서울시 아파트시세-강서구 화곡동 초록(다세대,빌라 가격비교)

서울시 강서구 화곡동 1139에 위치한 초록아파트 단지는 625세대의 중형규모 단지. 1998년 사용승인되어 구축이지만, 지역난방이 적용되어 있음. 5호선 우장산역 인근이고, 화곡초교와 가까운 지역. 초록 아파트를 기준으로 주변 다세대, 오피스텔과의 가격비교를 진행한다.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 초록단지 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	625세대(총9개동)	저/최고층	7층/12층
사용승인일	1998년 11월 16일	총주차대수	424대(세대당 0.67대)
용적률	198%	건폐율	25%
건설사	도시개발공사
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-2692-8673
주소	서울시 강서구 화곡동 1139
면적	대분류 5타입

 

(2) 서울시 강서구의 전용 59㎡타입의 아파트 가격과 전세가 평균(지역정보)

서울시 강서구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 강서구의 아파트 매매/전세 거래면적(지역정보)

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 아파트 - 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

강서구 화곡동의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

(5) 다세대/빌라 - 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

강서구 화곡동 내에서 다세대/빌라의 매입을 고려하거나, 전세를 얻기 원한다면 반드시 가격대 정보를 알아야 합니다.

다세대/빌라의 특성상 가격대 정보가 없었기 때문에 "전세/월세"를 원하는 곳의 건축년도를 비교하여 매매가격대 이하의 전세를 찾아야 합니다. 화곡동의 경우 다세대/빌라의 거래량이 압도적으로 많고, 터무니 없는 거래도 많음.

강서구 화곡동의 건축연도별 다세대/빌라 매매량 / 거래가격대

 

 

 

 

 

2. 초록 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 84,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 60,000만원

 

전반적으로 아파트 신축이 없어서인지 신축들의 가격대가 매우 높은 지역이다. 화곡동에 직장이 근처라면 모르지만, 이 가격대에서 아파트를 구매하는건 좀 무리가 있어 보인다. 초록은 구축이며 재개발이 진행될 것으로 보이는 아파트다. 현재의 가격대는 그것을 반영한 것으로 보인다.

실거래 가격 추세	전서가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 초록아파트 전용 59㎡의 전세, 월세평균

* 강서구 화곡동 일대에서 전용59타입 수준의 다세대 전세/월세를 구하실 때, 본 아파트의 평형의 전월세를 참고하여 무조건 최소한 아래의 평균시세와 격차가 크게 낮은 전세/월세로만 찾으십시오. 

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	43,000
2021년12월	37,975	22,250	37
2022년01월	37,233
2022년02월	36,750
2022년03월	36,225
2022년04월	32,500	15,000	60
2022년05월	36,225	5,000	120
2022년06월	30,750
2022년07월	32,550
2022년08월	63,000	28,333	47
2022년09월	38,000	34,000	30
2022년10월	39,000	35,000	20
2022년11월	39,778	13,750	68
2022년12월	36,000	32,500
2023년01월	30,000
2023년02월	30,500	24,000	30
2023년03월	30,333
2023년04월	29,250	29,000
2023년05월	32,883	12,000	69
2023년06월		5,000	120
2023년07월	34,000	8,000	100
2023년08월	34,333	5,500	113
2023년09월	35,000	5,000	120
2023년10월	35,000
2023년11월	39,000

(2) 초록아파트 전용 49㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	33,000
2021년12월	33,000	1,500	70
2022년01월	28,173
2022년02월	35,667
2022년03월	30,000	6,000	90
2022년04월	35,200	3,833	90
2022년06월	40,000
2022년07월	35,375
2022년10월	32,500
2022년11월	26,430	22,000	25
2022년12월	25,000	12,500	65
2023년01월
2023년02월	29,000	5,000	80
2023년03월
2023년04월	29,000	10,000	70
2023년05월	28,500	3,000	80
2023년06월	27,500
2023년07월	30,000
2023년09월		6,000	90
2023년10월	32,000	8,000	100
2023년11월	34,000

 

 

 

 

 

 

3. 초록 연도별 매매와 전세가격(전용: 59㎡)

매매가격의 가격범위는 제법 안정적인 상승세로 보일 정도로 안정적이었다. 전세는 2021년 그 범위가 정상 범주를 벗어나 보인다. 전세 시세의 중위값은 하락하고 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 초록아파트 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

초록아파트의 매매가격은 중간 수준. (신축급들과 가격차가 크지만, 소규모 아파트들이 하한가에 깔려있는 모습이다. )

강서구 화곡동의 아파트 전세가격도 연식과 위치, 단지규모에 따라서 큰 차이를 보이고 있고, 초록아파트는 중하단에 전세가격이 형성되어 있다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 초록 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억 ~ 5억3천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 32,000만원

전세가율(평균배수) : 1.65
전세가율(중위배수) : 1.56

 

전세가배율 매우 출렁이며 가격 안정성이 떨어지고, 매매가격은 하락하며 전세가격이 상승하던 모습으로 전세가배율이 낮아지고 있음. 현재의 가격이 정상상태라고 장담할 수 없는 모습

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억5천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 60,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.295%

 

최근 매매가격을 기준으로 2억5천만원의 권리금을 주고 매입한 격. 모두 대출없이 현금구매 조건에서 월 90만원 초과비용이 발생하는 수준임. 월 이자가 있다면 초과비용에 합산하여 현재의 초과비용을 계산할 수 있으며, 해당 초과비용이 당 자산을 매입하여 얻을 수 있는 편익(생활, 거주, 직주근접, 출퇴근편의, 양육환경)이 더 높다면 좋은 거래임.

 

현재 거주를 기준으로 작성된 것이며, 종상향 후 재건축을 본다면 "우장산숲아이파크" 처럼 되길 기대할 수 있겠다. 

화곡택지개발예정지구에 "지구단위계획구역"으로 되어 있으므로 언젠가는 재건축이 진행될 것 같다.

 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)