영등포구 문래동 문래힐스테이트

서울시 영등포구 문래동3가 94에 위치한 문래힐스테이트 아파트 단지는 776세대의 중형단지이고, 2호선 문래역, 5호선 영등포구청역을 활용할 수 있는 위치에 있고, 문래초교와 접하고 있다. 또한 상업시설로 대형마트인 홈플러스, 도서관등이 주변에 있어서 생활에 편리한 곳으로 보인다. 전용84 이상의 대형평형의 단지.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1.  문래힐스테이트 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	776세대(총14개동)	저/최고층	14층/24층
사용승인일	2003년 06월 19일	총주차대수	1400대(세대당 1.8대)
용적률	264%	건폐율	15%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2068-8881
주소	서울시 영등포구 문래동3가 94
면적	대분류 4타입

 

(2) 영등포구의 전용 84㎡ 매매가와 전세가 평균(지역정보)

자료기준일(이하) : 2023년 12월 20일 국토부실거래가 

 

전용 84㎡ 평균 매매가 : 10억3200만원

전용 84㎡ 평균 전세가 : 6억6000만원

서울시 영등포구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 영등포구의 매매/전세 거래면적 합계(지역정보)

현 추세대로라면 2022년 3월 수준의 매매거래량은 달성가능할 것으로 보이는 수준.

( 영등포구 모든 아파트거래된 아파트의 전용면적 합산 그래프 )

영등포구의 거래량만 이런 것이 아님을 양지하시기 바란다. 대부분 이런 그래프 모양으로 거래량 급락표시.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 영등포구 문래동3가의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

세부지역정보로 문래동 3가에서 전용84타입이 거래된 단지의 "연식"을 표시하는 것으로, 크리스마스 이브인 오늘자의 1년간 거래된 거래량과 연식을 표시한 것.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 문래힐스테이트 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 156,750만원

[최근 실거래가] 2022년 11월 : 109,000만원

 

놀라운 일은 아닌 것 같다. 전용84타입은 총 776세대중, 172세대임. 하지만 2023년 거래는 단 한건도 없다.

 

<주의> 전용 119㎡타입의 최근 실거래가격은 2023년 5월23일 13억8천만원이다.

           전용 84㎡타입의 최근 최저가 호가는 전용 84㎡타입의 호가가 13억8천만원이다. (23/12/24)

실거래 가격 추세	전세가격 추세(최근)

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 문래힐스테이트 전용 84㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년01월	83,000
2022년02월		35,000	145
2022년03월	85,000	30,000	160
2022년04월	83,000
2022년05월	63,000
2022년08월	73,395	25,000	135
2022년09월	80,000
2022년12월	73,750	55,500	22
2023년02월	77,000
2023년03월	75,000
2023년04월	75,333
2023년05월	74,000
2023년06월	69,000	30,000	140
2023년07월	69,667
2023년08월	66,500	30,000	160
2023년10월	73,000

(2) 문래힐스테이트 전용 119㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	82,088	65,250	80
2022년01월	69,000
2022년02월	73,250	76,667	33
2022년03월	81,600
2022년04월	92,125	70,000	100
2022년06월	95,000
2022년08월	88,975	10,000	210
2022년09월	89,000	25,930	160
2022년10월	90,000
2022년11월	90,000
2022년12월	80,000
2023년01월	84,135
2023년02월	95,000	30,000	171
2023년03월	71,662	50,000	115
2023년04월	80,000
2023년05월	78,000
2023년07월	77,000
2023년08월	75,000
2023년09월	68,000
2023년10월	78,500
2023년11월	82,333	35,000	140
2023년12월	85,500	30,000	200

(3) 문래힐스테이트 전용 137㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	102,667
2022년01월	73,000
2022년04월	100,000
2022년05월	78,750
2022년06월	125,000
2022년07월		80,000	80
2022년11월	92,400
2022년12월		5,000	360
2023년03월		40,000	160
2023년05월	90,000
2023년09월	89,000
2023년10월	89,250

 

 

 

 

 

 

3. 문래힐스테이트 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

매매의 경우 2023년 거래가 없음 (2023.12.20 기준)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

(1) 문래힐스테이트 전용 84㎡와 전용119㎡의 평균가격대 비교

전용84타입의 경우 2023년 거래가 없기 때문에 상위 전용면적을 가격의 척도로 삼아서 비교필요.

4. 문래힐스테이트 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

매매는 2023년 없으므로, 매매가 비교는 주변 단지 참고하시고, 전세거래가격으로는 상단에 위치하고 있음.

문래자이와 전세가격이 유사한 중위가격대임. 매매가격은 문래자이와 비교해도 좋을 듯함.

문래자이 동일평형 중위가격은 129,000만원대.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 문래힐스테이트 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 10억9천 ~ 11억6천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 73,000만원

전세가율(평균배수) : 1.59
전세가율(중위배수) : 1.49

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억3천만원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2022년 11월 : 109,000만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 3.98%

 

가장 최근 거래가격이 2022년 11월의 수익율 정점 구간이고, 대출없는 현금구매조건으로 당시와 지금의 금리가 달라서 당시의 수익율로 비교한다. 현재 금리기준으로는 6억6천만원을 권리금으로 주고 산 격이 됨.

 

2022년 11월 당시 : 적정가격 8억3천만원 (+부동산 선점권리금) 기준으로 2억6천만원의 권리금 주고 자산매입한 격.

 

10억9천만원을 당시금리로 3년물 채권(당시 수익율 5.45%수준)을 구입하고 3년을 기다렸을 때의 수익이 1년에 6천만원 x 3년 수준인 것을 고려한 수익율로 3년 후인 2025년 11월에 12억7천만원에 매각한다면 기회비용으로 "본전"이 됨.

 

어쨌든 초과비용과 대출월이자를 합산하여, 당 자산을 매입하여 얻게되는 편익(주거, 양육, 직주근접 등)이 비슷하거나 더 높다면 좋은 거래임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)