금천구 시흥동 벽산아파트 매매가격,전세가격,월세가

서울시 금천구 시흥동 1010에 위치한 벽산아파트(벽산1단지)는 2336세대의 대단지 입니다. (기타 임대세대 564세대포함) 2000년 2월에 사용승인된 곳인데, 주차대수가 1641대로 세대당 0.7대로 주차 난이도 높다. 대분류 3타입의 전용면적을 갖고 있습니다. 동광초등학교, 금동초등학교가 있고, 상업지구와는 거리가 있고, 언덕에 지어진 아파트.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 벽산1단지 아파트와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	2336세대(총18개동)	저/최고층	16층/20층
사용승인일	2000년 02월 16일	총주차대수	1641대(세대당 0.70대)
용적률	249%	건폐율	17%
건설사	벽산건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-896-0736
주소	서울시 금천구 시흥동 1010
면적	대분류 3타입

 

(2) 금천구의 전용 59㎡타입 매매와 전세가격 평균(지역정보)

금천구 내의 전용59 타입의 거래가격 평균에서 전세가격이 매매가격을 앞질렀다. 지금 분석하는 "벽산"만이 아닌 금천구내의 전체 아파트 전용59의 매매 / 전세 평균가격에서 전세가 매매가를 앞질렀다는 것은 비싼 전세 혹은 매매가격 이상의 전세들이 있다는 점과 비싼 아파트들의 매매보다 전세거래가 더 많다는 의미다.

서울시 금천구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

금천구 지역내의 거래면적은 0에 거의 붙어 있는 상황이다. 현재는 연초에 월초이므로 전용59타입의 거래만 전세와 매매가 있었던 것으로 보임. 월하반기로 갈수록 거래량 누적그래프임. ( 2022년 11월 / 2023년 1월이 거래량 최저치임 )

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 금천구 시흥동의 전용59타입 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년 1월부터 최근까지의 누계로 하단은 건축년도, 좌측은 거래금액이며 아래 그래프 박스모양내에 그어진 선은 소위말하는 "중위"가격이다. 

 

1부터 10까지 숫자가 있다고 가정하고, 5가 중위값이다. 즉 가운데 가격이란 의미로 평균과 다르다.

금천구 시흥동의 동일면적 / 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 벽산1단지 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 1월 : 53,300만원

[최근 실거래가] 2024년 1월 : 37,800만원

실거래 가격 추세	최근 전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 벽산1단지 전용 59㎡의 전세, 월세평균

전용면적별 아파트 전세가격, 월세가격표시 순서는 의미없다. 2024년 1월에 전용59가 거래가 있었기에 제일 앞에 표를 내 보이는 것 뿐이다. 또한 이 단지에 전용34㎡ 타입이 있는데, 이 아파트를 지으며 500여 세대가 넘는 임대세대로 제공한 것으로 보인다. 그래서 임대세대이 월세거래등은 표시하지 않는다.

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	28,050	11,000	65
202201	28,667	22,000	10
202202	27,375	1,000	15
202203	27,700
202204	25,000	4,000	53
202205		11,000	65
202206	26,900
202207	26,200	5,000	70
202208	27,200
202209	26,000	5,500	70
202210	25,200
202211	24,000	7,500	85
202212	25,925	4,000	100
202301	23,000
202302
202303	21,200	3,000	85
202304	25,000	5,000	78
202305	23,250
202306	24,875	3,000	95
202307	20,000
202308	24,389	10,000	15
202309	26,917
202310
202311	25,083
202312	25,500	3,000	100

(2) 벽산1단지 전용 84㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	29,925
202201	38,938	30,000	40
202202	43,667
202203	42,000
202204	42,250
202205
202206	31,500	27,000	4
202207	41,333
202208	32,325	6,500	106
202209	38,500
202210	36,000	9,450	84
202211	30,353
202212	35,000	3,000	120
202301	31,750
202302	33,000
202303	34,820
202304	32,200
202305	31,833	12,500	80
202306		13,400	88
202307	34,000	5,000	110
202308	34,167	29,344	6
202309	32,333	7,667	109
202310	32,500	5,000	120
202311	42,500
202312	35,000

(3) 벽산1단지 전용114㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	42,600	11,500	120
202201	50,000
202202	30,000
202203	32,910	27,500	70
202204	50,000	3,750	60
202205	39,500	4,000	123
202206	53,000	45,000	20
202207	37,390
202208	44,500	20,500	97
202209	51,000	30,000	55
202210	35,038	22,000	80
202211	41,000
202212	35,000	16,800	64
202301	40,000	6,333	133
202302	32,667	20,000	60
202303	32,800	12,500	105
202304	31,250
202305	34,167	31,500	10
202306	36,413	5,000	150
202307	37,000
202308	35,083	5,000	153
202309	44,000	5,000	125
202310	40,000	30,000	40
202311	43,500
202312	39,667	14,337	120

 

 

 

 

 

3. 벽산1단지 연도별 매매와 전세가격(전용: 59㎡)

 

2021년의 돌아올 수 없는 가격대에 1건의 거래가 외롭고 위태로워 보인다. 온라인으로 돌아본 이 단지는 양육환경이 좋다고 말하긴 어렵다. 집에서만 양육한다면 모르겠으나, 아이와 산책 다니는건 만만치 않다. 언덕에 위치하고 주차면수 부족으로 도로에 이면 주차되고, 단지내인지 경계인지로 버스가 다닌다. 즉 차가없으면 살기 불편한데, 차를 주차할 곳이 부족하다.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

 

 

 

4. 벽산1단지 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

동일면적대 주변 아파트의 매매가격대 비교, 주변 아파트의 전세가격대 비교.

금천구 시흥동에 "남서울힐스테이트"라는 아파트가 가장 높은 매매가격과 전세가격대를 보인다. (금천구 시흥동의 연식별 거래에서 두각을 나타낸 아파트가 이곳이었나 보다. -2014년식이다) 

 

벽산1단지는 중하위 가격대에 있다. 거의 대부분이 그렇다. 전세 실사용가치는 거의 비슷한 수준들이다. 튀는 것 보다는 지역내에 선호하는 위치가 다른 것 같다. 

 

전세거래에서는 벽산타운5차가 전세거래량과 가격대에서 가성비가 좋은지 선호도가 상당히 높다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 벽산1단지 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억4천 ~ 3억6천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 25,000만원

전세가율(평균배수) : 1.43
전세가율(중위배수) : 1.35

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억9천만원(+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2024년 1월 : 37,800만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 3.89%

 

최근 거래가격 기준 9000만원 가량이 권리금으로 주고 당 자산을 매입한 격. 현금 구매조건이며, 월 이자 발생시 초과비용에 합산한 월 비용이, 당 자산을 매입하여 얻을 것으로 기대되는 편익(주거, 양육, 직주근접)과 비슷하다면 좋은 거래임. 가장 중요한 포인트는 혼자 산다면 직주근접이 원탑임. 솔직히 직주근접이라면 거의 모든 편익과 비용을 압도한다.

 

고가를 인정하지 않는 가격 저지가 있는 것 같다. 거래량이 이렇게 사라지기도 쉽지 않아 보인다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)