중랑구 묵동 묵동아이파크(묵동 현대아이파크) 실거래가격,전세가격,월세가격평균

서울시 중랑구 묵동 385에 위치한 묵동아이파크는 7호선 먹골역 인근에 취치하고 있으며, 묵현초등학교와 길 하나를 건너 있습니다. 단지 좌측으로 동부간선도로가 있고, 그 너머로 중랑천 수변 공원이 길게 늘어선 곳에 있습니다. 단지 규모는 601세대로 중규모 세대수다.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 묵동아이파크 단지와 아파트 거래정보

* 하기 자료는 국토부실거래가 2024.1.12 자료기준입니다.

(1) 단지정보 개요

세대수	601세대(총 8개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	2002년 06월 21일	총주차대수	785대(세대당 1.31대)
용적률	296%	건폐율	19%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-6467-6500
주소	서울시 중랑구 묵동 385
면적	대분류 3타입

 

(2) 중랑구의 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

서울시 중랑구 전용84타입의 매매가격은 하락세인데, 묵동 아이파크의 호가는 8억 이상으로 시장가격과 괴리가 큼.

전세가격은 안정적인 가격대임. 

서울시 중랑구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 중랑구 전체 아파트의 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매면적은 극히 적으나, 전세 거래량은 서서히 증가하고 있는 모습임. 

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 중랑구 묵동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년 1월 이후, 현대아이파크(묵동아이파크)의 실거래는 단 1건임. 중랑구 묵동에 위치한 아파트는 연식보다는 위치에 의해서 거래가격이 정해진 듯 함. 건축년도가 더 빠른 아파트의 가격이 2004년 이후의 아파트 단지보다 가격이 낮음.

하지만 더 큰 문제는 거래량이 너무나 적음.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 묵동아이파크 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 7월 : 100,000만원

[최근 실거래가] 2023년 3월 : 73,000만원

 

2022년 체결된 전세가격과 2024년 체결되고 있는 전세가격의 갭이 상당히 큼. 게다가 실거래가 이뤄지지 않고 있어서 현재의 시세를 단순히 네이버 부동산 호가의 그 가격으로 인지해서는 안되는 구간임. 

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 묵동아이파크 전용 84㎡의 전세가, 월세평균

2022년 1월 체결된 전세의 만기가 2024년 1월이므로, 평균가격이 기존 전세에서 8000만원 가량 하락되어 있다.

전용101, 전용134는 세대수도 별로 없고, 전월세 건수도 적어서 생략함.

계약년월	전세	월세보증금	월세
202201	50,000	20,000	110
202202	44,025
202203	60,000
202204	46,720	17,000	90
202205		20,000	90
202207	47,250
202208	63,000
202209	57,433
202210	50,000
202211		45,000	15
202212	55,000
202302	33,825	5,000	200
202303		200	35
202304		17,000	80
202305	43,500
202306	55,000
202307	50,000
202308	41,000
202309	54,000
202312	42,333

3. 묵동아이파크 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

당 아파트는 거래가격이 상승하며 급격히 거래량이 감소하는 것으로 보인다. 일부 2020년 매입한 사람들이 수익실현하기 위해서 호가를 올려서 매물을 내놓은 것일 수 있으나, 이 거래량이면 수익실현하고 Exit하기 어려워 보임. 

전세가격은 중위가격 기준으로 하향세임.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 묵동아이파크 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

2023년 1월이후 매매거래가격에서 묵동아이파크는 중간선에 있음. 수요자들이 보기에 애매하다는 듯이 거래량이 한건.

전세가격은 중간선에 위치하고 있고, 전세마저 수요가 많지 않아보임. 

 

차라리 이편한세상 화랑대의 경우 6호선 화랑대역과 원목초교, 원묵중학교, 태릉고등학교를 접하고 있는데다 2017년도 건축년도로 전세수요 있는 것으로 보임. (7호선보다 6호선 라인이 좋다는 것으로 보임.)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 묵동아이파크 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억3천 ~ 7억1천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 43,000만원

전세가율(평균배수) : 1.64
전세가율(중위배수) : 1.46

 

평균전세가율은 높은 상태에서 등락하고 있고, 2020년도에 가족간 거래인지는 몰라도 전세가격을 상당히 낮게 주면서 송곳처럼 튀어나온 패턴임. 일부 패턴이므로 중위배수가 신뢰도 높고, 이 경우 이 단지 전용84는 6억 중반대가 적정가격일 수 있다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 49,000만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 3월 : 73,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4%대

 

2023년 3월이 2024년 1월 12일 기준 가장 최근 거래라서 당시와 직접비교는 어려우나, 당시의 회사채 수익율과 유사한 수준이기 때문에 비교될 수 있겠다. 최근 거래가격 기준으로 2억4천만원을 권리금으로 주고 자산을 매입한 격. 

 

당 기준은 대출없이 현금매입기준이며, 대출이 있을 경우 월 이자비용을 월 초과비용에 합산해서 당 자산을 매입하여 얻을 수 있는 편익과 비교하여 편익과 비슷하거나 편익이 더 크다면 좋은 거래다. 직주근접, 출퇴근 편리등이 가장 중요한 편익으로 봐야하고, 이외 양육환경개선, 생활여건개선등이 있을 수 있다. 서울의 통상적인 수준의 권리금 범위 수준이긴 하지만 낮은 수준의 권리금은 아니다. ( 7억3천만원으로 1년간 4% 이자로 예금하면 세전 2900만원의 이자소득을 얻을 수 있는데, 당 자산의 현재는 그 이자소득을 기회비용으로 거주에 소모하고 있다고 생각하면 쉽다. )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)