서울시 강남구 개포동 1280에 위치한 래미안블레스티지 34평형의 부동산 거래 현황을 분석합니다.
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 :
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가
단지 정보
| 세대수 | 1957세대(총23개동)-임대112 | 저/최고층 | 5층/35층 |
| 사용승인일 | 2019년 02월 26일 | 총주차대수 | 3153대(세대당 1.61대) |
| 용적률 | 249% | 건폐율 | 18% |
| 건설사 | 삼성물산 | ||
| 난방 | 지역난방, 열병합 | ||
| 관리사무소 | 02-2058-1970 | ||
| 주소 | 서울시 강남구 개포동 1280 | ||
| 면적 | 대분류 타입 많음 | ||
1) 매매가격과 전세가격
기타 임대가 포함되어 있으므로, 전세와 관련한 평가는 하지 않음.
전세 중위가격대가 다만, 2024년까지 16억 이상의 전세보증금들의 만기가 많은데, 이 정도 금액대에서 설마 대출받고 살진 않을 것 같기에 분석 안 함.
매매가격도 이 블로그 분석대상 범위를 벗어나서 분석 필요가 없으나, 적정가격은 기준대로 평가함.
| 실거래가격 추이 | 실거래와 전세가격 추이 |
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2) 2023년 래미안블레스티지 총 거래현황
(국토부 실거래가 : 2023.8.30 PM 19:00 자료)
| No | 전용면적(㎡) | 계약년월일 | 거래금액(만원) | 층 | 등기신청일 |
| 1 | 49 | 2023-01-02 | 129,000 | 10 | |
| 2 | 49 | 2023-02-15 | 147,000 | 6 | 2023-04-14 |
| 3 | 49 | 2023-06-18 | 160,000 | 7 | |
| No | 전용면적(㎡) | 계약년월일 | 거래금액(만원) | 층 | 등기신청일 |
| 1 | 59 | 2023-01-12 | 167,400 | 5 | 2023-03-06 |
| 2 | 59 | 2023-01-14 | 171,000 | 19 | 2023-03-30 |
| 3 | 59 | 2023-01-18 | 177,000 | 12 | 2023-04-10 |
| 4 | 59 | 2023-01-28 | 174,000 | 6 | 2023-04-21 |
| 5 | 59 | 2023-02-11 | 173,000 | 3 | 2023-03-30 |
| 6 | 59 | 2023-02-19 | 179,000 | 7 | 2023-04-14 |
| 7 | 59 | 2023-03-01 | 170,000 | 6 | 2023-06-20 |
| 8 | 59 | 2023-03-04 | 180,000 | 19 | 2023-05-26 |
| 9 | 59 | 2023-03-11 | 170,000 | 1 | 2023-07-31 |
| 10 | 59 | 2023-03-11 | 183,000 | 12 | 2023-07-10 |
| 11 | 59 | 2023-03-17 | 174,000 | 3 | 2023-04-28 |
| 12 | 59 | 2023-04-18 | 185,000 | 22 | 2023-05-26 |
| 13 | 59 | 2023-04-27 | 190,000 | 11 | 2023-06-28 |
| 14 | 59 | 2023-05-08 | 190,000 | 16 | 2023-07-17 |
| 15 | 59 | 2023-06-01 | 195,500 | 8 | 2023-08-02 |
| 16 | 59 | 2023-06-08 | 190,000 | 6 | |
| 17 | 59 | 2023-06-17 | 187,000 | 2 | |
| 18 | 59 | 2023-07-09 | 202,000 | 12 | |
| 19 | 59 | 2023-07-22 | 200,000 | 18 | |
| No | 전용면적(㎡) | 계약년월일 | 거래금액(만원) | 층 | 등기신청일 |
| 1 | 84 | 2023-02-04 | 242,000 | 10 | 2023-04-12 |
| 2 | 84 | 2023-02-04 | 250,000 | 27 | 2023-05-16 |
| 3 | 84 | 2023-02-13 | 252,000 | 24 | 2023-05-25 |
| 4 | 84 | 2023-02-18 | 240,000 | 5 | 2023-05-31 |
| 5 | 84 | 2023-02-27 | 247,000 | 20 | 2023-06-12 |
| 6 | 84 | 2023-04-25 | 249,500 | 26 | 2023-08-14 |
