성동구응봉동 대림강변타운 24평 아파트

서울시 성동구 응봉동 15에 위치한 대림강변타운 24평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

목차 : 

1) 매매가격과 전세가격 추이

2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

단지 정보

세대수	1150세대(총14개동)	저/최고층	19층/23층
사용승인일	2001년 10월 26일	총주차대수	1349대(세대당 1.17대)
용적률	295%	건폐율	19%
건설사	대림산업(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2297-0604
주소	서울시 성동구 응봉동 15
면적	대분류 3타입

 

1) 매매가격과 전세가격

금리 하락기와 금리 상승기에 대조적인 아파트 가격의 흐름이 극명하게 드러나는 서울 아파트들임.

전세가격은 아래쪽으로 도도히 흐르는 흐름이 있고, 저금리 시기에 올려놓은 전세가격은 아파 가격에 비하여 저렴한 듯 보일 것 같음. 

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(2) 2023년 총 거래량과 전용면적 / 가격

날짜별로 정리한 실거래건과 등기신청건수. 1150세대의 거래량 회전율 : 1.39% 

역시나, 추격 매수로 인한 손해도 있는 아파트였다.

 

3월 25일 8억9천

3월 27일 11억 3천만 원 ( 같은 층)

4월 29일 9억 4천 ( 더 높은 층) 

 

탐욕의 시장이 맞는 것 같다. 불과 몇일사이 3월 27일에 구매한 사람은 정말 한달도 안되어 2억 손해 본 느낌을 받았을 것 같다. 총 거래량이 있지만, 2023년 8월 말까지의 총 거래량으로 추정하면, 회전율도 낮고 금액도 비싸다. 서울은 기본적으로 등기를 한,두달씩 깔고 가는 느낌이 드는 것도 마찬가지다. 이래도 된다는 것처럼.

단지명	계약년월일	전용 면적(㎡)	거래금액 (만원)	층	등기 신청일자
대림강변타운	2023-02-25	59	86,000	13	20230413
대림강변타운	2023-03-11	59	89,900	18	20230531
대림강변타운	2023-03-25	59	95,000	10	20230613
대림강변타운	2023-03-25	59	89,000	13	20230605
대림강변타운	2023-03-27	59	113,000	13	20230814
대림강변타운	2023-04-29	59	94,000	17	20230802
대림강변타운	2023-05-17	59	81,000	1	20230619
대림강변타운	2023-05-30	84	120,000	21
대림강변타운	2023-07-01	84	126,000	5
대림강변타운	2023-07-04	59	100,500	15
대림강변타운	2023-07-07	59	96,500	7
대림강변타운	2023-07-17	59	103,000	19
대림강변타운	2023-07-22	59	100,000	8
대림강변타운	2023-07-24	114	157,000	17
대림강변타운	2023-08-08	59	115,000	16
대림강변타운	2023-08-10	59	95,000	5

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

이 아파트 단지의 회전율로 감안하여, 현재의 높은 호가를 유지한다면 매물전체의 회전이 가능한 시간은  72년이 걸린다. 매물이 있고, 현재의 호가와 같은 상황에서 거래 회전율이 1.39%면 말이다. 자산 유동화가 현재 호가 기준에선 어렵다.

 

특히 8억 5천만 원 ~ 9억 2천만 원이 마지막 통계적 유의미하고, 나머진 산발적인 매매가격임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전세의 경우 주변에 비교적 풍부한 물량이 존재하고 있다. 2023년 기준 대림강변타운의 전세 가격은 주위 시세에 맞춰 보증금이 내려오고 있는 것으로 보이고, 중위 보증금은 4억 6천~7천만 원 사이고, 응봉동에서 가장 저렴한 전세는 "금호현대"이며 3억 3천만 원의 중윗값을 가지고 있다. 문제는 남아 있는 전세들이 호가를 올리고 있는데, 응봉동에 반드시 거주해야 하는 게 아니라면, 다른 주변동네를 찾아보는 것도 방법이고, 현재 전세보증금을 깎는 노력도 필요하다고 본다. 

 

응봉동의 거래량 자체는 단지에 비해서 많다고 하긴 어렵고, 굳이 응봉동에서 "대림강변타운"의 전용 59를 선택해야 한다면 적적가격을 참고하시기 바란다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 8억 5천3백만 원

 

최근 전세보증금 중윗값 : 5억 3천만 원 x 1.61

전세가율(평균배수) : 1.65
전세가율(중위배수) : 1.61

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 9천5백만 원 ( + 선점 권리금 )

 

최근 실거래가 9억 5천만 원 기준 권리금으로 2억 6천만 원을 지급한 것과 같은 개념입니다. 장기 수익률 곡선보다 하회하던 부분도 있지만, 수익율 목표를 적당선에서 잡는다면, 회사채 수익율 수준일 것입니다. 다만 부동산은 움직이지 못하는 자산이므로 상가의 "깔세"처럼 적정가격에 권리금을 보태서 살 수 있다고 여겨집니다. 일반 상가처럼 본질적 가치를 벗어난 권리금은 받을 수도 있지만, 잃을 수도 있다는 점을 참고하세요.

 

최근 회사채(AA-, 3년물) 4.23% 낮춰 잡고, 월 절감필요금액 90만 원/월 차감.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)