용산구이촌동 북한강(성원)아파트 27평

서울시 용산구 이촌동의 북한강(성원) 아파트의 주택거래 현황 및 실거래가격 적정가격등을 검토합니다.
 
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 : 
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

 

단지 정보

세대수	340세대(총2개동)	저/최고층	20층/22층
사용승인일	2001년 08월 07일	총주차대수	205대(세대당 0.6대)
용적률	376%	건폐율	23%
건설사	성원건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-706-3592
주소	서울시 용산구 이촌동 422
면적	대분류 1타입

 

1) 매매가격 (실거래 가격 흐름도)

우하향(?)의 그래프가 완성되었다. 서울의 주택가격이 상승한다고 하는데, 이곳도 호가는 매우 높으나 실거래는 하향되고 있다. 

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2) 전세와 매매가격 : 1차 적정가격 - 11억 5천3백만 원

전세가율(평균배수) : 2.78
전세가율(중위배수) : 2.68
 
최종 전세가격 * 전세가 중위배수이다.

매매와 전세의 가격갭이 이렇게 벌어지는 경우엔 재개발되는 대형단지의 흐름이거나, 터무니없는 가격의 매매호가로 인한 경우가 많아서 처음에는 재건축 단지로 알았다. 2023년 7월까지의 전세 중위가격은 4억 3천만 원이었다. 용산에서 근무할 경우 이 정도 전세가격은 정말 "혜자"가 아닐 수 없는 가격이다. 

정말 비교적 저렴한 전세가 아닐 수 없다. 강변북로와 붙어 있어서 소음이나, 분진이 좀 걱정이긴 하지만 대신 한강을 볼 수 있다면 괜찮은 게 아닐지. 한데 이상한 흐름이 나타나고 있는데, 고층의 전세는 5억 3천~ 6억이다. 조경 맛집인 건지... 호가 떠있는 전세는 대부분 5억 이상으로 중윗값을 한참 벗어나 있다. 

3) 월 거주비와 매매가격 : 2차 적정가격 - 9억 2천4백만 원 (+선점 권리금)

회사채 수익률곡선을 일부 추종하는데, 수익율 하단은 너무 지나친 면이 있으므로 수익율 상단에 맞추려 한다.
회사채 AA- 3년물의 금리를 4.23%로 적용했을 때, 월 175만 원 정도의 비용을 줄여야 수익률 곡선 상단위에 위치하게 된다. 기존 아파트가 2018년까지 수익율 곡선에 추종되었던 것을 감안하여 계산하였다. 
 
최근 실거래건인 14억 2천만 원을 가정한다면, 5억 원이 선점 권리금으로 지급된 것이다. 권리금은 돌려받을 수도 돌려받지 못할 수도 있다는 점을 감안한다면, 매수자 입장에서 더 깎으려 하는 건 당연한 권리다.

 

4) 주변의 유사평수 매매건과 전세건 비교

우선 전세는 주변에 비슷한 평수에 중간 정도에 위치한 가격대이다. (북한강(성원) 아파트)
생각보다 용산구에 전용 59 전세는 저렴한 편이어서 놀랐다. 비교군도 많고, 용산은 대전 조달청이나 입찰건 때문에 대전 다녀오면서 항상 지나며 보던 곳이어서 정겨운 곳인데, 전세가격도 생각보다 높지 않다. 비교 대상 군이 많기에 마음껏 올리기 어려울 것이다. 

 
매매는 많지 않다. 한가람이란 곳이 뭐 하는 곳인지는 나중에 조사해 봐야 하겠다. 높은 가격대에 실거래도 다수라서 이촌동에서의 대장은 "한가람"아파트다. 이촌동에서 매매로 전용 59는 2023년에 인기가 없나 보다. 그보다 너무 비싸다.