성동구 아파트시세-옥수하이츠 아파트

서울시 성동구 옥수동 100에 위치한 옥수하이츠는 인근에 옥정초교가 있고, 3호선 옥수역 역세권입니다. 강변북로 바로 옆이고, 동호대교를 건너면 압구정현대 아파트 단지가 있는 지역에 위치하고 있습니다.
 
 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 옥수하이츠 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

총 세대수 중, 기타 임대 238세대가 포함되어 있습니다.

세대수	774세대(총10개동)	저/최고층	9층/21층
사용승인일	1998년 03월 30일	총주차대수	790대(세대당 1.02대)
용적률	212%	건폐율	20%
건설사	(주)중앙건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2294-2178
주소	서울시 성동구 옥수동 100
면적	대분류 2타입

 

(2) 서울시 성동구 아파트 평균 매매가와 전세가

서울시 성동구 전용 114㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 성동구 전체 아파트 거래면적그래프(매매/전세)

서울시 성동구의 2023년 2월~3월 전세 거래량이 평년보다 증가함. 전세 물량증가가 있던 것으로 보임.
 * 평년 2월~3월과 7월~8월이 전세계약 후, 거래량 크게 떨어지는 기간임. ( 통상적인 전세 거래면적 )
매매거래면적은 2023년 9월이 피크였음. ( 2023년 10월, 11월의 거래면적은 2018년 12월~2019년 3월 수준으로 하락 )

서울시 성동구 전체 아파트 거래면적합계 (매매/전세 비교)

 
 
 

 
 

 

2. 옥수하이츠 실거래가격과 전세가격 (전용: 114㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2023년 10월 : 243,000만 원
[최근 실거래가] 2023년 10월 : 243,000만 원 (10월 31일 : 9층) ->
                       11월 14일 : 계약취소 됨, 하지만 동일 건으로 실거래가 하나 더 신고되어 있음.
최근 실거래된 243,000만 원이 계약 취소건으로 나오고 있는 상황 -> 네이버 부동산등에서 실거래로 나오고 있으므로, 실거래했다고 가정하고 이후 진행함. ( 이런 건이 국토부 자료에 다수 있음. -> 이후 등기상황 확인예정. )

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 옥수하이츠 전용 114㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

* 최근 2년 전세, 월세 계약건의 평균가격 (단위 : 만원)

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월		30,000	273
2021년12월	109,000	72,500	105
2022년01월	98,725
2022년02월	91,708	25,000	240
2022년03월	95,133	7,667	263
2022년04월	140,000
2022년05월
2022년06월	80,000	30,000	330
2022년07월		36,625	142
2022년08월	140,000	21,667	323
2022년09월	122,500
2022년11월	90,000
2022년12월	95,000	20,000	238
2023년01월	80,000	70,000	30
2023년02월	83,750
2023년03월	72,500	31,250	215
2023년04월	72,500	40,000	120
2023년05월	90,000	50,000	43
2023년06월	73,333	7,500	290
2023년07월	74,125
2023년08월		10,000	350
2023년09월		50,100	170
2023년10월	91,250	50,000	230
2023년11월	110,000

 

(2) 옥수하이츠 전용 84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	90,000
2021년12월	53,525
2022년01월	58,800	30,000	240
2022년02월	66,500
2022년03월	70,417
2022년04월	84,250
2022년05월	63,000	70,000	100
2022년06월	63,900
2022년08월	85,000
2022년09월	63,000
2022년10월	77,300	50,000	59
2022년11월	79,000
2022년12월	70,000	7,667	214
2023년01월	64,000
2023년02월	75,000	17,000	210
2023년03월	63,333
2023년04월	68,333	25,000	170
2023년05월	71,000	22,250	186
2023년06월	65,400	25,000	197
2023년07월	68,000
2023년08월	68,021	37,000	110
2023년10월	81,000

 
 

 
 

 

3. 옥수하이츠 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 114㎡)

* 전세가격이 하락하는 와중에 매매가격의 신고가가 찍힘. ( 아직 실거래인지 확인이 필요한 상태로 실거래로 감안 )
전세 중위가격대는 2023년 8억대. 

연도별 매매가격	연도별 전세가격

 
* 아래는 네이버부동산 : 한강뷰 9층 21억 호가 있음. ( 이런 상황에서 24억에 실거래했다는 게 이해되지 않는 상황 )
국토부의 실거래가 데이터들이 얼마나 형편없이 관리되는지 볼 수 있는 모습임.
 ( 이후 등기된다면 실거래 인정되겠으나, 이걸 실거래라 현재 상태에서 보기는 매우 어려움 )

네이버 부동산에 등록된 최근실거래가(11/14 계약취소된 것 같음

 

 
 

 

4. 옥수하이츠 주변의 매매가, 전세가 비교(전용: 114㎡)

주변 매매가 비교에서는 최근 10월 31일 실거래라고 등록한 24억 3천의 영향으로 가장 비싼 아파트지만, 실 사용가치인 전세에서는 상대적으로 옥수동내에서 저가 전세아파트임. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 옥수하이츠 적정가격과 데이터 결론(전용: 114㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 15억 원

해당연도 전세가 중위가격 : 80,000만 원
전세가율(평균배수) : 1.91
전세가율(중위배수) : 1.85
 
현재 최근 실거래가를 신뢰할 수 없는 상황에서 매매가격 상승을 논하는 건 어불성설일 듯. 하지만, 그 이전에도 전세가격의 급등락으로 전세가배율이 상하 진폭이 매우 큰 상황이었음. (가격 불안정성 매우 높음)
* (주의) 전형적인 가격장난으로 실거래가격 띄우기 하려는 것은 아닐지 개인적으로 의심됨. 그게 아니라면 국토부의 실거래 통계의 부실한 관리일 수 있음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 
 

 

 
(2) 수익률그래프 적정가격 : 13억 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 243,000만 원
회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.409%
 
최근 실거래가 기준 11억 3천만 원을 권리금으로 지불하고 자산을 매입한 것. 단, 현금구매로 대출이 없을 때의 조건임.
대출이 포함된다면, 월 이자비용이 월 초과비용인 기본 420만 원에 더해지면 되고, 거주 시의 편익(양육, 교통, 생활)등이 월초과비용을 상쇄한다면 좋은 거래임. ( 다만, 이 정도의 초과비용을 상쇄할 편익은 불가능할 것으로 보임. )
 
24억 3천만 원 * 우리은행 1년 정기예금 4.05% = 9,800만 원
5년 거주 후 매각 시, 29억3천만원이면 금융적으로 "원가회수 수준"임.(대출 있다면 매각시 본전 금액은 추가 상승됨. )

취등록세, 기타 재산세 등을 고려 안 하고, 대신 이자소득세, 재산세등을 고려 안 함. ( 세금제외 계산 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)