성북구 보문동6가 보문파크뷰자이

서울시 성북구 보문동6가 458에 위치한 보문파크뷰자이는 "임대"208세대를 포함한 1186세대의 대단지 아파트입니다. 

길게 늘어선 단지는 북단(115동)에는 동산초등학교가 있고, 남단(101동)에는 숭인근린공원이 위치하고 있습니다. 6호선 창신역을 이용하는데 불편함은 없어 보이는 위치입니다.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 보문파크뷰자이 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요 (기준일 : 2023.12.20 국토부)

세대수	1186세대(총17개동)	저/최고층	9층/20층
사용승인일	2017년 01월 18일	총주차대수	1293대(세대당 1.09대)
용적률	237%	건폐율	21%
건설사	지에스건술(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-927-9110
주소	서울시 성북구 보문동6가 458
면적	대분류 5타입

 

(2) 성북구의 전용 59㎡타입 매매가와 전세가 평균(지역정보)

성북구 지역의 전용59타입의 매매가격은 하락세. 전세가격은 소폭 상승세에 위치하고 있음.

성남시 중원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 성북구의 아파트 전체 매매/전세 거래면적(지역정보)

거래면적은 현 추세대로라면 2022년 1월 수준의 거래면적은 가능할 것으로 보임. ( 성북구 전체 아파트 거래면적 )

전세면적은 2018년 5월 수준이 가능할 지 분간하기 어려운 상황임. 2023년 전반기에 전세계약이 몰렸었기에 현재 전세거래량이 급감하고 있는 것으로 보임. 

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 지역의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

서울시 성북구 보문동6가는 매우 좁은 영역으로 이 지역에 비교대상 평형의 거래는 보문파크뷰자이만 있는 상태.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 보문파크뷰자이 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 110,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 61,500만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세(최근)

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 보문파크뷰자이 전용 59㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	62,000
2022년01월	60,680
2022년02월	54,150	20,000	120
2022년03월	59,000
2022년04월	57,750	34,000	62
2022년05월		13,333	152
2022년06월	51,067	10,000	170
2022년07월	57,067	10,000	125
2022년08월	53,750	37,000	56
2022년09월	53,000	10,000	170
2022년10월	57,167	20,000	160
2022년11월
2022년12월	58,500	20,000	125
2023년01월	54,667
2023년02월	44,156	27,000	68
2023년03월	45,864	18,333	120
2023년04월	50,286	23,333	98
2023년05월	48,167
2023년06월	47,395
2023년07월	49,500
2023년08월	52,500	10,000	155
2023년09월	53,500	15,000	140
2023년10월	54,000	10,000	175
2023년11월	55,900
2023년12월	50,000

(2) 보문파크뷰자이 전용 45㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년01월	45,870	5,668	7
2022년02월	55,000
2022년03월	51,000	3,654	19
2022년04월
2022년05월	48,500
2022년06월	49,000	13,333	112
2022년07월	49,000
2022년08월	51,867
2022년09월	48,000	15,000	120
2022년10월		10,000	86
2022년11월	43,625	5,000	133
2022년12월	34,200
2023년01월	37,750
2023년02월	38,750	10,000	135
2023년03월	40,267
2023년04월	42,000	8,693	12
2023년05월	40,000	10,000	140
2023년06월		7,538	69
2023년07월		10,000	150
2023년08월	38,000
2023년09월	44,500	5,976	74
2023년10월	46,000	11,250	136
2023년11월	42,333	14,879	64
2023년12월	42,500

(3) 보문파크뷰자이 전용72㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	64,475
2022년01월	58,750
2022년03월	52,500	10,000	127
2022년04월	60,300	40,000	100
2022년05월	67,580
2022년06월	64,650
2022년08월	66,000	20,000	160
2022년10월	55,000
2022년11월	59,000
2022년12월		30,000	140
2023년01월	46,458
2023년03월	57,000	15,000	160
2023년04월	57,000
2023년05월	52,400	20,000	140
2023년06월	57,000	10,000	175
2023년07월	55,167
2023년08월	55,500
2023년09월	55,333
2023년10월	58,400

(4) 보문파크뷰자이 전용84㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	22,000
2022년01월	52,375	9,000	43
2022년02월	48,017	27,200	82
2022년03월	66,000
2022년04월	57,667
2022년05월	64,775	3,000	51
2022년06월	67,700	4,750	56
2022년07월	65,667	1,000	80
2022년08월	20,000	3,000	65
2022년09월	66,000	1,333	80
2022년10월	51,801	39,000	85
2022년11월	50,050
2022년12월	36,000	7,000	58
2023년01월	62,071
2023년02월	59,333	11,667	215
2023년03월	58,750
2023년04월		50,000	19
2023년05월	44,500	10,000	200
2023년06월		35,000	88
2023년07월	49,000	16,667	122
2023년08월	57,300	10,000	220
2023년09월	57,125	27,500	113
2023년10월	66,000	6,500	210
2023년11월	65,250	23,050	60

 

 

 

 

 

3. 보문파크뷰자이 연도별 매매와 전세가격(전용: 59㎡)

전세가격의 중위가격대는 안정적이지만, 일정 수준 이하의 가격대는 "임대"세대의 임대물건으로 봐야할 것 같음.

매매가격대는 전형적인 하향세이며, 최근 실거래가격이 61,500만원으로 등록되어 원인은 모르나 급락한 거래 있음.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

4. 보문파크뷰자이 의 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

매매 : 성북구 보문동6가에 비교대상이 없어서, 근처 종로구 숭인동의 전용59타입과 매매가 비교. 종로 센트레빌은 6호선 창신역과 거의 붙어있는 416세대 아파트로 올해 1건 실거래 등록되어 있음. 거래가 없다고 보는게 맞는 가격대.

 

전세 : 성북구 보문동6가에 비교대상이 없어서, 종로구 숭인동의 전용59타입과 비교합니다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 보문파크뷰자이 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 83,500만원 ~ 86,000만원

해당연도 전세가 중위가격 : 50,000만원

전세가율(평균배수) : 1.67
전세가율(중위배수) : 1.72

 

중위전세가율 대비 매매가격이 과도하게 높은 구간으로 표시되고 있음. 매매가격 상단에서 상당기간 거래없는 수평구간이 특히 눈에 띄고 있고, 전세, 매매가격이 하락하고 있으나, 전세가격의 하락이 더 커서 전세가배율이 높은 상태임. 가격 안정성 매우 떨어짐.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 6억2천만원 (+부동산 선점권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 30일 : 61,500만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.009%

 

최근 실거래가 기준 초과비용 없음. 최근 거래가격이 초과비용 없고, 선점 권리금없는 상태의 가격대. 현금 구매조건이며, 대출이자가 발생하면 월 이자가 초과비용이 되고, 해당 초과비용이 당 자산을 매입하여 얻게될 편익과 같다면 좋은 거래임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)