서울시 아파트시세-성북구 돈암동 돈암삼성

서울시 성북구 돈암동 15-1에 위치한 돈암동 삼성아파트는 1278세대의 대단지로, 4호선 길음역과 가까운 지역에 위치한 아파트. 개운산공원을 배후에 두고 있으며, 성신초등학교, 매원초등학교, 개운중학교등과 가까운 지역.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 돈암삼성 단지 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	1278세대(총7개동)	저/최고층	12층/26층
사용승인일	1999년 04월 30일	총주차대수	1676대(세대당 1.31대)
용적률	223%	건폐율	20%
건설사	삼성물산(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-921-4844
주소	서울시 성북구 돈암동 15-1
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 성북구의 전용 84㎡타입 매매와 전세가 평균(지역정보)

매매가격은 하락하고, 전세가격은 상승. 전세가와 매매가격이 갭을 좁혀가고 있는 모습.

성남시 중원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

평균가격으로 매매가격이 하락하고, 전세가격은 상승하는 것으로 보였으나, 거래량면적으로 살펴본 2023년 11월의 매매면적은 2023년 1월 수준. ( 2023년 12월까지 거래등록 추가될 수 있음. ) 전세 거래량은 일정한 시기에 증가하고 하락하는 비슷한 패턴이나, 2021년의 거래면적에 비하여 거래면적과 유사.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 지역의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

돈암삼성은 건축년도 기준 1999년도로 중위가격대에 속해 6억5천만원~7억5천만원 사이에 있으며, 돈암동내 최신 건축년도는 2016년도로 거래가격은 9억을 넘는 수준이다.

 

건축년도별 아파트의 거래들은 아래의 돈암동 주변 실거래가격 비교에서 확인할 수 있다.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 돈암삼성 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 97,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 70,000만원

 

매매가격은 하향세며, 전세가격도 하향세이나, 일부 이상 거래로 높은 가격대의 전세가 이뤄졌음. 이 부분이 돈암동 전세가격 상승세에 영향을 주는 것으로 보임. ( 거래면적에서 확인했듯, 거래 감소시기에 1~2건이 평균 상승시킴 : 주의 )

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 돈암삼성아파트 전용 84㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	50,900	17,500	113
2021년12월	46,120
2022년01월
2022년02월	48,700	20,000	103
2022년03월	49,000	5,000	140
2022년04월	46,400
2022년05월		5,000	150
2022년06월	44,475	7,000	170
2022년07월	40,459	30,000	50
2022년08월	47,175	20,000	120
2022년09월	46,000
2022년10월	47,000
2022년11월	46,000	17,500	93
2022년12월	42,750	35,000	25
2023년01월	44,000	15,500	115
2023년02월	39,833	9,000	125
2023년03월	40,125	37,000	20
2023년04월	40,500	17,500	95
2023년05월	40,500
2023년06월	41,000	10,000	90
2023년07월	34,675	33,000	20
2023년08월	38,000	35,000	40
2023년09월	43,500	5,000	150
2023년10월	50,100	34,400	63
2023년11월	47,500	3,000	127
2023년12월	42,000

(2) 돈암삼성아파트 전용 59㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	37,808	5,000	100
2021년12월	27,500	2,000	73
2022년01월	32,300	5,667	98
2022년02월	43,000
2022년04월	36,173	6,233	79
2022년05월	30,450	5,000	90
2022년06월	36,500
2022년07월	33,318	14,000	70
2022년08월	33,304	13,333	80
2022년09월	30,000	8,500	88
2022년10월	33,850
2022년11월	20,594
2022년12월	35,134	20,000	70
2023년01월	31,000	9,500	88
2023년02월	32,167	10,000	90
2023년03월	30,625	4,000	108
2023년04월		8,000	72
2023년05월	33,222
2023년06월	31,667	3,000	88
2023년07월	30,466	3,000	110
2023년08월	30,333	5,000	85
2023년09월	33,353	25,000	45
2023년10월	36,583	0	117
2023년11월	34,333	8,000	80
2023년12월		27,500	10

(3)돈암삼성아파트 전용114㎡의 전세, 월세평균

 

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	42,767
2021년12월	57,988	7,000	160
2022년01월	59,000
2022년02월		15,500	65
2022년04월	41,000	3,000	200
2022년05월		7,000	160
2022년07월		10,000	175
2022년08월		5,000	130
2022년10월	53,000
2022년11월	33,000	5,000	150
2022년12월		25,000	120
2023년01월	50,000
2023년02월	52,000
2023년03월	51,150
2023년04월	52,000
2023년05월	44,000	10,000	153
2023년06월	45,000
2023년07월	53,000	8,000	150
2023년08월	55,000	21,667	103
2023년10월	48,500
2023년12월	44,000

 

 

 

 

 

3. 돈암삼성 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

돈암삼성아파트의 전세 중위가격대는 2023년 41,000만원. 비교적 전세가격대는 안정적이 된 상태. 매매가격의 중위가격은 2020년 72,000만원에서 2023년 73,500만원으로 중위가격대에선 안정적이고, 매매가격 상하의 범위도 안정적 범위.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 돈암삼성의 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

돈암동의 최고 가격대는 "돈암코오롱하늘채"로 비교적 신축인 2016년 건축년도가 가장 높고, 돈암삼성은 중간 가격대.

거래량으로는 "한진(609-1)"과 비슷한 수준에서 가격대 유사함.

 

돈암동 주변의 전세시세는 4억~6억대가 대부분이고, 길음역금호어울림, 한진(609-1), 돈암코오롱하늘채가 수요도 높음.

돈암삼성아파트는 중간 이하의 가격대에 위치하고 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 돈암삼성 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억2천~6억4천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 41,000만원

전세가율(평균배수) : 1.55
전세가율(중위배수) : 1.51

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억5천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 70,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.295%

 

최근 거래가격 기준 2억5천만원의 권리금을 주고 자산 매입한 격. 대출없이 현금구매조건이며, 대출이자 월 비용을 초과비용과 합산하여, 자산 취득으로 인한 편익과 비교하여 편익이 크다면 좋은 거래임.

 

개인편익(양육환경, 거주여건, 직주근접, 출퇴근시간감소 등)은 개인마다 금전적으로 느끼는 부분이 다르므로, 여건에 따라서 판단할 참고사항임. 장기시계열에 따른 결과물로써 각 개인들이 더 높은 가치를 느낀다면 편익이 큰 것으로 봄.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)