성일 현재 3층 3억 4천 )

 

호가는 버티고, 눈치 빠른 사람들은 호가보다 낮게 실거래하고 있는 모습입니다. 적정가 평가를 우선 해보고 가격을 논해야 할 것 같습니다. 2) 전체적인 데이터 결론에서 아직은 적정가격이라 할 수 없지만, 수요가 이 가격에 붙어서 거래가 이뤄지고 있으므로, 시장가격을 우선하되, 근본적으로 아직 높은 가격대임을 인지해야 합니다. 

 

그냥 서울아파트에서 살기만 하려고 주택을 구입하는 거 아니잖습니까. 집값 오르길 기대하고 사는데, 향후 추세는 봐야지 서울이라고 무조건 오르겠습니까? 금리가 다시 0%대로 가서, 코로나처럼 정부가 대놓고 돈 푸는 건 어렵겠고, 가계도 추가 대출할 여력이 크지 않은 상태임을 직시할 필요가 있습니다. 하지만, 직주근접이라면 이 가격대도 나쁘지 않다고 말씀드리겠습니다. 

 

바라건대 5억 후반대가 적정가격입니다. 남가좌현대는 적정가격대라면 행복한 가족의 울타리로 적합합니다. 

 

하지만, 주변부의 신축 단지들이 가격을 높게 형성하여 호가를 유지하고 있는 모습입니다. 반드시 남가좌동에 살아야 할 것이 아니라면, 높은 주변 신축 아파트보다는 조금만 더 대출받아서 차라리 마포로 가십시오. 거기가 여기보다 차라리 좋습니다. 

실거래가격추이	실거래가와 전세가 추이

 

2) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가 대비 적정가 : 5억 6천 7백

12년간 평균 전세가대비 매매가는 1.62배였습니다. 

매매와 전세가 흐름도	전세가율 ( 매매가의 전세가 대비 배율)

 

(2) 수익률 대비 적정가 : 4억 7천7백 (+ 선점 수수료 )

최근 실거래 중, 6억 3천만 원을 기준으로 1억 5천만 원의 선점수수료로 인정하고 계약된 것으로 봐야 함.

장기 시계열에서 이 서울아파트들은 이 수익률 차트와 유사한 흐름을 했고, 2020년 6월 큰폭의 이탈을 시작함. 현재 시장금리를 4.3%로 계산하여 수익율 곡선에 다으려면, 월 수익 60만 원만큼 가격이 내려와야 함. 하지만, 시장 거래에서 원가로 파는 사람들은 급급매가 아닌 한 없다고 봐야 하므로, 적정가격 + 선점 수수료를 요구할 것이고, 이게 시장가격임. 

장기 수익율 지표	최근 수익율 구간

 

3) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매가의 연도별 흐름은 2022년 거래량 급감이 인상적입니다. 2020년, 2021, 2022년 상승분을 모두 반납하고 매매가 중윗값은 2020년에 상단부에 근접해 있습니다. 하지만, 중윗값이 아래쪽에 있으므로, 가격은 조금 더 아래로 내려갈 가능성이 농후합니다.

 

전세가격은 2020년 중윗값인 3억 3천만 원에 닿아 있습니다. 그럼 이 이상으로 계약된 2021년, 2022년 전세들은 역전세 확정인 샘이죠. 주변에 집이 남가좌 현대만 있다면 얘기가 다를 수 있으나 그건 아래쪽 동네 비교에서 확인하겠습니다.

연도별 매매가 흐름	연도별 전세가 흐름

 

4) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

와우, 매매의 경우엔 주변에 동일 평형은 남가좌동 현대가 저렴한 편입니다. 비교될 수 있는 단지로는 DMC래미안클라시스가 있고, 나머지 시세들은 8억 이상이네요. 남가좌현대가 아니라면, 이 근처 말고 다른 곳을 찾으시길 바랍니다. 

 

전세가격도 남가좌현대가 저렴합니다. 전세가격과 비교한다면, 다른 단지들이 과하게 가격이 높다는 얘기가 됩니다. 그 방증이 거래량이 없다는 현상으로 보시면 됩니다. 거래가격 높은 단지에 전용 59는 단지별로 올해 2~6건이 다입니다. 가격을 높여서 호가를 유지하며 버티는 것으로 보이네요. 굳이 저 가격을 주고 이쪽 동네에 사실 필요 없습니다. 조금 더 내면 마포도 가능하니까요. 

주변 매매가	주변 전세가