| 7 | 84 | 2023-05-05 | 269,500 | 17 | 2023-07-26 |
| 8 | 84 | 2023-05-10 | 247,000 | 16 | 2023-07-28 |
| 9 | 84 | 2023-05-25 | 258,000 | 23 | 2023-08-25 |
| 10 | 84 | 2023-05-27 | 257,000 | 4 | |
| 11 | 84 | 2023-06-12 | 270,000 | 26 | |
| 12 | 84 | 2023-06-13 | 270,000 | 11 | 2023-08-18 |
| 13 | 84 | 2023-06-13 | 265,000 | 18 | |
| 14 | 84 | 2023-06-14 | 270,000 | 10 | |
| 15 | 84 | 2023-07-05 | 270,000 | 17 | |
| 16 | 84 | 2023-07-07 | 262,000 | 5 | |
| 17 | 84 | 2023-07-08 | 269,000 | 13 | |
| 18 | 84 | 2023-07-12 | 265,000 | 4 | |
| 19 | 84 | 2023-07-28 | 275,000 | 27 | |
| 20 | 84 | 2023-07-29 | 275,000 | 3 | |
| No | 전용면적(㎡) | 계약년월일 | 거래금액(만원) | 층 | 등기신청일 |
| 1 | 99 | 2023-02-16 | 315,000 | 27 | 2023-05-30 |
| 2 | 99 | 2023-05-19 | 304,500 | 3 | |
| 3 | 99 | 2023-06-26 | 326,500 | 17 | |
| No | 전용면적(㎡) | 계약년월일 | 거래금액(만원) | 층 | 등기신청일 |
| 1 | 126 | 2023-07-03 | 430,000 | 26 |
3) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터
금리와 상관없진 않지만, 고금리에 2023년은 거래가 늘었다. 가격차이가 있다고는 하지만, 정부의 부동산 부양책으로 고가 주택에 대한 대출규제도 다 풀리고 마음껏 하는 것 같다. 다만, 추가적 금리 인상이 날 경우엔, 2022년처럼 거래절벽 상황에서 전재산이 묶일 수도 있다. 가정이다.
| 연도별 실거래가격 | 연도별 전세거래가격 |
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4) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디
이쪽 지역의 가격 대장은 "디에이치아너힐즈"라는 곳임. 동일 평형에서 올해 30억 넘음.
전세 대장은 "개포자이프레지던스". 개포동 전용 84 타입은 신규 아파트에서 10억에서 14억 선임.
이전 전세와 매매비교표에서 16억 이상의 전세들은 역전세 확정으로 보임.
| 주변 실거래가격 비교 | 주변 전세가격 비교 |
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4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론
(1) 전세가율 기준 적정가격 : 24억 8천6백만 원
전세가 중윗값 : 11억 4천만 원 x 2.18
또다시 재건축을 하려는 것 같다. 보통 재건축전 주인들이 유지 차원에서 전세를 싸게 내놨을 때의 전세가율이다.
전세가율(평균배수) : 2.19
전세가율(중위배수) : 2.18
| 매매가와 전세가 흐름 | 전세가율 그래프 |
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(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 19억 5천만 원 ( + 선점 권리금 )
최근 실거래가 27억 5천만 원 기준 8억 원을 권리금(혹은 선점했으니 프리미엄)으로 지급한 것과 같음.
최근 실거래가 : 27억 5천만원
최근 회사채(AA-, 3년물) 금리 4.501% 적용 시
최근 금리와 빗대어 봤을 때, 전액 채권투자 시 월 1000만 원(세 공제전)을 기회비용으로 포기하며, 거주하는 것과 다르지 않음. 즉 5년 후, 6억이 올라야 본전.
27억 5천 매입(취등록, 복비 제외) + 6억 = 5년 후, 33억 5천이 되면 "본전".
| 월 거주비(기대이익) | 최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭) |
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